Na začátku roku tvořily pětileté fixace výraznou většinu téměř 80 %, ale v srpnu se tento podíl snížil na méně než 46 %. Naproti tomu tříleté fixace, které v lednu zastupovaly jen sedm procent, v srpnu zaznamenaly více než 50 %. Důvodem je narůstající sklon klientů ke kratším fixacím v očekávání snížení úrokových sazeb v blízké budoucnosti.

I když původní nabídkové ceny pro tříletou fixaci často nebyly konkurenční v porovnání s pětiletými, během léta se některé nabídky dostaly pod šest procent. Podle našich informací byla klíčová zejména nabídková strategie velkých finančních institucí, které často nabízely sazby až do 5,59 %, což bylo výrazně pod jejich standardními nabídkami.

Odstartovali jste kariéru u nového zaměstnavatele nebo naopak držíte v ruce čerstvou výpověď a čeká vás hledání nového uplatnění? V těchto životních situacích bude získání hypotéky složité.

Obecně totiž platí, že banky neschvalují hypoteční úvěry žadatelům ve zkušební či výpovědní době. Určitá šance na její získání ovšem je. Máme pro vás několik tipů, jak se získává hypotéka při změně práce. 

„Lidé běžně hledají ideální bydlení řadu měsíců, někdy i let. Pokud padne rozhodnutí začít stavět nebo se naskytne jedinečná příležitost ke koupi nemovitosti, je třeba mít vyřešené financování. Proto každému doporučuji řešit hypotéku v dostatečném předstihu. Banky umožňují sjednání hypotéky i bez nemovitosti, tedy ještě předtím, než si vyberete konkrétní byt či dům. Hypotéku se vyplatí sjednat dopředu i v případě, kdy očekáváte nebo uvažujete o změně zaměstnání,“ uvádí Miroslav Majer, CEO fintech startupu hyponamíru.cz.

Hypotéka pro zaměstnance a podnikatele

Banky se při hodnocení žádosti o hypotéky budou vždy zajímat o vaše příjmy. Sledovat budou jak jejich výši, tak i odkud pocházejí. V případě zaměstnanců je hlavním zdrojem příjmu práce například pro soukromou firmu, neziskovou organizaci nebo stát. Pokud máte příjem ze zaměstnání, potvrdí vám jeho výši zaměstnavatel.

Podnikatelé pracují takzvaně sami na sebe a jejich příjmy nemusí být pravidelné a stabilní. To je také důvod, proč jsou OSVČ v očích bankéřů považováni za rizikovější klienty. U podnikatelů hodnotí banky příjmy podle předložených daňových přiznání. 

Příjmy musí být dostatečně vysoké pro splnění úvěrových ukazatelů stanovených Českou národní bankou.

Jaké příjmy se počítají do hypotéky?

Banky mají povinnost ověřit vaši úvěruschopnost. Vaše příjmy musí být stabilní a dostatečně vysoké, abyste zvládli hypotéku bezpečně splácet. Nejdůležitější jsou pravidelné příjmy, což jsou právě příjmy ze zaměstnání či podnikání. 

Řada zájemců o hypotéku má ovšem i další příjmy. Většina bank akceptuje například rodičovský příspěvek, peněžitou pomoc v mateřství, výživné přiznané soudem, výsluhový příspěvek nebo invalidní, starobní či vdovský důchod. „Existuje ovšem i příjmy, které banka při žádosti o hypotéku rozhodně neuzná. Jde o podporu v nezaměstnanosti, příspěvek na živobytí, doplatek na bydlení, jednorázový příspěvek na dítě, porodné, pohřebné, příspěvek na úhradu potřeb dítěte, nemocenské dávky, dávky pro osoby se zdravotním postiženým, ošetřovné či sirotčí důchod,“ upozorňuje Miroslav Majer. 

Banky obvykle neakceptují ani krátkodobé a nestabilní příjmy. Do této skupiny patří například odměny plynoucí z různých dohod o provedení práce, dohod o pracovní činnosti či brigád. 

Za určitých podmínek mohou být uznány i příjmy z pronájmu nemovitostí. Musí ovšem existovat nájemní smlouva a příjmy musí být řádně zdaněny (pozn. pod §9 příjmy z pronájmu). 

Zkušební doba obvykle trvá 3 měsíce

Vztahy mezi zaměstnavatelem a zaměstnancem upravuje zákoník práce. Zaměstnavatelé mají možnost sjednat se zaměstnancem v pracovní smlouvě zkušební dobu. Toto období slouží především k ověření, zda vzájemná spolupráce bude zúčastněným stranám vyhovovat. Během zkušební doby může zaměstnavatel i zaměstnanec okamžitě ukončit pracovní poměr, a to i bez udání důvodů. 

Běžná zkušební doba podle zákoníku práce trvá maximálně tři měsíce. V případě vedoucích pozic je možné sjednat zkušební dobu delší, a to až šest měsíců. Pokud je zkušební doba jednou sjednána, nesmí být dodatečně prodlužována (pozn. prodlužuje se pouze z důvodů překážek v práci, typicky po dobu nemoci zaměstnance). 

Hypotéka ve zkušební době

Získání hypotéky ve zkušební době je prakticky nemožné. Banka úvěr neschválí, protože nemá jistotu, že novou práci během zkušební doby neopustíte. Pokud se tak stane, přicházíte o pravidelný příjem a hypoteční úvěr ve zkušební době může představovat vysokou finanční zátěž pro váš rodinný rozpočet. 

Existují ovšem možnosti, jak si zajistit financování nemovitosti ve zkušební době. 

Zvýšit šanci na získání úvěru na nemovitost ve zkušební době si můžete včasnou přípravou „Pokud uvažujete o změně zaměstnání a současně plánujete využít hypotéku na financování vlastního bydlení, zažádejte si o úvěr alespoň šest měsíců před podáním výpovědi. Jakmile vám banka hypotéku schválí, později již trvání pracovního poměru neověřuje. Čerpání hypotéky během zkušební doby již nebude problém,“ vysvětluje Miroslav Majer. 

V tomto případě vždy sami řádně zvažte všechna rizika hypotéky ve zkušební době. Sepište si výhody a nevýhody hypotéky ve zkušební době. 

Pro všechny případy se vyplatí mít připravenou dostatečnou finanční rezervu na splátky hypotéky během zkušební doby. Hypotéka a nové zaměstnání se tak nestane finanční pohromou. 

Další možností, jak dosáhnout na hypotéku ve zkušební době, je přizvání bonitního spolužadatele. O hypoteční úvěr mohou žádat společně až čtyři osoby. Nejčastěji se jedná například o manžela či manželku, partnera či partnerku, rodiče nebo i dospělé potomky. 

V tomto případě jsou posuzovány pouze jejich příjmy. Pokud jsou dostatečně vysoké, banka hypotéku schválí. Vy jste sice součástí úvěrové smlouvy, ale příjmy neprokazujete.

Miroslav Majer k tomu doplňuje: „Jakmile uplyne zkušební doba, je možné spolužadatele vyjmout z úvěrové smlouvy, a to formou dodatku. Než tak banka učiní, posoudí výši vašich příjmů. Pokud jsou dostatečné, změnu schválí. Počítejte také s tím, že si banka za vyhotovení dodatku účtuje určitý poplatek.“ 

V případě, že žádná z výše popsaných možností nepřichází v úvahu, nezbývá než o hypotéku žádat později. Pokud zůstanete v zaměstnání i po uplynutí zkušební doby, banka vaše příjmy bez problémů posoudí. 

Hypotéka a nestálost zaměstnání

Ani zaměstnanecký poměr po uplynutí zkušební doby nedává absolutní jistotu dlouhodobého příjmu. Můžete totiž nečekaně dostat výpověď nebo se sami rozhodnout pro změnu zaměstnavatele. Ať už skončíte v zaměstnání z jakéhokoli důvodu, začne vám ve většině případů běžet výpovědní lhůta. 

Výpovědní lhůta

Pracovní poměr může být ukončen více způsoby. Pokud vám zaměstnavatel doručil výpověď nebo se dobrovolně rozhodnete výpověď podat, začíná vám běžet výpovědní lhůta. Jedná se o období, kdy docházíte do zaměstnání a plníte své běžné pracovní povinnosti, ale již běží proces výpovědi. 

Nejkratší možná délka výpovědní lhůty je ze zákona dva měsíce. V pracovní smlouvě může být ovšem sjednána výpovědní doba i delší. Po uplynutí této lhůty pracovní poměr zaniká. 

Zákon umožňuje i jiné způsoby ukončení pracovního poměru, kdy neběží dvouměsíční výpovědní lhůta. Skončit v zaměstnání můžete okamžitě nebo k určitému datu například po vzájemné dohodě se zaměstnavatelem. V případě hrubého porušení pracovních povinností má zaměstnavatel právo zrušit pracovní poměr okamžitě. 

Hypotéka ve výpovědní době

Stejně jako u zkušební doby je i výpovědní lhůta překážkou pro získání hypotéky. Pokud jste si hypotéku nestihli sjednat před doručením či podání výpovědi, zkuste zažádat o hypotéku společně s další bonitní osobou. Samozřejmě můžete žádost o hypotéku odložit do získání nového zaměstnání a uplynutí zkušební doby. 

V současné době banka pracuje pouze se dvěma kategoriemi – do a nad 5 mil. Kč.

Nové sazby pro hypoteční úvěry nad 5 mil. Kč jsou:

• fixace na 2 roky: 5,79 %
• fixace na 3 roky: 5,49 %
• fixace na 5 let: 5,29 %
• fixace na 7 let: 5,29 %
• fixace na 10 let: 5,29 %

U hypoték do 5 mil. Kč jsou úrokové sazby zvýšeny o 0,2 procentního bodu. Pro dosažení výše uvedených sazeb je nutné uzavřít úvěrové pojištění (což přináší slevu 0,1 procentního bodu).

Hypotéka je nejčastěji využívaným úvěrem k financování vlastního bydlení. Potvrzují to data z letošního dubnového průzkumu České bankovní asociace a výzkumné agentury Ipsos. Ze získaných odpovědí vyplynulo, že jedna třetina Čechů využila k financování vlastního bydlení právě hypoteční úvěr. Mezi dalšími využívanými úvěrovými produkty jsou úvěry ze stavebního spoření (15 %), účelové úvěry na bydlení (7 %) a spotřebitelské úvěry (4 %). 

Pouze s vlastními zdroji, tedy bez nutnosti sjednání úvěru, si při pořízení vlastní nemovitosti vystačil jeden z deseti Čechů. Dalších 11 % dotázaných obývá nemovitost ve vlastnictví partnera či někoho jiného z rodiny a 9 % lidí získalo byt či dům v rámci dědictví. 

„Před pořízením vlastního bydlení je vždy nutné najít nejvhodnější způsob financování. Při koupi či výstavbě nemovitosti Češi nejčastěji kombinují hypoteční úvěr a vlastní úspory. V případě finančně méně náročných rekonstrukcí, rozšiřování či modernizací domova přichází v úvahu i využití úvěru ze stavebního spoření či neúčelového spotřebitelského úvěru. Jejich výhodou je, že u těchto typů úvěrů není vyžadována zástava nemovitosti. Nevýhodou je naopak kratší doba splatnosti a vyšší úroková sazba,“ doplňuje Miroslav Majer, CEO fintech startupu Hyponamíru.cz

Co je hypotéka – Definice hypotéky

Hypoteční úvěr či zkráceně hypotéka je dlouhodobý úvěr zajištěný zástavním právem k nemovitostí. Jedná se o účelový úvěr, což znamená, že poskytnuté peníze můžete využít pouze k pořízení nemovitosti za účelem bydlení či pronájmu. Banka vždy vyžaduje doložení účelu čerpání úvěru. 

Pokud byste chtěli znát přesnou právní definici hypotečního úvěru, najdete ji v zákoně o dluhopisech (pozn. zákon č. 190/2004 Sb.). Konkrétně se nachází ve třetím odstavci paragrafu 28. 

Pomocí klasické hypotéky je nejčastěji financována koupě, výstavba nebo rekonstrukce nemovitosti. Účelový úvěr můžete také využít při vypořádání dědických nároků, spoluvlastnických podílů, společného jmění manželů (SJM), refinancování stávající hypotéky nebo konsolidaci úvěrů. Existují i další typy hypoték, které připouští i jiné využití finančních prostředků. Ty si představíme za chvíli. 

Předmětem financování může být například stavební pozemek, bytová jednotka, rodinný dům a při splnění určitých pravidel i chalupa nebo chata. Tématu financování rekreačních nemovitostí se podrobně věnujeme v článku Hypotéka na rekreační nemovitost. 

Typy hypoték

Pokud se v Česku mluví o hypotékách, nejčastěji se jedná o klasické účelové hypoteční úvěry. Setkat se ovšem můžete i s jiným typem hypotéky, a to takzvanou americkou hypotékou. V tomto případě se jedná o neúčelový úvěr zajištěný zástavním právem k nemovitosti. Pokud vlastníte nemovitost, můžete ji bance nabídnout jako zástavu a získat potřebné financování. 

Akceptovatelnou zástavou pro banku může být byt, rodinný dům, stavební pozemek i rekreační nemovitost. Výhodou americké hypotéky je, že peníze můžete v tomto případě využít na cokoliv. Banka se o konkrétní účel využití finanční prostředků nezajímá. Nevýhodou je vyšší úroková sazba.

Kromě americké hypotéky se můžete setkat i s dalšími názvy. Ve většině případů se pod nimi skrývají klasické účelové hypotéky, u nichž si marketéři bank dali za cíl oslovit konkrétní cílovou skupinu. Většinou se tyto hypotéky pojí s určitými výhodami. 

V současné době jsou často zmiňovány například zelené, eko či udržitelné hypotéky. Ty mají za cíl podpořit zájemce o energeticky úsporné bydlení. S pomocí úvěru je možné financovat například zateplení budovy, výměnu oken, pořízení fotovoltaické elektrárny, tepelného čerpadla a podobně. Při splnění dodatečných specifických podmínek banky je možné získat výhodnější úrokovou sazbu, slevu na pojištění nemovitosti či možnost neúčelového čerpání určité částky. 

Další označení hypoték, se kterými se můžete setkat:

• Hypotéka pro studenty – cílovou skupinou jsou obvykle mladí lidé, kteří uvažují o pořízení vlastní nemovitosti už během studia
• Hypotéka pro mladé – cílovou skupinou jsou žadatelé obvykle ve věku do 36 či 40 let. 
• Hypotéka bez nemovitosti – cílovou skupinou jsou lidé, kteří v brzké době plánují pořízení nemovitosti, ale ještě si žádnou konkrétní nevybrali. Hypotéku je nutné v určitém období vyčerpat. 
• Offsetová hypotéka – cílovou skupinou jsou lidí s vyššími zůstatky na bankovních účtech. Jedná se o klasický hypoteční úvěr se zápočtem vlastních úspor na bankovním účtu. Zápočet zůstatku na bankovním účtu přináší možnost snížit si částku zaplacenou na úrocích.
• Zpětná hypotéka – označovaná také jako reverzní hypotéka. Cílovou skupinou jsou zejména starší osamělí lidé s vlastní nemovitostí. Oproti zástavě nemovitosti získají doživotní měsíční rentu. Zájemce nemovitost vlastní až do konce života a může v ní nadále bydlet. České banky tuto hypotéku nenabízí.
• Hypotéka dozadu – cílovou skupinou jsou lidé, kteří potřebují zpětně proplatit peníze investované do nemovitosti. 
• Štafetová hypotéka – cílovou skupinou jsou rodiče, kteří si pořídí nemovitost a v budoucnu ji plánují i s hypotékou předat svým potomkům. 
• Hypotéka 2v1 – tuto hypotéku najdete v nabídce Komerční banky. Využít můžete až 800 tisíc korun na cokoliv. 

Miroslav Majer k tomu dodává: „Při výběru hypotéky je vždy nutné zohlednit plánovaný záměr. Pokud tedy například zvažujete výstavbu pasivního domu, vyplatí se srovnat parametry dostupných udržitelných hypoték. Zvážit všechny nabízené benefity a vyhodnotit jejich celkový přínos. Všem zájemcům o hypotéku doporučuji poradit se nezávazně se zkušeným a nezávislým hypotečním specialistou. Umí totiž například poradit, které banky poskytují nejvýhodnější podmínky pro OSVČ a podnikatele nebo s jakou bankou nejlépe financovat modulární dům. “

Jak funguje hypotéka

Princip hypotéky není v zásadě složitý. Pro snazší orientaci jsme v bodech popsali jednotlivé kroky, ze kterých se dozvíte, jak funguje hypotéka. 

Výběr banky

Prvním a velmi důležitým krokem je výběr poskytovatele úvěru. Logicky většina zájemců o vlastní bydlení jako první osloví svou hlavní banku. Nejde ovšem o jedinou možnost. Hypoteční úvěry nabízí většina tuzemských bank a vyplatí se porovnat jejich podmínky a výši nabízené úrokové sazby. 

Pokud nechcete se srovnáváním hypoték ztrácet čas, využijte nezávislé hypoteční specialisty. Jakmile jim sdělíte základní informace o vašem záměru, získáte naráz nabídky od několika bank. Využít samozřejmě můžete také hypoteční kalkulačku. 

Podání žádosti

Jakmile si vyberete hypotéku u konkrétní banky, následuje podání žádosti. Tím je odstartován proces získání hypotéky. Bankéř nebo nezávislý hypoteční specialista vám připraví formulář pro podání žádosti, ve kterém vyplníte požadované informace.

Banky u zájemců o hypotéku prověřují řadu informací. Při nesplnění podmínek mohou žádost o úvěr zamítnout. Zjistěte, jaké jsou nejčastější důvody zamítnutí hypotéky.

Doložení výše a zdroje příjmu

Při podání žádosti je třeba bance dodat několik dokumentů a dokladů. Žadatel a případní spolužadatelé o hypotéku se musí prokázat svými osobními doklady totožnosti. Pro posouzení vaší úvěruschopnosti potřebují banky znát zdroj a výši vašich příjmů. 

Pokud jste v pozici zaměstnance, budete potřebovat potvrzení o výši příjmu od zaměstnavatele Podnikatelé a OSVČ předkládají daňová přiznání za předchozí období. Obvykle před čerpáním je potřeba dodat i doklad o bezdlužnosti vůči finančnímu úřadu. Dále pak potvrzení o zaplacení daně z příjmu nebo obdržení jeho přeplatku. Jste ve zkušební nebo výpovědní době? Zjistěte, jestli lze hypotéku získat.

Banky mohou do určité míry zohlednit i ostatní druhy příjmů. Připravte si proto dokumenty potvrzující například pravidelnou výplatu důchodu, výsluhové penze, rodičovský příspěvek a podobně. 

Výpočet úvěrových ukazatelů 

Banka při určování vaší bonity pracuje s úvěrovými ukazateli LTV a DTI. První z nich vyjadřuje procentní poměr mezi výší úvěru a hodnotou zastavované nemovitosti. Druhý úvěrový ukazatel je poměr výše vašeho celkového zadlužení a výše vašeho čistého ročního příjmu. Aktuální limity těchto ukazatelů jsou uvedeny v infografice níže. 

„Horní hranice limitů jednotlivých ukazatelů nastavuje Česká národní banka. Bankovní rada ČNB může v případě potřeby rozhodnout i o deaktivaci některých z nich. Příkladem je ukazatel DSTI, který je s účinností od 1. července 2023 deaktivován,“ uvádí Miroslav Majer. 

Banky nahlíží do registrů

Banky při posuzování žádosti hypotéky nahlíží do registrů. Snaží se zjistit, zda nejste dlužníky. Sledován je Bankovní registr klientských informací, ve kterém jednotlivé banky sdílejí informace o svých klientech. 

Využíván je rovněž Nebankovní registr klientských informací a registr dlužníků SOLUS. V tomto registru jsou zaznamenány jak nesplacené úvěry u bank, tak i dlužné částky například u mobilních operátorů či dodavatelů energií. 

3 rady pro získání hypotéky:

• Maximalizujte výši svých pravidelných příjmů
• Veškeré své stávající finanční závazky plaťte včas
• Nesjednávejte si zbytečně další úvěry

Schvalování hypotéky

Na základě dodaných dokumentů a informací z registrů banka rozhodne, zda vaši žádosti o hypotéku vyhoví. Současně se dozvíte přesnou výši úrokové sazby. 

Ke sjednání hypotéky bude banka potřebovat také dokumenty k financované nemovitosti. Jedná se především o kupní smlouvu nebo alespoň návrh kupní smlouvy. U výstavby se banka zajímá o položkový rozpočet stavby.

V případě financování bytu či rodinného domu postaveného v rámci developerského projektu si připravte smlouvu o smlouvě budoucí. Pokud je při koupi nemovitosti využívána úschova, připravte si také návrh smlouvy o úschově.

Odhad ceny nemovitosti

Každá hypotéka je zajištěna zástavním právem k nemovitosti. Většinou se jedná přímo o financovanou nemovitost, ale do zástavy je možné nabídnout i jinou vhodnou nemovitost. 

„Odhadce banky stanoví cenu nemovitosti. Jedná se o cenu odhadní, která se může oproti tržní ceně lišit. Odhadce banky posuzuje například atraktivitu dané lokality, typ nemovitosti a samozřejmě její aktuální technický stav a vybavenost. Odhadovaná cena nemovitosti je důležitá při výpočtu již zmíněného ukazatele LTV,“ doplňuje Miroslav Majer.  

Příprava a podpis úvěrové smlouvy

Jakmile má banka veškeré podklady, vypracuje úvěrovou smlouvu. V ní jsou popsány veškeré smluvní podmínky úvěru. Je zde uvedena například výše úvěru, úroková sazba hypotéky, doba fixace a splatnosti úvěru, podmínky čerpání hypotéky i sankce za případné nesplácení. Součástí úvěrové dokumentace je také splátkový kalendář, kde jsou rozepsány jednotlivé měsíční splátky hypotéky. 

Po přečtení stačí připravenou úvěrovou smlouvu podepsat. Dostanete zástavní smlouvu, kterou je nutné podepsat a předat na katastr nemovitostí. 

Čerpání hypotéky

Před čerpáním hypotéky je nutné bance doložit podání návrhu na vklad zástavního práva k nemovitosti (pozn. zápis zástavního práva, který jste získali od katastru nemovitostí). 

Potřeba je také předložit pojistnou smlouvu k nemovitosti. Povinné je pojištění nemovitosti, dobrovolně si můžete sjednat také pojištění domácnosti.

Před čerpáním hypotéky je rovněž nutné složit vlastní zdroje na účet banky nebo do úschovy (pozn. úschovu je možné provést u notáře, právníka či banky). 

Pokud jsou splněny veškeré podmínky pro čerpání hypotéky, vyplníte žádost o čerpání. Poté již banka zajistí převod finančních prostředků. Peníze jsou dle účelu využití hypotéky čerpány buď jednorázově (např. při koupi nemovitosti), nebo postupně (např. výstavba nemovitosti, rekonstrukce). 

Při koupi nemovitosti odesílá banka peníze do úschovy. Jedná se o nejbezpečnější způsob převodu peněz mezi kupujícím a prodávajícím. 

Poté realitní makléř, kupující nebo prodávající podá návrh na vklad vlastnického práva k nemovitosti na katastr nemovitostí. Změna vlastnických práv je zapsána na katastru do 21 dnů. Jakmile se stanete vlastníkem nemovitosti jsou uvolněny peníze z úschovy prodávajícímu. Banka má v katastru nemovitostí zřízeno zástavní právo. Po splacení celé hypotéky je zástava z katastru odstraněna.

Při výstavbě nemovitost banka uvolňuje peníze postupně podle aktuální prostavěnosti. 

Začátek splácení

Už před zahájením čerpání hypotéky se zajímejte o to, jak se splácí hypotéka. Co se formy splácení týká, stejně jako čerpání hypotéky probíhá i její následné splácení vždy bezhotovostně. 

Po vyčerpání celého úvěru začínáte platit pravidelné měsíční splátky hypotéky. Její výši vypočítá banka. Jednorázové vyčerpání hypotéky je typické u koupi nemovitosti. U výstavby nebo rekonstrukce je obvyklé postupné čerpání. 

Po dobu čerpání hypotéky splácíte pouze úroky z vypůjčené částky. Po dokončení čerpání začnete dle smlouvy splácen pravidelnou měsíční splátku. Může se stát, že celou částku nevyčerpáte. V tomto případě bance sdělíte, že již další peníze čerpat nebudete a hypotéku můžete začít pravidelně splácet. 

Možnosti splácení hypotéky

Finanční literatura obvykle popisuje tři možné způsoby splácení hypotečního úvěru, a to anuitní, degresivní a progresivní. Hypotéka v ČR je splácena vždy anuitně, jinou možnost totiž tuzemské banky nenabízí. 

Anuitní splácení se vyznačuje tím, že je výše měsíční splátky hypotéky po dobu sjednané fixace neměnná. Lišit se případně může pouze částka první splátky. Ve splátce je započtena úhrada části jistiny (tzn. úmor = splátka jistiny) a úrok. Vzájemný poměr těchto dvou složek se v každé splátce mění. 

Částka připadající na úroky je nejvyšší na začátku splácení hypotéky a v čase se postupně snižuje. Naopak částka připadající na splátku jistiny v čase roste. Jak se počítá hypotéka se podrobně věnujeme v článku Jak se počítá a splácí hypotéka. 

Úroková sazba a výše splátky hypotéky

Úroková sazba je jedním z hlavních parametrů při výběru hypotéky. Hodnota udává, o kolik procent se zvýší vypůjčená částka za určité časové období. Ve většině případů mají hypotéky fixní úrokovou sazbu, což znamená, že se její výše po celou dobu sjednané doby fixace nemění. Variabilní úroková sazba se naproti tomu odvíjí od aktuálních tržních úrokových sazeb. 

Čím vyšší je nabízená úroková sazba, tím více zaplatíte na úrocích. Při vyšších sazbách se také připravte na vyšší měsíční splátku hypotéky. Pokud potřebujete měsíčně splácet co nejnižší částku, můžete si prodloužit dobu splatnosti. Nižší měsíční splátku si můžete zajistit i vhodným refinancováním. 

Refinancování hypotéky a jak to funguje

Refinancování zjednodušeně znamená splacení stávající hypotéky u jedné banky novou hypotékou od jiné banky. Důvodem refinancování je zpravidla výhodnější úroková sazba nebo jiné výhody u nové banky.

Refinancování hypotéky je jednoduché. Vaše nová banka si zajistí všechny potřebné dokumenty od vaší stávající banky, postará se o potřebné formality, splatí u ní vaši stávající hypotéku a vy začnete splácet úvěr s výhodnějšími podmínkami.

Abyste nepropásli výhodnější nabídku hypotéky, vyzkoušejte naši službu Hlídač hypotéky.  

Rizika nesplácení hypotéky

Hypotéku většina lidí splácí více než dvě desetiletí. Za tuto dobu se může změnit vaše rodinná i finanční situace. Pokud dopředu víte, že splátku hypotéky nemůžete včas zaplatit, co nejdříve kontaktujte banku a pokuste se společně najít vhodné řešení. Možností je hned několik od odkladu či snížení splátek přes prodloužení doby splatnosti až po prodej nemovitosti a úhradu dlužné částky. 

V případě zpoždění platby vás bude banka nejdříve informovat například SMS zprávou. Pokud s bankou nekomunikujete a měsíční splátku neuhradíte, bude následovat dopis s výzvou k úhradě dlužné splátky. 

Když veškeré možnosti řešení selžou a dluh dále narůstá, přichází na řadu prodej nemovitosti v zástavě. Částku získanou z prodeje banka využije na splacení úvěru. Bude-li výtěžek z prodeje nemovitosti vyšší než dlužná částka, banka vám rozdíl vyplatí. Pokud ovšem částka na pokrytí dluhu nestačí, bude se banka snažit zpeněžit i váš další osobní majetek.

V případě vymáhání pohledávky si bude banka nárokovat nejen úhradu nezaplacené části jistiny, ale také veškerého příslušenství. Mezi ně patří především úroky z úvěru, úroky z prodlení, smluvní pokuty, poplatky a náklady spojené s uplatňováním pohledávky.

Celkový objem poskytnutých hypoték dosáhl 12,9 mld. Kč, což představuje meziměsíční zvýšení o 21,8 % a meziroční nárůst až o 55,1 %. To značí nejvyšší aktivitu od června minulého roku.

Tento výsledek je srovnatelný s údaji z roku 2019, kdy bylo poskytnuto u hypoték jen o 1,4 mld. Kč více. Pozorujeme také nárůst v počtu nových úvěrových smluv. V srpnu bylo uzavřeno 4249 takových smluv, což je meziměsíční nárůst o 19,9 % a meziroční o 42,1 %. Zvýšení lze vidět i v průměrné hodnotě hypotéky, která poprvé od března předchozího roku překonala třímilionový limit a dosáhla 3,026 mil. Kč. To je meziroční růst o 254 tis. Kč.

Současně zaznamenáváme pokračující trend klesajících úrokových sazeb. Hypomonitor pro srpen uvádí průměrnou sazbu 5,78 %. Očekává se další pokles, což by mělo v budoucnu přispět k dalšímu zvýšení objemu hypoték.

Před zahájením výstavby či rozsáhlejší rekonstrukce nemovitosti už musíte mít připravenou projektovou dokumentaci. Ta velmi konkrétně a dopodrobna popisuje plánované stavební činnosti. Projekt obsahuje například architektonické a technické řešení stavby, plány rozvodů vody, odpadů, plynu a elektroinstalací, situační výkresy a technické zprávy.

Kromě projektu se vyplatí zpracovat i podrobný položkový rozpočet stavby. Při jeho sestavování se vychází z projektové dokumentace a za jeho vypracování zaplatíte u standardního rodinného domu kolem 15 tisíc korun. 

Díky položkovému rozpočtu získáte velmi přesný obrázek o finanční náročnosti stavebního záměru. Rozpočet slouží především pro vaše plánování financí. Jednoduše si podle něj například spočítáte potřebnou výši hypotéky a finanční rezervy.  Položkový rozpočet vám rovněž pomůže při kontrole výdajů za již odvedené stavební práce. Přesný finanční plán a důkladná správa peněz je pro zajištění vaší finanční stability klíčová.

Položkový rozpočet pro banku

Položkový rozpočet vyžadují v případě financování stavby hypotékou i banky. Ten je ovšem oproti podrobnému položkovému rozpočtu pro účely stavebníka výrazně jednodušší. „Když se obecně řekne položkový rozpočet, většina lidí si představí několikastránkový elaborát. Ovšem položkový rozpočet pro banky je obvykle v rozsahu jedné strany formátu A4, kde stavebník uvádí velmi obecně o jaké stavební práce se bude jednat. Banky tento rozpočet potřebují proto, aby posoudily, zda je částka na výstavbu nebo rekonstrukci dostačující a mohou tak s klientem řešit jeho záměr. Dále se rozpočet používá při ověřování využití finančních prostředků, kdy odhadce banky kontroluje, do jaké míry bylo prostavěno dle uvolněných peněz,“ vysvětluje Miroslav Majer, CEO fintech startupu hyponamíru.cz.

Co položkový rozpočet obsahuje?

V rozpočtu pro banku je třeba určit záměr, tedy zda plánujete výstavbu nové nemovitosti nebo rekonstrukci. Nutná je rovněž základní identifikace místa stavby a stavebníka. 

Dále rozpočet pro bankovní hypotéku obsahuje výčet hlavních stavebních prací, mezi ně patří například zemní práce, svislé a vodorovné konstrukce, tepelné izolace, výplně otvorů, úpravy vnitřních a vnějších povrchů, podlahy klempířské konstrukce a podobně. 

Pokud jste si spolu projektovou dokumentací nechali vypracovat i podrobný položkový rozpočet, využijte ho při sestavování rozpočtu pro banku. V případě, že ho nemáte, můžete oslovit profesionálního rozpočtáře staveb. Cena zjednodušeného rozpočtu obvykle nepřekročí 5 tisíc korun. 

Rozpočet si můžete sestavit i svépomocí. V takovém případě získáte položkový rozpočet zdarma. Miroslav Majer k tomu doplňuje: „Bance není třeba předkládat rozpočet takzvaně s kulatým razítkem. Položek v rozpočtu pro banku je jen pár a nemusíte se obávat ho sestavit sami. Je potřeba vždy vyplnit jen položky, které se vás týkají a uvést co konkrétně chcete realizovat. Pokud si nejste jisti, požádejte o pomoc vašeho stavaře či stavební firmu, který vám pomůže zorientovat se v cenách materiálů a potřebných pracích. Na konci dokumentu je zpravidla sumář nákladů. Zde také uvedete, kolik vlastních zdrojů na stavbu použijete. Klidně můžete uvést i nulu.“

Rozpočet pro novostavbu a rekonstrukci se liší pouze v rozsahu stavebních prací. U rekonstrukce není například potřeba hloubit základy, budovat základovou desku nebo stavět obvodové zdi. Při celkové rekonstrukci domu takzvaně od základu jsou ovšem oproti novostavbě rozdíly jen minimální. 

Jak vytvořit položkový rozpočet pro hypotéku?

Pokud si vytváříte položkový rozpočet pro hypotéku sami, při zpracování dokumentu si vystačíte s běžnými kancelářskými aplikacemi jako je Excel a Word. Samozřejmě můžete použít jen kalkulačku, tužku a obyčejný papír. 

Výhodou zpracování rozpočtu v počítači je, že můžete provádět jednoduše a rychle případné úpravy, rychlé součty jednotlivých údajů a rovněž také pohodlně sdílet vytvořený dokument. Profesionální rozpočtáři staveb využívají specializovaný software. 

Rozpočet pro hypotéku (vzor)

Při sestavování položkového rozpočtu pro banku se můžete inspirovat i na internetu. Jako příklad uvádíme rozpočet stavebních nákladů od Raiffeisenbank. Úspěšný rozpočet pro hypotéku může vypadat například takto. 

Počítejte s finanční rezervou

Výstavba i rekonstrukce nemovitosti je nákladná. Při sestavování rozpočtu vždy počítejte s dostatečnou financí rezervou. Zejména u rekonstrukcí starších rodinných domů se často objevují problémy, se kterými se dopředu nepočítalo. 

Dům například nemá dostatečně pevné základy a je nutné ho kompletně podbetonovat, k zastavení spodní vody je nutné provést nákladné podřezání celého domu, krovy jsou ztrouchnivělé… To jsou jen některé příklady z praxe, které výrazně zvyšují původní cenu. Vícepráce vždy znamenají další peníze navíc. 

Díru do rozpočtu mohou udělat i rostoucí ceny stavebních materiálů a prací. Své o tom ví Češi, kteří se rozhodli stavět či opravovat domy v letech 2021 a 2022. 

„V posledních letech bohužel nastávali situace, kdy rozpočet vlivem extrémního růstu cen stavebního materiálu neseděl o více než 100 procent. Ovšem to není příběh dneška, kdy se sektor stavebnictví pomalu dostává do útlumu a ceny klesají. Rizikem bez ohledu na dobu je, že mnohdy nedohlídneme na všechny aspekty výstavby a v průběhu může padnout několik rozhodnutí, které stavbu prodraží,“ uvádí Miroslav Majer. 

Pro všechny případy je důležité mít v záloze finanční rezervu. Jak plánovat rezervu na neočekávané výdaje v rámci hypotečního rozpočtu? Miroslav Majer doporučuje následující: „Vezměte si vyšší hypotéku a vytvořte si pohodlný finanční polštář. Až 20 procent z úvěru nemusíte ve finále vyčerpat“.  

Splátka hypotéky a úroková sazba

Jaký vliv má úroková sazba na položkový rozpočet při hypotéce? Zásadní! Vyšší úroková sazba hypotéky totiž znamená i vyšší měsíční splátku úvěru. Může se stát, že při rychlejším růstu úrokových sazeb na potřebnou výši hypotéky nedosáhnete. V současné době je ovšem pravděpodobnost dalšího zvyšování úrokových sazeb u hypoték poměrně malá. 

„Inflace v České republice pozvolna ustupuje a centrální banka může již na podzim letošního roku přistoupit ke snížení základních úrokových sazeb. Na tento pokles budou postupně reagovat i banky poskytující hypotéky,“ doplňuje Miroslav Majer. 

Při sjednávání hypotéky je třeba zvolit takovou výši měsíční splátky, kterou bezpečně zvládnete splácet. Sazba totiž není po celou dobu splácení hypotéky neměnná. Po vypršení sjednané doby fixace vám banka nabídne aktuální tržní sazbu. Pokud úrokové sazby vzrostly, zvýší se i měsíční splátka úvěru. 

Kdy bance předložit rozpočet

Rozpočet se dodává bance jako jeden z prvních dokumentů po podání žádosti o hypotéku. Na základě rozpočtu pak může odhadce provést fyzickou dohlídku záměru. 

Neúčelová část hypotéky

V rámci hypotéky je možné využít i takzvanou neúčelovou část, která se pohybuje v závislosti na zvolené bance mezi 20 a 40 procenty z celkové výše úvěru. Omezena může být rovněž horní hranice (např. je nastavena do výše 1 milionu korun). 

„Když neúčelovou část hypotéky využijete, jsou tyto peníze čerpány až jako poslední. Při čerpání hraje prim ukazatel LTV, tedy poměr mezi výší poskytnutého hypotečního úvěru a zástavní hodnotou nemovitosti. Když je zástava dostatečně vysoká, může banka uvolnit všechny prostředky i z neúčelové části jednorázově,“ doplňuje Miroslav Majer. 

Co dělat, když hypotéka nestačí?

Zejména v posledních dvou letech se hodně lidí ocitlo v situaci, kdy peníze z hypotéky na plánovanou výstavbu či rekonstrukci nemovitosti nestačily. Možností „dofinancování“ stavby je více. Můžete se například poradit s hypotečním specialistou a eventuálně navýšit současný úvěr. Zpravidla je zapotřebí vzít si alespoň o 500 tisíc korun navíc, aby si banka nic neúčtovala. 

Pokud ovšem máte sjednanou hypotéku s výhodným úrokem v blízkosti dvou procent, refinancování se při současných úrokových sazbách na trhu nevyplatí. Miroslav Majer v tomto případě nabízí následující řešení: „Výhodnější je vzít si druhou hypotéku na nemovitost. Ovšem pozor, musíte si ji sjednat u stejné banky! Nemůžete mít totiž zástavu od dvou různých bank.“

Pokud žádné z uvedených řešení není možné, zvažte využití nezajištěných úvěrů jako jsou úvěry ze stavebního spoření nebo běžné spotřebitelské úvěry. Spotřebitelské úvěry mají ovšem podstatně kratší maximální dobu splatnosti (pozn. obvykle do 10 let) a navíc vám mohou velmi komplikovat bonitu. 

K dofinancování výstavby či rekonstrukce je možné samozřejmě využít i úspory širší rodiny (např. rodiče či jiní příbuzní).

Doba čerpání hypotéky

Při výstavbě nebo rekonstrukci nemovitosti je limitující čas. Peníze z hypotéky totiž nemůžete čerpat libovolně dlouhou dobu. Maximální dobu pro vyčerpání celé hypotéky stanovují banky nejčastěji na 2 roky. Následně po dočerpání máte 6 měsíců na prokázání proinvestovaných finančních zdrojů.

„S bankou je možné se dohodnout na prodloužení doby čerpání. Tato služba ovšem bývá zpoplatněna částkou ve výši přibližně 5 000 korun za dodatek ke smlouvě. Získat můžete dalších 6 měsíců na čerpání, ovšem nejedná se o nárokovou věc a záleží na posouzení konkrétní banky,“ upozorňuje Miroslav Majer. 

Výhody a nevýhody postupného čerpání hypotéky

Při výstavbě a rekonstrukci jsou peníze z hypotéky čerpány postupně. Postupné čerpání přináší určité výhody i nevýhody. 

Hlavní výhodou postupného čerpání hypotéky je nízká měsíční splátka úvěru, protože po dobu čerpání platíte pouze úroky z vypůjčených peněz. To ocení především rodiny, které si během výstavby nebo rekonstrukce platí jiné bydlení. 

Nevýhodou naopak je, že si prodlužujete dobu splácení hypotéky, neumořujete dluh a zvyšujete si tedy celkovou částku zaplacenou na úrocích.

Způsob čerpání je vhodné probrat s hypotečním specialistou. Společně tak dojdete k řešení, které bude finančně nejvýhodnější.