Vyplatí se investiční nemovitost?

Ceny nemovitostí v Česku jsou poslední dva roky jako utržené z řetězu. Napomáhá tomu především strach z inflace, doba nejistoty během pandemie a až do nedávna velice benevolentní pravidla ČNB co se poskytování hypoték týče. Řada lidí (ale i institucí) tedy své úspory využila k nákupu nemovitosti pro investiční účely, tato vyšší poptávka po nemovitostech žene jejich cenu výš a výš, což láká opět další investory. Jak to tedy v dnešní době s investičními nemovitostmi je?

Je nemovitost dobrá investice?

Výnos nemovitosti, kterou si pořídíte pro investiční účely může pocházet ze dvou zdrojů. Jednak za svoji nemovitost můžete získat nájem a druhak časem roste samotná cena nemovitosti. Obecně lze říci, že nákup investiční nemovitosti se pravděpodobně vyplatí (investované peníze se zhodnotí nad inflaci), pokud nakupujete za příznivou cenu.

Jak takovou příznivou cenu poznat? Dobrým ukazatelem může být cena za metr čtvereční obytné plochy, hodnotících kritérií je však spousta a vždy se vyplatí se před nákupem poradit s někým nestranným, kdo má s nákupem nemovitosti větší zkušenosti. Popis parametrů, které je třeba při nákupu hlídat, by vystačil na samostatný článek, my se dnes však zaměřujeme spíše na samotnou investiční perspektivu.

Pokud se zajímáte čistě o zhodnocení svých úspor, je třeba brát v potaz i další náklady příležitosti. Jednoduše řečeno, je třeba si rozhodnout, zda se vaše peníze nezhodnotí v nějakém aktivu lépe než v nemovitosti. Odpověď na tuto otázku je poměrně složitá a pro každého může být jiná, ale obecně lze opět říci, že existují i lepší investice než je nákup nemovitosti.

Byt na pronájem

Nákup bytu, který následně pronajmete, je klasickým případem nákupu investiční nemovitosti. Obzvláště pak ve velkým nebo studentských městech se průměrná výše takto získaného příjmu z nájmu zcela odtrhla od ceny nemovitosti, váš hlavní zdroj zhodnocení by tak stále měl být samotný růst ceny nemovitosti. Při současných cenách nemovitostí v Praze, Brně či Olomouci (studentská města) lze očekávat průměrně čistý výnos z nájmu okolo 2 % z pořizovací ceny nemovitosti (spíše pod 2 %). Je tedy jasné, že tento výnos stěží pokryje inflaci a nadinflační výnos je třeba hledat právě v růstu ceny nemovitosti. Pokud jste si na nákup nemovitosti vzali hypotéku, je třeba započítat i úroky, které samotnou pořizovací cenu nemovitosti z dlouhodobého hlediska zvyšují.

Přesto je však nájem důležitou složkou zhodnocení celé investice a zde je pár našich tipů, jak výnos z nájemního bytu o něco zvýšit:

• Pronajměte byt studentům, za studentský byt je obvykle možné požadovat větší měsíční nájem. Na druhou stranu je zde problém s větší fluktuací nájemníků a další možné problémy spojené s pobytem více lidí v bytě.
• Pronajměte byt již vybavený, zvýšíte tak na přesyceném trhu svoji šanci na nalezení kvalitního nájemce. Vybavení bytu můžete obvykle pořídit výrazně levněji, než byste čekali, postačí vám třeba jedna návštěva Ikey, Sconta, XXXlutz nebo dalšího řetězce, který prodává levný nábytek.
• Zkuste si zájemce o pronájem najít sami. Pokud budete využívat realitní agenturu, můžete tím odradit některé zájemce. Realitní agentura si totiž účtuje poplatek obvykle ve výši měsíčního nájmu. Pokud budete pronájem nabízet bez poplatku realitní kanceláři, můžete si dovolit výši nájmu o několik procent zvýšit a stále budete pro většinu potenciálních nájemců atraktivní nabídkou.

Možné zhodnocení

Předem je nutné říci, že možné zhodnocení nelze spolehlivě dopředu predikovat. Může se stát, že aktuální situace, kdy je nová výstavba byrokraticky komplikovaná a poptávka po bytech několikanásobně vyšší, vydrží ještě mnoho let. V takovém případě by pravděpodobně ceny nemovitostí trvale rostly vysokým tempem. Stejně tak se může stát něco neočekávaného, co způsobí pád ceny nemovitostí. My se však pokusíme vycházet v našem modelovém příkladu z aktuálně pravděpodobného scénáře, kdy ceny nemovitostí budou trvale růst v jednotkách procent za rok. Jaké tedy lze očekávat zhodnocení?

Dejme si příklad, kdy máte k dispozici 1 000 000 Kč vlastních zdrojů a s pomocí hypotéky si chcete pořídit byt v hodnotě 5 000 000 Kč, který budete pronajímat. Byt se nachází v některém z větších měst (u Prahy a Brna nejsou moc velké rozdíly). Jaké lze tedy očekávat zhodnocení za 20 let?

Měsíční splátka hypotéky by byla při aktuální úrokové sazbě přibližně 21 800 Kč, celkem byste za 20 let splatili i s úroky částku 5 232 000 Kč. Celková investovaná částka tedy bude za celou dobu 6 500 000 Kč (pokud započteme i 270 000 Kč na rekonstrukci bytu). Na základě historického vývoje budeme předpokládat, že tržní cena vaší nemovitosti bude růst o 5 % ročně, toto je spíše konzervativní odhad. Za předpokladu, že by se udržel takový růst, by vaše nemovitost mohla mít po 20 letech hodnotu 13 200 000 Kč. Pokud tedy odečteme náklady ve výši 6 500 000 Kč, stále nám zbyde 6 700 000 Kč. Při započtení inflace 2 % je původní investovaná částka za dvacet let rovna částce 1 500 000 Kč. Celkový reálný výnos nad inflaci v našem modelovém příkladu tak je po dvaceti letech přibližně 7,8 % ročně.

Schválně jsme zde zanedbali výnos z nájmu, který může pokrýt další náklady spojené s pronájmem bytu nebo hypotékou. Při započtení příjmu z nájmu by celková výnosnost byla okolo 9 % ročně (po započtení inflace).

Porovnání s akciemi

Pokud vezmeme v úvahu celý americký akciový trh, který má výnosnost přibližně 7 % ročně (po započtení inflace) již téměř 100 let, jeví se výše zmíněný příklad nákupu bytu jako výhodnější. Je třeba si však uvědomit několik základních rozdílů:

• Výše popsaný scénář počítá se zachováním úrokových měr, je však pravděpodobné, že úrokové míry porostou a s tím bude klesat průměrný roční výnos.
• Akcie, podílové fondy nebo ETF jsou mnohem likvidnější než nemovitost, můžete je v podstatě téměř kdykoliv prodat.
• Při nákupu nemovitosti na hypotéku využíváte v podstatě pákový efekt. Tím se vystavujete mnohem většímu riziku než při investování pouze vlastního kapitálu.
• S pronájmem nemovitosti je spojena řada povinností, starostí, ale i rizik (například nájemce vám může přestat platit a zároveň odmítá opustit nemovitost, řešení takové situace se může protáhnout i na roky).

Kde se vyplatí nemovitost koupit?

Pokud jste se rozhodli, že investice do bytu či domu je to pro vás tou správnou cestou, je třeba zvážit kde si nemovitost koupit. Nejlepší je samozřejmě vždy blízko bydliště, abyste mohli nemovitost v případě nutnosti navštívit. Existují však města, kde se nákup nemovitosti vyplatí více než jinde. Můžete takto třeba i spekulovat na rozvoj nějakého města či městské čtvrti.

Nejrychleji ceny nemovitostí aktuálně rostou především v místech, kde je větší nezaměstnanost. Mezi nejvýnosnější investice se tak řadí nemovitosti ve městech, jako je Cheb, Chomutov, Ostrava, Karviná nebo Frýdek-Místek.