Často kladené dotazy

Výše čistého měsíčního příjmu je jedním z hlavních parametrů, který banky při posuzování žádosti o hypoteční úvěr sledují. Obecně platí, že čím vyšší čistý příjem bance doložíte, tím vyšší hypotéku můžete získat. Přečtěte si, kolik musí být příjem na hypotéku a co vše se počítá do příjmů? Zajímejte se o to, jaké příjmy se počítají do hypotéky.

Jak velkou hypotéku mohu dostat? Na tuto otázku chce znát odpověď každý zájemce o financování nemovitosti. Maximální výše hypotéky závisí nejen na výši doloženého pravidelného příjmu, ale také na výši všech stávajících výdajů včetně splátek úvěrů.

Jaké jsou podmínky pro získání hypotéky?

K získání hypotéky je především nutné splnit několik obecných podmínek. Mezi ty hlavní patří věk alespoň 18 let, dostatečný příjem a bonita klienta. Banky rovněž pracují s maximální věkovou hranicí, do které musí být celý úvěr splacen. K dosažení požadované výše úvěru je také třeba bance nabídnout nemovitost v dostatečné zástavní hodnotě.

Podmínky schválení hypotéky nejsou u všech bank stejné a každá postupuje podle vlastní interní metodiky. Může se tedy stát, že zatímco u jedné banky s žádostí o hypotéku bez problémů uspějete, jiná vaši žádost zamítne nebo vám nabídne nižší částku úvěru.  

Co vše se počítá do příjmů?

Každá banka se zajímá o výši a zdroj příjmů žadatele o hypotéku. Pokud je žadatelů více, posuzují se společné příjmy.  

V případě zaměstnanců je pravidelným příjmem plat či mzda. Aktuální výši příjmu vypočítá a potvrdí zaměstnavatel. Banka neuzná příjmy v případě zaměstnání ve zkušební či výpovědní době. Problematické jsou i smlouvy na dobu určitou.

V případě OSVČ je situace o něco složitější. Výši příjmu podnikatelé dokládají bance daňovým přiznáním (pozn. banky mohou vyžadovat i více daňových přiznání za uplynulé roky). V něm jsou zahrnuty příjmy a výdaje z podnikání za celý kalendářní rok.

Banky mohou u OSVČ výši příjmu do určité míry modifikovat. Stává se to zejména u živnostníků, kteří například uplatňují výdaje procentem z příjmů, ale jejich skutečné výdaje jsou podstatně nižší (např. programátoři).

Státem vyplácené dávky

Do příjmů může banka započítat i různé státem vyplácené dávky a podpory. Jedná se například o invalidní důchod, peněžitou pomoc v mateřství, rodičovský příspěvek, výživné či výsluhové příspěvky policistů, vojáků a hasičů. U těchto příjmů je třeba počítat s tím, že ne všechny příjmy na hypotéku banky akceptují nebo je uznají jen částečně.

Banka neuzná tyto státem vyplácené dávky:

• podporu v nezaměstnanosti,
• příspěvek na živobytí,
• doplatek na bydlení,
• jednorázový příspěvek na dítě,
• porodné,
• pohřebné,
• příspěvek na úhradu potřeb dítěte,
• nemocenské dávky,
• dávky pro osoby se zdravotním postižením,
• ošetřovné či sirotčí důchod.

Vedlejší příjmy na dohodu

Kromě hlavního příjmu může mít zájemce o hypotéku i vedlejší příjmy z různých přivýdělků a brigád. Jedná se o práce na základě dohod o provedení práce či dohod o pracovní činnosti. Tyto příjmy banky obvykle neakceptují z důvodu jejich krátkodobosti a nestability.

Limity stanovené ČNB

Banky se musí při poskytování hypoték řídit platnými pravidly od České národní banky. Ta má možnost aktivovat a dle potřeby upravovat nastavení tří úvěrových parametrů (pozn. LTV, DTI a DSTI). V současné době je pro banky závazný pouze ukazatel LTV, což je poměr výše hypotéky k ceně nemovitosti.

ČNB rozhodla o zrušení parametru DSTI na začátku května 2023. Ke zrušení parametru DTI s účinností od ledna 2024. Banky nyní tyto parametry při posuzování žádosti o hypotéku nemusí dodržovat, ale je doporučena.

Výše hypotéky dle příjmu

Maximální výše poskytnuté hypotéky se odvíjí od výše vašeho příjmu. Zda na potřebnou částku dosáhnete vám sdělí přímo banka. Pro orientační výpočet výše hypotéky můžete použít hypoteční kalkulačku.  

Jaká je aktuálně průměrná výše hypotéky?

V říjnu 2024 byla průměrná výše hypotéky podle statistiky ČBA Hypomonitor necelých 3,4 milionu korun. Výše splátky hypotéky ve výši 1 milion korun byla ve stejném období 5 591 korun.

Praktický výpočet výše hypotéky

Následující zjednodušený příklad ukáže, jak v praxi vypadá výpočet výše hypotéky podle výše příjmu a hodnoty nemovitosti v zástavě. Zájemce o hypotéku ve věku 29 let uvažuje o koupi bytu v hodnotě 6 milionů korun. Na pořízení nemovitosti hodlá využít vlastní úspory ve výši 1,5 milionu korun.

• Hodnota nemovitosti: 6 000 0000 Kč
• Vlastní zdroje: 1 500 000 Kč
• Výše požadované hypotéky: 4 500 000 Kč
• Požadovaná doba splatnosti: 27 let
• Výše čistého měsíčního příjmu ze zaměstnání: 65 000 Kč
• Výše měsíční splátky hypotéky při úrokové sazbě 5 % p.a.: 25 337 Kč
• Hodnota LTV (žadatel mladší 36 let, tzn. max. hodnota LTV činí 80 %): 75 %

Aktuálně doporučená horní hranice ukazatele DSTI je 40 %. V našem případě vychází hodnota DSTI 38,46 %.

Aktuálně doporučená horní hranice činí 8násobek ročního příjmu. V našem případě vychází hodnota DTI 5,77.

Pokud žadatel o hypotéku splní veškeré podmínky banky, se získáním hypotéky ve výši 4,5 milionu korun by neměl mít problém.

Ano, věnujeme se jak novým hypotékám, tak refinancování vašich aktuálních úvěrů na bydlení. Naši specialisté pro vás v obou případech najdou výhodné řešení, které “utáhnete”.

Hypotéka se dá zvládnout za měsíc i za tři. Nejčastěji její uzavření trvá okolo 2 měsíců. Důvodem je především schvalovací proces na straně bank. Existuje však řada cest, jak schválení žádosti o hypotéku urychlit a my víme jak na to. Přesvědčte se sami.

Ano, skutečně jde. Díky moderním technologiím, které již přes 10 let vyvíjíme a používáme, již do banky při vyřizování hypotéky skutečně nemusíte. Přesvědčte se sami.
Online vyřízení hypotéky je jednou z hlavních výhod toho, proč využít služeb některého z našich hypotečních specialistů.

Nejvíce proklientská je určitě Hypoteční banka. Svou rychlostí vyřizování požadavků, kvalitou servisu, nabídkou běžných účtů a rozhraním s názvem „Hypoteční zóna“. Dalšími kvalitními proklientskými bankami jsou Komerční banka, Moneta a Raiffeisenbank.

S financováním vlastního bydlení vám nejlépe poradí hypoteční specialisté, kteří mají přístup k hypotékám od většiny tuzemských bank. V Hyponamíru má každý k dispozici svého online hypotečního specialistu, který vám vysvětlí celý proces schvalování hypotéky, vybere nejvhodnější nabídky financování na trhu a představí podmínky hypotéky.

Sjednání a následná správa úvěru probíhá v hypotečním bankovnictví, kde můžete sledovat jednotlivé fáze schvalovacího procesu a mít přístup ke všem potřebným dokumentům pro hypotéku. Nyní si ukážeme, jak probíhá vyřízení hypotéky u Hyponamíru.

Vyřízení hypotéky krok po kroku

Hypotéka je komplexní finanční produkt a na začátku musí hypoteční specialista získat od vás řadu vstupních informací. Zajímat se bude především o to, k jakému účelu plánujete peníze z hypotečního úvěru využít, jaká bude výše úvěru a plánovaná doba splatnosti hypotéky. Při prvním setkání si předáte maximum informací, na jejichž základě vám hypoteční specialista připraví nabídku.

TIP: Pro srovnání hypoték využijte hypoteční kalkulačku. Sledujte úrokové sazby hypoték a další požadavky na hypotéku. Pokud si některou z nabídek vyberete, naši hypoteční specialisté vás provedou celým procesem sjednání hypotéky online.

Jak probíhá vyřízení hypotéky:

• Srovnání všech nabídek hypoték v ČR
• Poptávka u vybrané banky
• Kontrola nemovitosti
• Příprava smluvní dokumentace
• Podpis úvěrové smlouvy
• Čerpání úvěru
• Hlídání hypotéky

Seznamte se s jednotlivými kroky procesu hypotéky.

Srovnání nabídek hypoték

Na základě získaných informací vám hypoteční specialista připraví několik nabídek a zkonzultuje možná řešení. Pokud se rozhodnete některou z předložených nabídek využít, následuje upřesnění kalkulace hypotéky.

Poptávka u vybrané banky

Hypoteční specialista s vámi podepíše žádost o hypotéku. V tomto dokumentu se nezavazujete, že si úvěr od banky vezmete, ale pouze říkáte, o co konkrétně máte zájem a souhlasíte s nahlédnutím do bankovních a nebankovních registrů. Banka ověří vaši totožnost a dodané podklady. V této fázi rovněž potvrzuje nabídnuté podmínky a kontroluje, zda má všechny nutné podklady. Zpravidla do 24 hodin vám banka sdělí výsledek takzvaného scoringu.

Kritéria schvalování

Při schvalování hypotéky banky posuzují několik klíčových faktorů, které ovlivňují jejich rozhodnutí poskytnout úvěr. Mezi tyto faktory patří zejména:

Bonita žadatele: Banky se zajímají o celkový finanční profil klienta, aby zjistily, zda bude schopen hypotéku splácet.

Příjmy: Stabilní a dostatečné příjmy jsou jedním z nejdůležitějších kritérií při schvalování hypotéky. Banky posuzují nejen výši příjmů, ale také jejich pravidelnost a zdroj.

Závazky: Banky zkoumají současné finanční závazky žadatele, včetně dalších úvěrů, půjček, leasingů nebo jiných dluhů. Čím více závazků žadatel má, tím vyšší je riziko pro banku, že nebude schopen hypotéku splácet.

Historie splácení: Úvěrová historie je dalším důležitým faktorem. Banky nahlíží do úvěrových registrů, aby zjistily, jak žadatel splácel své předchozí závazky. Pozitivní úvěrová historie zvyšuje šance na schválení hypotéky, zatímco negativní záznamy mohou být důvodem k zamítnutí žádosti.

Věk a rodinný stav: I když nejsou nejdůležitějšími faktory, banky mohou brát v úvahu věk a rodinný stav žadatele. Mladší žadatelé mají obvykle delší pracovní perspektivu, což může být pro banku pozitivní. Naopak starší žadatelé mohou mít omezenější dobu na splácení úvěru.

Kontrola nemovitosti

Banka rovněž provádí cenový odhad nemovitosti. Hyponamíru zkontroluje výpis z katastru, skutečného majitele, zástavní právo, exekuce, věcná břemena a jiné hypotéky. V nadstandardní variantě (volitelně) zajistí hypoteční specialista i kontrolu kupní smlouvu za pomocí spolupracující právní kanceláře.

Dokumenty potřebné ke schválení hypotéky

Po úspěšném scoringu je potřeba připravit veškeré dokumenty nezbytné ke schválení hypotéky (např. potvrzení o příjmech, odhad hodnoty nemovitosti apod.). Podívejte se na seznam potřebných dokumentů k hypotéce. Hypoteční specialista následně všechny dokumenty předá bance a začíná proces schvalování.

Doba schvalování je u každé banky různá a může trvat i několik týdnů. V případě schválení hypotečního úvěru banka zašle k nahlédnutí úvěrovou dokumentaci, kterou s vámi hypoteční specialista projde. Banky často využívají formulářové smlouvy s jasně definovanými pojmy a případný zásah do jejich znění není ve většině případů možný.

Podpis smlouvy a čerpání úvěru

Pokud s podmínkami hypotéky souhlasíte, je potřeba úvěrovou smlouvu podepsat. Můžete tak učinit na pobočce banky, u zprostředkovatele nebo na poště či u notáře s ověřením podpisu. Opět záleží na poskytovateli, protože každá má svá specifika. Po podpisu úvěrové smlouvy vám banka poskytne hypoteční úvěr, který můžete začít čerpat. Dávejte si pozor, abyste úvěr bez problémů vyčerpali. Zpravidla potřebujete vyčerpat alespoň 80 % výše úvěru, jinak vám může banka naúčtovat penále. Podmínky čerpání jsou přesně popsány v úvěrové smlouvě.

Doba potřebná k vyřízení hypotéky se liší případ od případu. Každý úvěr je unikátní a záleží na tom, jak rychle jste například schopni připravit potřebné doklady a komunikovat s bankou. Bez stresu lze pohodlně vyřídit hypotéku za 2 až 3 měsíce.

Při sjednávání hypotéky byste měli získat odpovědi na řadu důležitých otázek. Přečtěte si, na co se ptát při výběru hypotéky.

Poplatky a náklady

Při sjednávání a správě hypotéky se mohou objevit různé poplatky. Níže jsou uvedeny některé z možných poplatků za hypotéku:

Poplatek za vyřízení hypotéky: Tento poplatek se může lišit podle banky a zahrnuje administrativní náklady spojené s vyřízením hypotečního úvěru. Některé banky tento poplatek mohou promíjet jako součást marketingových akcí.

Poplatek za odhad nemovitosti: Banka vyžaduje odhad hodnoty nemovitosti, která bude sloužit jako zástava za hypoteční úvěr. Tento odhad obvykle provádí certifikovaný odhadce a jeho náklady hradí žadatel.

Poplatek za vedení úvěrového účtu: Některé banky si účtují měsíční nebo roční poplatek za správu úvěrového účtu. Tento poplatek zahrnuje náklady na administrativní úkony spojené se správou úvěru.

Poplatek za čerpání úvěru: Tento poplatek může být účtován při čerpání peněz z hypotečního úvěru. Při postupném čerpání hypotéky je obvykle určitý počet čerpání zdarma.

Poplatek za změnu podmínek úvěru: Pokud klient požádá o změnu podmínek úvěru, například prodloužení nebo zkrácení doby splatnosti, může banka účtovat poplatek za tuto změnu.

Poplatek za předčasné splacení úvěru: Předčasné splacení části nebo celého úvěru může být spojeno s poplatkem, který banka účtuje jako kompenzaci za ztracené úroky. Tento poplatek se často odvíjí od výše předčasně splacené částky a zbylé doby do konce fixace úrokové sazby.

Pojištění úvěru: Banky vyžadují pojištění nemovitosti a mohou také nabízet nebo vyžadovat pojištění schopnosti splácet úvěr. Náklady na tato pojištění mohou být zahrnuty do měsíčních splátek.

Poplatek za notářské služby: V některých případech může být nutné využít notářských služeb.

Při výběru hypotečního úvěru je důležité pečlivě prostudovat všechny poplatky za hypotéku. Důležité jsou i ostatní náklady, které s úvěrem souvisejí, aby bylo možné lépe porovnat nabídky různých bank a vybrat tu nejvýhodnější.

Hyponamíru poskytuje komplexní hypoteční poradenství. A nejen to. Spolu s hypotékou si můžete sjednat i výhodné pojištění. Neváhejte a kontaktujte nás!

Americká hypotéka je neúčelový úvěr, u kterého bance oproti klasické hypotéce nedokládáte způsob využití finančních prostředků. Získané peníze můžete využít například na pořízení vybavení domácnosti, financování studií nebo podnikání. U americké hypotéky je požadováno ručení nemovitostí. Oproti spotřebitelským úvěrům získáte u americké hypotéky zajištěné zástavním právem k nemovitosti výhodnější úrokovou sazbu.

Výhody a nevýhody americké hypotéky

Díky zajištění zástavním právem k nemovitosti dosáhnete oproti spotřebitelským úvěrům na výhodnější úrokovou sazbu. Půjčit si můžete od nižších stovek tisíc až do několika milionů korun. Jednotlivé měsíční splátky americké hypotéky si můžete rozložit na velmi dlouhou dobu, běžně až na 20 let. Stejně jako u klasické hypotéky si při sjednávání americké hypotéky určíte dobu fixace úrokové sazby. Po tuto dobu máte jistotu, že se vám výše měsíční splátky americké hypotéky nezmění.

Konkurence na trhu hypoték je vysoká a bankovní domy usilují o každého nového klienta. V průběhu splácení hypotečního úvěru u vaší stávající banky vás může oslovit hypoteční poradce od konkurence a nabídnout vám možnost refinancování hypotéky za výhodnějších podmínek. Refinancováním se rozumí splacení stávající hypotéky u jedné banky nově sjednanou hypotékou u jiné banky. Lidé přistupují k refinancování hypotéky obvykle ke konci sjednané doby fixace. Hypoteční specialista si vás může získat na svoji stranu například nižší úrokovou sazbou hypotéky, možností úpravy výše splátek, možností krátkodobého přerušení splácení v nepříznivé životní situaci, jednodušší správou hypotéky nebo jinou výhodou.

Kolik stojí refinancování hypotéky

Refinancování hypotéky je možné využít i k získání dalších peněz navíc. V okamžiku refinancování si klient jednoduše půjčí další peníze, které využije například na opravu domu.  Než se rozhodnete refinancovat hypotéku, zajímejte se o poplatky – přečtěte si náš článek „Jak na správné refinancování hypotéky„. Při refinancování hypotéky můžete zaplatit například za návrh na výmaz zástavního práva původní banky a návrh na vklad zástavní smlouvy nové banky, odhad ceny zastavené nemovitosti či čerpání nové hypotéky ještě před zapsáním návrhu na vklad zástavní smlouvy na katastr.

Hypotéky se dělí do dvou základních skupin, a to na hypotéky účelové a neúčelové. U obou těchto typů hypoték je úvěr poskytnut oproti zástavě nemovitosti. Nejčastěji si lidé sjednávají účelovou hypotéku, kdy bance dopředu sdělují způsob využití finančních prostředků. Může se jednat například o hypotéku na pořízení bytu, domu či pozemku, výstavbu, rekonstrukci či rozšíření nemovitosti, vypořádání společného jmění manželů při rozvodu, vyplacení dědiců apod. S pomocí hypotéky je možné financovat i nemovitosti určené k rekreaci (chaty, chalupy). 

Charakteristika neúčelové hypotéky

V nabídce banka najdete i neúčelové hypotéky, u kterých nedokládáte způsob využití poskytnutých peněz. Typickým příkladem neúčelového hypotečního úvěru je takzvaná americká hypotéka, kterou můžete financovat například vybavení domácnosti, studium dětí v zahraničí nebo rozjezd podnikání. 

Kdy pomůže předhypoteční úvěr

Pokud přemýšlíte o nákupu nemovitosti, kterou nelze dát bance do zástavy, typicky se jedná například o družstevní byt, u kterého je plánován převod do osobního vlastnictví, můžete využít i předhypoteční úvěr. Po vložení kupované nemovitost do zástavy bance získáte běžnou účelovou hypotéku.

Hypotéky mohou být úročeny fixní nebo variabilní úrokovou sazbou. Ve většině případů si lidé vybírají první možnost, která jim dává jistotu, že se po zvolené období výše úrokové sazby hypotéky nezmění. 

Co ovlivňuje fixace hypotéky

Splátka hypotéky bude po celou dobu fixace stejná a vy si můžete lépe plánovat své finanční výdaje. Banky běžně nabízejí dobu fixace hypotéky na 1 rok, 3 roky, 5 a 10 let. U některých bank se můžete setkat i s fixacemi na 15 či více let. V tomto případě ovšem počítejte s vyššími sazbami, než u hypoték s fixací na 3 nebo 5 let. Nejčastěji si dnes lidé sjednávají hypotéky s fixací 5 let. Úrokové sazby hypoték se v čase mohou vyvíjet směrem nahoru i dolů. Pokud očekáváte spíše dlouhodobější růst úrokových sazeb, stojí za zvážení zafixování úroku na delší dobu. Při očekávaném poklesu sazeb může být zase výhodnější kratší doba fixace, kdy si na jejím konci máte možnost vyjednat výhodnější úročení. 

Tip: Přečtěte si, co dělat po konci fixace hypotéky v našem článku.

Alternativa k fixované úrokové sazbě

Banky nabízejí i hypotéky s variabilní (plovoucí) úrokovou sazbou. V tomto případě se úroková sazba odvíjí od ceny peněz na mezibankovním trhu (sazby PRIBOR), kterou vyhlašuje Česká národní banka. Tato varianta je výhodná v období klesajících sazeb. Nevýhodou je, že se výše splátky hypotéky bude častěji měnit.

Při sjednávání hypotéky byste měli získat odpovědi na řadu důležitých otázek. Přečtěte si, na co se ptát při výběru hypotéky.

Všechny banky sledují ukazatel LTV (loan to value), který poměřuje výši poskytovaného úvěru a hodnotu zastavované nemovitosti. Podle doporučení České národní banky (ČNB) byste dnes už neměli získat hypotéku nad 90 % ukazatele LTV. V omezené míře jsou nabízeny také hypotéky nad 80 % LTV, protože těch mohou banky poskytnout jen 15 %. Pokud tedy uvažujete o financování vlastního bydlení hypotékou, měli byste mít naspořeno alespoň 25 % z kupní ceny nemovitosti.

Počítejte také s tím, že banka při výpočtu hodnoty zastavované nemovitosti nevychází z tržní ceny, ale ze znaleckého posudku. Tyto dvě hodnoty se mohou lišit o více než 10 %. Kromě rozdílu mezi kupní a odhadní cenou nemovitosti je potřeba dopředu počítat i s platbou 4% daně z nabytí nemovitých věcí a provize realitnímu makléři. 

TIP: Kombinací hypotéky a stavebního spoření je možné financovat 100 % hodnoty nemovitosti. Naši hypoteční specialisté vám poradí, jak nejlépe využít hypotéku a stavební spoření k získání potřebné částky na nákup nemovitosti.

Při nastavování parametrů hypotéky si můžete určit požadovanou dobu splatnosti úvěru. V roce 2022 Češi nejčastěji volili hypoteční úvěr se splatností mezi 25 a 30 lety (zdroj: společný průzkum České bankovní asociace a výzkumné agentury Ipsos).

Během celé doby splácení hypotéky se obvykle mění finanční situace rodiny, její požadavky na vlastní bydlení a také podmínky a výše tržních úrokových sazeb úvěrů. Předčasné splacení hypotéky Češi nejčastěji řeší například v souvislosti s prodejem stávající nemovitosti z důvodu stěhování do jiného města, většího bytu či domu, rozvodu nebo úmrtí. K předčasnému splacení úvěru dochází i při refinancování hypotéky nebo konsolidaci půjček.

Co znamená předčasné splacení hypotéky?

V úvěrové smlouvě je vždy uvedeno datum splatnosti vypůjčené částky. Předčasným splacením hypotéky či jiného spotřebitelského úvěru se rozumí zaplacení celé jistiny (dlužné částky) před sjednaným datem splatnosti. 

Předčasné splacení podle zákona o spotřebitelském úvěru

Předčasné splacení úvěru upravuje paragraf 117 zákona o spotřebitelském úvěru (pozn. tento zákon nabyl účinnosti 1. 12. 2016). Podle aktuálně platné legislativy můžete hypoteční úvěr zcela nebo zčásti splatit kdykoliv po dobu jeho trvání. Předčasně splatit můžete nejen hypotéku, ale také například úvěr ze stavebního spoření či jiný spotřebitelský úvěr.  

Pokud jste tedy uzavřeli hypoteční smlouvu 1. prosince 2016 nebo později, případně máte starší smlouvu a po tomto datu vám začalo běžet nové období fixace úrokové sazby, můžete hypotéku předčasně splatit kdykoliv a bez jakýchkoliv sankcí.

Při předčasném splacení máte právo na snížení celkových nákladů hypotéky o výši úroku a dalších nákladů, které by byly započteny v případě, kdyby nedošlo k předčasnému splacení spotřebitelského úvěru. 

Sankce a poplatky za předčasné splacení hypotéky

Podle platné právní úpravy může banka při předčasném splacení hypotéky požadovat pouze náhradu účelně vynaložených nákladů. Jedná se prokazatelné náklady, které bance vzniknou v souvislosti s předčasným splacením úvěru. 

Zákon popisuje konkrétní situace, kdy banka nesmí požadovat ani náhradu účelně vynaložených nákladů. Kdy je předčasná splátka hypotéky nebo mimořádná splátka hypotéky zcela zdarma 

Jedná se o případy, kdy předčasné splacení bylo provedeno:

• V rámci plnění z pojištění určeného k zajištění splacení spotřebitelského úvěru.
• U spotřebitelského úvěru poskytnutého formou možnosti přečerpání.
• V období, pro které není stanovena pevná zápůjční úroková sazba.
• U spotřebitelského úvěru na bydlení do 3 měsíců poté, co vám poskytovatel sdělil novou výši zápůjční úrokové sazby.
• U spotřebitelského úvěru na bydlení v důsledku úmrtí, dlouhodobé nemoci nebo invalidity spotřebitele v postavení dlužníka ze smlouvy o spotřebitelském úvěru na bydlení, nebo jeho manžela nebo partnera, pokud tato skutečnost vede k výraznému snížení schopnosti spotřebitele splácet spotřebitelský úvěr na bydlení.
• U spotřebitelského úvěru na bydlení do 25 % celkové výše spotřebitelského úvěru během 1 měsíce přede dnem výročí uzavření smlouvy o spotřebitelském úvěru na bydlení (pozn. výročí smlouvy je den podpisu úvěrové smlouvy).

Co patří mezi účelně vynaložené náklady

Stávající zákon o spotřebitelském úvěru postup výpočtu náhrady účelně vynaložených nákladů výslovně nestanovuje. Tuzemské banky si je tedy vykládaly různě. Některé při předčasném splacení úvěru klientům účtovaly symbolicky jen pár stokorun, jiné požadovaly desetitisíce. 

Proto v březnu 2019 vydala Česká národní banka stanovisko, kde zpřesnila, co do těchto nákladů spadá.  Jedná se především o administrativní náklady spojené s předčasným ukončením smlouvy, kam patří například náklady na zaměstnance, který vyřizuje žádost o předčasném splacení, poplatky za katastr nemovitostí, poštovné, náklady spojené s tiskem a kopírováním dokumentů, spotřebované kancelářské potřeby, poplatky za telefon a nutné notářské úkony. V případě předčasného splacení po vás banka nemůže vyžadovat náhradu ušlého úroku.

Plánované změny od 1. 1. 2024

Ve středu 14. června 2023 vláda schválila návrh zákona, který upravuje dosavadní pravidla předčasného splacení hypoték a dalších spotřebitelských úvěrů na bydlení. Cílem je především odstranit stávající nejasnosti ohledně výše nákladů spojených s předčasným splacením hypotéky. 

Ministerstvo financí v novele určuje situace, kdy máte ze zákona možnost předčasně splatit hypotéku bez poplatku a zároveň jasně a jednoznačně stanoví, kdy bude mít banka naopak právo klientovi předčasné splacení zpoplatnit a jaká bude maximální výše takového poplatku.

K již dnes možným situacím, kdy lze předčasně splatit hypotéku bez poplatku, přibydou tyto případy:

• Vypořádání společného jmění manželů (tzn. rozvod klienta).
• Prodej nemovitosti po 2 letech (či později) od její koupě.

Kromě výše popsaných situací, kdy je možné splatit hypotéku předčasně zdarma, budou banky nově moci požadovat poplatek ve výši maximálně 2 % z nesplacené části jistiny. Tento nově zavedený poplatek má omezit takzvanou bankovní turistiku, tedy možnost snadného přechodu k jiné bance s výhodnější nabídkou úročení před vypršením sjednané doby fixace. Nově zavedený poplatek vyvažuje to, že bance předčasným splacením hypotéky skončí i výnosy z úroků, se kterými počítala pro období fixace úrokové sazby.

Na správnost výpočtu poplatku za předčasné splacení hypotéky bude dohlížet Česká národní banka. Lidé budou mít k dispozici rovněž online kalkulačku, která jim usnadní výpočet. 

Změny budou platné po datu účinnosti zákona, které je nyní navrženo k 1. 1. 2024. Vztahovat se budou na všechny předčasná splacení, tedy jak u nových, tak i stávajících smluv. 

Přečtěte si více o plánovaných změnách u předčasného splacení hypotéky platné od 1. 1. 2024.

TIP: Přečtěte si také, jak na částečné umoření hypotéky a kdy se vyplatí.

Banka přesně vymezuje, na jaké účely je možné hypotéku využít. Ve většině případů lidé žádají o účelové hypotéky, u kterých je nutné banku dopředu seznámit s tím, jakým způsobem budou finanční prostředky využity. Možností je celá řada.

Co lze zahrnout do hypotéky

Hypotéka stejně jako ostatní typy spotřebitelských úvěrů má celou řadu parametrů. Při výběru nejvhodnějšího způsobu financování je klíčová jak úroková sazba hypotéky, tak celková výše hypotéky a splatnost hypotéky. Tyto parametry mají přímý vliv na výši měsíční splátky hypotečního úvěru. Dopředu se zajímejte i o možnosti a podmínky pro předčasné splacení hypotéky.

Při hledání vhodného způsobu financování je rovněž dobré vědět, na co je možné použít hypotéku.

Hypotéku je možné využít například na:

• koupi nemovitosti (např. bytu, domu, stavebního pozemku),
• výstavbu nemovitosti,
• rekonstrukci bytu či rodinného domu,
• vyplacení manžela či manželky ze společného jmění manželů po rozvodu,
• vyplacení spolumajitelů nemovitosti,
• refinancování hypotéky,
• financování rekreační nemovitosti (pozn. pokud nemovitost splňuje podmínky pro financování),
• investice do nemovitostí.

Nyní si blíže probereme vybrané případy financování. Podívejte se, co se dá platit z hypotéky?

Hypotéka na rodinný dům

Hypoteční úvěr je běžně využíván k pořízení rodinného domu. Financoval lze jak koupi dokončené novostavby, tak i staršího rodinného domu. Banku budou při sjednávání úvěru zajímat podrobné informace o kupované nemovitosti jako je například její adresa, velikost obytné plochy, nádvoří, zahrady a samozřejmě také aktuální technický stav. Nemovitost slouží bance jako záruka za poskytnutý hypoteční úvěr a stanovuje její odhadní hodnotu. Při koupi rodinného domu je hypotéka čerpána jednorázově.

Hypotéka na výstavbu

Dalším běžným způsobem využití hypotéky je financování výstavby nemovitosti. Na rozdíl od koupě nemovitosti jsou v tomto případě peníze z hypotéky uvolňovány postupně podle aktuální prostavěnosti. Hypotéku je nutné vyčerpat do předem sjednané doby, obvykle do dvou let. Po dobu čerpání hypotéky splácíte pouze úroky z úvěru a po jejím dočerpání začnete platit pravidelné měsíční splátky. 

Hypotéka na stavební pozemek

Hypotéku je možné využít i na koupi stavebního pozemku. Banka ovšem automaticky nefinancuje jakýkoliv pozemek. Podmínkou například je, aby byl pozemek určen k zastavění objektem pro bydlení. Tuto informaci získáte z územně plánovací dokumentace. Získáte ji na stavebním úřadě  a zjistíte z něj, jakou stavbu a za jakých podmínek můžete na daném pozemku postavit.

Další důležitou podmínkou je rovněž zpevněná přístupová cesta k pozemku. K vašemu budoucímu domu se musí dostat například hasiči. Pozemek musí být také připojitelný na inženýrské sítě. Před koupí pozemku zjistěte, jakým způsobem bude pozemek připojen na vodu, elektřinu a kanalizaci. V případě, že není možné využít kanalizaci, je třeba počítat s výdaji na vybudování vlastní jímky či čističky odpadních vod. 

Hypotéka na chatu nebo chalupu

Češi mají zájem o rekreační nemovitosti, ve kterých mohou trávit většinu roku. Někdy pro ně může být chata či chalupa i alternativou k bydlení ve městě. Za určitých podmínek je možné financovat i nákup chaty nebo chalupy hypotékou. Podmínkou je, aby kupovaná chata nebo chalupa splňovala podmínky celoročního užívání. Musí mít tedy sociální zařízení, kuchyň, zajištěné vytápění, vodovodní a elektrickou přípojku a přístupovou cestu. Dále musí mít evidenční číslo či číslo popisné a stát na pozemku ve vlastnictví majitele nemovitosti. Bance je možné ručit za úvěr jak kupovanou chatou či chalupou, tak i jinou vhodnou nemovitostí v osobním vlastnictví. 

Hypotéka na družstevní byt vs. byt v OV

V nabídkách realitních kanceláří najdete kromě bytů v osobním vlastnictví i byty družstevní. Pokud uvažujete o nákupu družstevního bytu na hypotéku, počítejte s tím, že tento byt nemůže sloužit jako zástava pro banku. V těchto případech musíte zajistit hypotéku jinou nemovitostí v osobním vlastnictví (např. bytem nebo domem v osobním vlastnictví rodičů). Dojde-li v době splácení hypotéky k převodu družstevního bytu do osobního vlastnictví, můžete následně tuto nemovitost nabídnout bance do zástavy. Pokud kupující dopředu ví, že bude družstevní byt brzy převeden do osobního vlastnictví, je možné využít takzvaný předhypoteční úvěr. Po převodu bytu do osobního vlastnictví požádáte banku o standardní hypotéku. 

Financování rekonstrukce z hypotečního úvěru

Při nákupu starší nemovitosti je často zapotřebí nemalá částka k její rekonstrukci, celkové modernizaci, přestavbě, nástavbě či dostavbě. Ve všech těchto případech je možné využít hypotéku.

Před sjednáním hypotéky si řádně spočítejte předpokládané výdaje. Sepište si seznam nutných prací a jednoduchý položkový rozpočet. Nezapomeňte na dostatečnou finanční rezervu na neplánované výdaje. Dopředu si také zjistěte, co lze financovat hypotékou při rekonstrukci.

Vyplacení spolumajitelů nemovitosti

Hypotéku je možné využít také k vyplacení dědictví, kdy má na nemovitost právní nárok více dědiců a jeden z nich se dohodne na vyplacení ostatních. Po rozvodu je běžné řešit hypotékou i vypořádání společného jmění manželů, kdy dojde k dohodě o vzájemném vyplacení. 

Refinancování a konsolidace

Ke konci doby fixace hypotéky se mohou někteří lidé rozhodnout využít výhodnější nabídku hypotéky u jiné banky. V tomto případě dochází k refinancování hypotéky, tedy splacení stávajícího hypotečního úvěru novým hypotečním úvěrem.  

Problematice konsolidace úvěrů se podrobně věnujeme na stránce Konsolidace půjček a hypotéka.

Investice do nemovitostí

Nemovitost nemusí sloužit pouze k vlastnímu bydlení. Zejména v době nízkých úrokových sazeb využili někteří Češi hypotéku k financování takzvané investiční nemovitosti. Jedná se zpravidla o byt či dům v atraktivní lokalitě, který majitelé snadno pronajmou získají pasivní příjem. S pomocí získaného nájemného hradí pravidelné měsíční splátky hypotéky.

Vzhledem k tomu, že ceny nemovitostí dlouhodobě rostou, je možné v okamžiku jejího prodeje vydělat i na rozdílu mezi kupní a prodejní cenou.

Co neuzná banka jako účel hypotéky?

Hypotékou nelze financovat stavby, které nejsou určeny k bydlení. Nelze financovat například nebytové prostory sloužící k podnikání, samostatně stojící garáže nebo různé drobné stavby jako například zahradní domky.

Při sjednávání hypotéky byste měli získat odpovědi na řadu důležitých otázek. Přečtěte si, na co se ptát při výběru hypotéky.

Pokud už máte jasnou představu o vašem budoucím bydlení a rozhodli jste se vaše plány financovat pomocí hypotéky, bude od vás hypoteční poradce vyžadovat hned několik dokumentů. Poradíme vám, jak získat hypotéku a co je potřeba k hypotéce.

V první řadě je nutné předložit minimálně dva doklady totožnosti žadatele o hypotéku i všech případných spolužadatelů. Předložit musíte platný občanský průkaz spolu s řidičským průkazem. Kdo nevlastní řidičský průkaz, může jako alternativní doklad použít platný cestovní pas, rodný list a ve výjimečných případech kartičku zdravotní pojišťovny. 

Doložení příjmů pro získání hypotéky

Vyřízení hypotéky se neobejde bez doložení výše a zdroje příjmů. Požadavky na doložení příjmů se u zaměstnanců a OSVČ liší.

V případě zaměstnanců potvrzuje příjmy ze zaměstnání zaměstnavatel, a to na speciálním formuláři banky. Každá banka používá svůj vlastní formulář.

Osoby samostatně výdělečně činné (hypotéka pro OSVČ) budou pro získání hypotéky potřebovat poslední daňové přiznání s potvrzením úhrady nebo přeplatku daně. Pokud je vaším příjmem důchod nebo jiné dávky vyplácené státem, předkládáte poskytovateli potvrzení od správy sociálního zabezpečení. Banky také vždy vyžadují poslední tři výpisy z bankovního účtu. 

V přehledu níže je uveden seznam požadovaných dokumentů.

Doklady předkládané zaměstnanci:

• Průkaz totožnosti
• Kopie mzdového listu nebo výplatní pásky za posledních 6 měsíců až 2 roky
• Potvrzení výše příjmu ze zaměstnání (pozn. potřebný formulář získáte v bance)
• Dokumenty potvrzující případné další příjmy

Doklady předkládané podnikateli (OSVČ):

• Průkaz totožnosti
• Doklad prokazující podnikání (např. výpis z živnostenského rejstříku, živnostenský list, koncese)
• Potvrzení správy sociálního zabezpečení a zdravotní pojišťovny o bezdlužnosti a pravidelných platbách pojistného
• Přiznání k dani z příjmu fyzických osob (pozn. obvykle za poslední dva roky)
• U příjmů z pronájmu je třeba doložit nájemní smlouvu a list vlastnictví k nemovitosti

Doložení výdajů

Kromě příjmů sledují banky i výši všech dosavadních finančních závazků. Zájemci o hypotéku informují banku o tom, kolik dluží a splácí dalších spotřebitelských úvěrů, krátkodobých půjček či hypotečních úvěrů.  

Dokumenty k doložení výdajů:

• Úvěrová smlouva, leasingová smlouva
• Smlouva o stavebním spoření, penzijním připojištění
• Pojistné smlouvy a aktuální doklady o platbách pojistného
• Ostatní pravidelné individuální výdaje (např. rozhodnutí soudu o placení výživného)
• Doklady potvrzující ostatní závazky (např. ručitelské prohlášení)

Účel využití hypotéky

Hypotéka je účelový úvěr. Mezi podmínky pro získání hypotéky patří doložení účelu plánovaného využití finančních prostředků.

Hypotéku lze využít například k těmto účelům:

• Koupě nemovitosti (např. bytu, rodinného domu, stavebního pozemku)
• Výstavba nemovitosti
• Rekonstrukce nemovitosti
• Vypořádání společného jmění manželů (SJM)
• Vyplacení spoluvlastnických podílů na nemovitosti
• Refinancování stávající hypotéky

Seznam dokumentů předkládaných bance podle účelu využití hypotéky

Při vyřizování hypotéky vyžadují banky doložení několika dokumentů k pořizované nemovitosti. Základním dokumentem je aktuální výpis z katastru nemovitostí včetně snímku nemovitosti z katastrální mapy a takzvaný nabývací titul. Tento dokument je dokladem o vlastnictví dané nemovitosti.

Mezi potřebné dokumenty patří také odhad ceny nemovitosti. Z principu je každá hypotéka zajištěna nemovitostí a banka si sama vypracuje odhad její ceny. Banky rovněž vyžadují sjednání pojištění financované nemovitosti. Připravte si tedy pojistnou smlouvu.

Víte, že součástí pojištění nemovitosti, je také pojištění pozemku? Díky němu jste chránění například proti kráděži stavebního materiálu umístěného na pozemku.

Koupě nemovitosti:

• Kupní smlouva nebo smlouva o budoucí smlouvě kupní
• Doložení výše vlastních finančních prostředků na úhradu rozdílu mezi hypotéku a kupní cenou nemovitosti (pozn. dokladem je výpis z účtu)

Kupovanou nemovitostí může být byt, dům nebo také stavební pozemek. U těchto typů nemovitostí vyžadují banky níže uvedené dokumenty.

Hypotéka na byt

V případě hypotéky na již existující byt (tzn. dokončená novostavba nebo starší byt) je kromě kupní smlouvy nebo smlouvy o smlouvě budoucí potřeba také aktuální výpis z katastru nemovitostí a odhad ceny nemovitosti.

Hypotéka na dům

Stejně jako v případě bytu je i u již postaveného rodinného domu třeba bance dodat kromě kupní smlouvy také aktuální výpis z katastru nemovitostí a odhad ceny domu.

Hypotéka na stavební pozemek

Při financování pozemku hypotékou je nutné, aby byl určen k výstavbě.  Pokud pozemek není k tomuto účelu určen, banka vám úvěr neschválí. Nutné je stavební povolení nebo vyjádření stavební úřadu, že je možné na pozemku stavět. K jakému účelu je možné pozemek využít se dozvíte i z platného územního plánu dané obce či města. 

Výstavba nemovitosti:

• Doložení výše vlastních finančních prostředků na úhradu rozdílu mezi hypotéku a kupní cenou nemovitosti (pozn. dokladem je výpis z účtu)
• Stavební povolení s doložkou nabytí právní moci
• Pokud nebylo vydáno stavební povolení, je potřeba územní rozhodnutí
• Rozpočet nákladů na stavbu
• Časový harmonogram stavby
• Smlouvu o dílo (pozn. není vyžadována, pokud stavíte svépomocí)

Zástava nemovitosti:

• Výpis z katastru nemovitostí dokládající vlastnictví nemovitosti
• Pojistná smlouva – pojištění nemovitosti vinkulované ve prospěch banky

Další možnosti využití hypotéky

• Hypotéka na rekonstrukci – žadatel o hypotéku předkládá rozpočet na rekonstrukci a pokud to vyžaduje zákon, tak i projektovou dokumentaci
• Hypotéka na vypořádání majetku – vyžadovány jsou návrhy smluv na vzájemné vypořádání

Výše popsané doklady a dokumenty patří mezi ty základní, které zájemci o hypotéku běžně předkládají bance. Jednotlivé banky si mohou vyžádat i další doklady. 

Orientační ceny vybraných dokumentů a úkonů

• Výpis z katastru nemovitostí na Czechpointu: první strana 100 Kč, každá další strana max. 50 Kč
• Přijetí návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu do katastru nemovitostí: 2 000 Kč
• Ocenění nemovitosti: od 3 000 Kč
• Ověření podpisu na poště: 30 Kč

Při sjednávání hypotéky byste měli získat odpovědi na řadu důležitých otázek. Přečtěte si, na co se ptát při výběru hypotéky.