Částečným umořením hypotéky si můžete snížit měsíční splátku nebo zkrátit dobu splácení úvěru. Jaké jsou podmínky částečného umoření, kdy se vyplatí a jak postupovat?
Když získáte najednou větší sumu peněz, vyvstane otázka, jak s těmito penězi naložit. Pokud splácíte hypotéku, nabízí se možnost složení mimořádné splátky a částečného umoření úvěru. Mimořádnou splátkou si snížíte celkovou výši nesplacené jistiny, což vám umožní buď snížit měsíční splátky, nebo zkrátit dobu splatnosti úvěru
„Částečné umoření hypotéky je příležitostí pro ty, kteří mají k dispozici volné peníze, ale nemohou, nechtějí nebo se jim nevyplatí předčasně splatit celou hypotéku najednou. Tento krok může přinést výhody, jako je snížení měsíčních splátek a celkových výdajů na hypotéku. Přesto je důležité pečlivě zvážit, zda je pro vás částečné splacení výhodné a jaké podmínky musíte splnit. Proto se vyplatí vše dopředu konzultovat s hypotečním specialistou, propočítat, naplánovat a správně načasovat,“ doporučuje Miroslav Majer, CEO fintech startupu hyponamíru.cz.
Oblast hypoték upravuje několik klíčových zákonů, přičemž zásadní je zákon číslo 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru. Tento zákon stanovuje povinnosti pro poskytovatele hypotečních úvěrů, včetně poskytování jasných informací klientům, a upravuje podmínky pro mimořádné splátky a maximální výši poplatků za předčasné splacení úvěru.
Další důležitou právní normou je zákon číslo 89/2012 Sb., občanský zákoník, který obsahuje obecné právní rámce pro smluvní vztahy. Kromě těchto dvou zákonů se oblast hypoték dotýkají i zákon číslo 190/2004 Sb., o dluhopisech, a zákon číslo 634/1992 Sb., o ochraně spotřebitele, které dohromady zajišťují ochranu práv spotřebitelů a transparentnost při sjednávání a správě hypotečních úvěrů.
Hypotéka je standardně splácena v pravidelných měsíčních splátkách podle splátkového kalendáře, který stanovuje výši a četnost splátek tak, aby došlo k úplnému splacení úvěru v předem dohodnuté lhůtě. Každá splátka hypotéky se skládá ze dvou částí: splátky jistiny a úroku.
Kromě pravidelných splátek hypotéky existuje ještě možnost mimořádné splátky, což znamená, že můžete kdykoliv během trvání hypotéky vložit vyšší částku mimo běžný splátkový režim. Tento mimořádný a jednorázový vklad se přímo použije na snížení nesplacené části jistiny.
Díky mimořádné splátce si můžete snížit měsíční splátky při zachování stejné doby splácení, což může ulevit rodinnému rozpočtu, nebo si zkrátit celkovou dobu splácení hypotéky a tím se dříve zbavit dluhu.
Snížení měsíčních splátek vám může poskytnout větší finanční flexibilitu a umožní vám lépe zvládat neočekávané výdaje nebo investovat peníze do jiných oblastí.
Miroslav Majer k tomu dodává: „Částečné umoření hypotéky může přinést výrazné finanční úspory v dlouhodobém horizontu. Je však důležité důkladně zvážit vaše aktuální finanční možnosti a budoucí plány, než se rozhodnete, kterou možnost zvolíte. Doporučuji konzultovat tento krok s hypotečním specialistou, který vám pomůže najít nejvýhodnější řešení vaší konkrétní situace.“
Hypoteční specialisté Hyponamíru vám poradí nejen s předčasným splacením hypotéky. Porovnají podmínky hypoték, vyhledají nejvýhodnější úrokové sazby hypoték, spočítají úsporu na úrocích u hypotéky nebo pomohou s refinancováním hypotéky.
Pokud jste si sjednali hypotéku po 1. prosinci 2016 (nebo dříve, ale po tomto datu jste provedli refixaci úrokové sazby či úvěr refinancovali), můžete jednou ročně splatit až čtvrtinu původního dluhu bez sankcí, a to vždy měsíc před výročím smlouvy.
Mimořádnou splátku se tedy vyplatí naplánovat na toto období. Pokud výše mimořádné splátky převyšuje 25 % nesplacené výše úvěru, zvažte rozložení plateb do více let (vždy k výročí smlouvy). Možným řešením je rovněž vyčkat do doby před koncem fixace úrokové sazby a splatit vyšší částku bez sankcí.
Základní údaje o hypotéce:
Mimořádná splátka:
Výpočet úspory před mimořádnou splátkou:
Výše splátky po mimořádné splátce:
Úspora na úrocích:
Výpočet úspory:
Tento výpočet ukazuje, že mimořádná splátka hypotéky ve výši 1 000 000 Kč po 5 letech splácení přinese výraznou úsporu na úrocích a snížení měsíčních splátek.
Loni v červnu schválila vláda novelu zákona o spotřebitelském úvěru, která přináší několik zásadních změn v oblasti předčasného splacení hypotéky. Změny vyplývající z této novely začnou platit od 1. září 2024 a dotknou se nejen nových hypoték, ale také těch starších po jejich refixaci či refinancování.
Novelizovaný zákon nemění podmínky částečného umoření hypotéky. I po účinnosti změn bude možné splatit každý rok až čtvrtinu původního dluhu bez sankcí, a to vždy před výročím smlouvy. Pokud se ovšem rozhodnete provést částečné umoření mimo toto období nebo ve vyšší částce, může si banka naúčtovat poplatky za předčasné splacení hypotéky.
Banky budou moci od září 2024 naúčtovat klientům nezbytné administrativní náklady spojené s předčasným splacením nejvýše do částky 1 000 Kč a v přesně definovaných situacích také úrokový rozdíl mezi smluvním a referenčním úrokem. Zákon vyjmenovává situace, kdy banka nesmí požadovat náhradu nákladů za předčasné splacení.
Tématu předčasného splacení hypotéky se podrobně věnuje článek Předčasné splacení hypotéky a plánované změny od 1. 1. 2024
Částečné splacení hypotéky je možné provést kdykoliv během trvání úvěru. Nejvýhodnější je ovšem provést mimořádnou splátku měsíc před výročím smlouvy, kdy je splátka až do výše 25 % nesplacené části jistiny bez sankce a poplatků.
Jednou za rok (k výročí smlouvy) je možné splatit až 25 % nesplacené části jistiny zdarma. Při splacení částky přesahující 25 % celkové výše hypotéky si může banka naúčtovat poplatky. Aktuální výši poplatků vám sdělí váš hypoteční specialista.
Částečné splacení hypotéky k výročí smlouvy nevede ke změně sjednané úrokové sazby. Ke změně sazeb dochází po uplynutí sjednané doby fixace hypotéky. Výše úroku se odvíjí od aktuální situace na trhu.
Úspory lze vypočítat porovnáním celkových nákladů na úvěr před a po mimořádné splátce. Pomoci mohou online kalkulačky nebo konzultace s hypotečním specialistou.
Částečné splacení hypotéky se obecně nevyplatí, pokud jsou poplatky za mimořádnou splátku vyšší než očekávaná úspora. K této situaci ovšem většinou nedochází. Je také důležité zvážit celkovou finanční situaci rodiny. Mimořádný příjem může sloužit k navýšení úspor a vytvoření finanční rezervy na plánované či neočekávané výdaje.
