Hypotéka za svobodna: Co s ní po svatbě?

Současná mladá generace vstupuje do manželství výrazně později než jejich rodiče. Zatímco v roce 1990 byl podle údajů Českého statistického úřadu průměrný věk ženicha při jeho první svatbě 24 let a nevěsty 21,4 roku, v roce 2020 se věková hranice posunula na 32,6 a 30,4 let. První společné bydlení je často v nájmu nebo u rodičů, s plánováním budoucí rodiny ovšem řada partnerů uvažuje o pořízení vlastní nemovitosti. 

„Řada nesezdaných párů dnes řeší otázku vlastního bydlení a jeho financování hypotékou před svatbou. Nabízí se v podstatě dvě možná řešení, a to společná hypotéka nebo hypotéka na jednoho z partnerů. Každá z možností má své výhody a nevýhody. Vše je třeba dopředu otevřeně probrat s partnerem a v případě potřeby sepsat i smlouvu pro případ rozchodu,“ uvádí Miroslav Majer, CEO fintech startupu hyponamíru.cz. 

Než si řeknete ANO

Pokud si pořídíte například byt, rodinný dům, chatu, automobil či jiný majetek za svobodna, patří z právního pohledu pouze do vašeho osobního vlastnictví. Když vztah nevyjde a přijde na rozchod, každý z nesezdaných partnerů si ponechá svůj majetek. Současně nesete odpovědnost i za veškeré své finanční závazky. 

Jakmile vstoupíte do manželství, a neupravili jste si majetkové vztahy individuálně v takzvané předmanželské smlouvě*, počítá se od tohoto okamžiku automaticky veškerý nově nabytý majetek a závazky do společného jmění manželů (pozn. s výjimkou majetku získaného v rámci dědictví, darů apod. – vysvětlíme níže). 

Majetek nabytý před manželstvím zůstává i po svatbě ve vašem výhradním vlastnictví, pokud se ovšem v rámci předmanželské smlouvy nedohodnete jinak.

*Poznámka: Zákon termín předmanželská smlouva nezná, ale běžně se takto ve společnosti nazývá. Jedná se o listinu ve formě notářského zápisu.

Co patří do SJM?

Nejsou-li vzájemné majetkové vztahy upraveny před sňatkem předmanželskou smlouvou, je součástí společného jmění manželů vše (tzn. majetek i finance), co nabyl jeden z manželů nebo oba manželé společně za dobu trvání manželství. 

Miroslav Majer k tématu dodává: „Pokud si tedy manželé pořídí například rodinný dům v době trvání manželství, spadá do jejich společného jmění (pozn. nedojde-li ke zúžení SJM). V případě financování nemovitosti hypotékou se stává i tento dluh součástí společného jmění manželů.“

Do společného jmění manželů patří také zisky z výlučného vlastnictví. Pokud tedy například partner pronajímá byt, který si pořídil před svatbou a je v jeho výlučném vlastnictví, je zisk z pronájmu tohoto bytu započítán do společného majetku. 

Co nepatří do SJM?

Zákon myslí i na situace, kdy se majetek ani po svatbě nestává součástí společného jmění manželů. Kromě věcí určených pouze k osobní potřebě jednoho z manželů (např. oblečení, hygienické potřeby) do společného jmění rovněž dále nespadají:

• majetek nabytý dědictvím či darem (pozn. výjimkou jsou situace, kdy je majetek výslovně určen oběma manželům do SJM),
• náhrada nemajetkové újmy na přirozených právech, kterou získal jeden z manželů (např. bolestné po dopravní nehodě),
• náhrady za poškození, zničení či ztrátu výhradního majetku jednoho z manželů,
• majetek nabytý jedním z manželů v souvislosti s jednáním vztahujícím se k jeho výlučnému vlastnictví (např. manželka prodá osobní auto, které bylo v jejím výlučném vlastnictví, a za obdržené peníze si pořídí nové).

Předmanželská smlouva 

Dělení majetku a dluhů v manželství je možné upravit ještě před sňatkem, a to v rámci předmanželské smlouvy. Pokud chtějí snoubenci po svatbě nabývat majetek jinak, než stanoví zákon (tzn. do SJM), mohou si vzájemné majetkové vztahy upravit touto smlouvou. Právní úprava předmanželských smluv a obecně smluveného manželského majetkového režimu je obsažena v občanském zákoníku.

Pokud uzavřete předmanželskou smlouvu, zákonný manželský majetkový režim se mění na režim smluvený. Smlouva začne platit okamžikem uzavření manželství, pokud se manželé nedohodnou na její pozdější účinnosti. 

Možné rozdělení majetku v rámci manželských a předmanželských smluv:

• Režim oddělených majetků – v tomto případě nevzniká společné jmění manželů. Každý z manželů nabývá majetek do výlučného vlastnictví nebo do podílového spoluvlastnictví.
• Rozšíření či zúžení jmění – společné jmění je možné rozšířit nebo zúžit o vybraný majetek. Při rozšíření jmění se formou notářského zápisu stane společným jměním majetek, který byl ve výlučném vlastnictví jednoho z manželů, případně v jejich podílovém spoluvlastnictví. Zúžením majetku se naopak rozumí vyjmutí movité či nemovité věci ze SJM, která se stane výlučným vlastnictvím jednoho z manželů. Zúžení je možné vztáhnout i na věci, které si jeden z manželů teprve chystá pořídit. 
• Společné jmění manželů ke dni zániku manželství – v tomto případě manželé nabývají majetek během manželství tak, jako by se jednalo o majetek výlučný. Společným se majetek stává až v okamžiku zániku manželství (tzn. po úmrtí jednoho z manželů či rozvodu), a to z důvodu vypořádání majetku. 

Společná hypotéka před svatbou

Častým řešením financování vlastního bydlení je společná hypotéka před manželstvím. „Tato možnost je výhodná zejména z hlediska příjmů. Dva pravidelné příjmy totiž obvykle dají dohromady více než jeden a partneři mohou dosáhnout na vyšší úvěr. Nevýhodou je naopak to, že oba partneři ručí bance za hypotéku společně. Pokud tedy jeden z partnerů přestane svůj díl hypotéky splácet, druhý bude muset scházející částku uhradit. Oba jsou rovněž zapsáni v úvěrových registrech, což může ztížit přístup k dalším úvěrům,“ vysvětluje Miroslav Majer.  

U společné hypotéky má každý z partnerů svůj vlastnický podíl na nemovitosti. Konkrétní majetkový podíl je zapsán v listu vlastnictví, přičemž nemusí být nutně v poměru 50 ku 50. 

Při investici do nemovitosti před svatbou se vyplatí sepsat smlouvu, ve které je přesně popsáno, co nastane se společnou nemovitostí a hypotékou zejména v případě rozchodu, úmrtí nebo po svatbě. Pokud dojde k rozchodu a hypotéka se převádí na jednoho z bývalých partnerů, musí dojít k dohodě a vyvázání musí schválit banka. Připravte se na to, že banka posuzuje u přebírajícího jeho schopnost splácet celý hypoteční úvěr. 

Hypotéka na jednoho z partnerů

Hypotéku si ještě před svatbou může sjednat jen jeden z partnerů. Například jste investovali do vlastní nemovitosti v době před seznámením, odešli jste s ní z předchozího vztahu nebo váš partner nemá aktuálně dostatečný příjem na splácení hypotéky. 

V nesezdaném páru je jediným dlužníkem a vlastníkem pouze jeden z partnerů. „Pokud druhý partner na splácení hypotéky finančně přispívá, může nastat problém při rozchodu. Proto se opět vyplatí sepsat smlouvu pro případ rozpadu vztahu, ve které bude popsáno, jakou část ze zaplacených peněz dostane druhý partner nazpět,“ upozorňuje Miroslav Majer.

Pokud dojde na svatbu, hypotéka a nemovitost pořízená pouze jedním z partnerů před manželstvím nespadá do společného jmění. Smluvně si samozřejmě můžete upravit majetkové poměry i jinak. Možný je tedy vznik nároku na nemovitost a sdílení hypotéky po svatbě.

Na co se svatebčané s vlastní hypotékou nejčastěji ptají?

• Jaký vliv má svatba na mou hypotéku uzavřenou před manželstvím? Hypotéka i nemovitost zůstává po svatbě ve vašem výhradním vlastnictví. Můžete se ovšem rozhodnout, že tento svůj majetek vložíte do SJM. 
• Je možné přidat manžela/manželku do existující hypoteční smlouvy? Ano, pokud má manžel či manželka dostatečnou bonitu, může se stát spoludlužníkem. 

Hypotéka a registrované partnerství

Společnou hypotéku si samozřejmě mohou sjednat i registrovaní partneři. Při podání žádosti o hypotéku můžete bance formou prohlášení sdělit, že jste registrovanými partnery. Ve vztahu k bance se jedná o spoludlužníky a za hypotéku tedy ručí oba partneři. 

V případě registrovaných partnerů nevzniká společné jmění manželů. Skutečné vlastnické podíly na majetku jsou uvedeny v listu vlastnictví. Každý z partnerů má tedy na nemovitosti určitý podíl. 

Společná hypotéka po svatbě

Pokud si sjednáte společnou hypotéku až po svatbě, spadá obvykle do společného jmění manželů. Tato skutečnost je uvedena v listu vlastnictví. Výjimkou jsou situace, kdy se dopředu dohodnete v rámci manželské smlouvy o vyjmutí nemovitosti ze SJM a upřednostníte podílové spoluvlastnictví. 

V případě rozvodu dochází k rozdělení majetku podle skutečných spoluvlastnických podílů zapsaných v listu vlastnictví. 

Pojištění schopnosti splácet

Banky před zahájením čerpání schváleného hypotečního úvěru požadují pojištění nemovitosti. Chrání se tak především pro případ výrazného poškození či totálního zničení nemovitosti v zástavě. Další pojištění jsou dobrovolná. 

„Hypotéka je dlouhodobý úvěr, který lidé obvykle splácejí více než dvě desetiletí. Během takto dlouhé doby mohou nastat různé nepříznivé životní situace. Pro případ závažné a dlouhodobé nemoci, trvalého poškození zdraví po úrazu či smrti se vyplatí sjednat životní pojištění a pojištění schopnosti splácet. Ochráníte tak manžela či manželku před neočekávanou finanční zátěží v nepříznivých životních situacích,“ doporučuje Miroslav Majer.

Hypotéka na jednoho z manželů

Nemovitost i hypotéka sjednaná v manželství automaticky spadá do SJM. V úvěrové smlouvě může být uveden pouze jeden z manželů, podmínkou je ovšem zúžení společného jmění manželů. Z notářského zápisu musí vyplývat, že nemovitost bude majetkem pouze toho z manželů, který žádá o hypoteční úvěr.