Hyponamíru, specialista na online hypotéky a online refinancování hypoték, vám přináší již osmý díl HypoNews, vašeho průvodce světem hypoték. Provázet vás bude online CEO hyponamíru Miroslav Majer ?.

V první polovině roku 2023 nenastal očekávaný rozmach na trhu s nemovitostmi. Přestože prodeje mírně vzrostly, nejedná se o zásadní zvrat. Kupující stále drží kontrolu a mohou vyjednávat o ceně. Návrat na vrchol trhu stále zůstává vzdáleným cílem. Zrušení parametru DSTI, které Česká národní banka provedla, by mohlo pomoci, ale vysoké úrokové sazby zůstávají překážkou. Očekává se, že sazby budou klesat koncem letošního roku, ale jen mírně. Více informací k tématu najdete v článku Velký průzkum realitního trhu v prvním pololetí roku 2023.

Co se týče hypotéky na dřevostavbu, volba stavebního materiálu ovlivní možnost získání úvěru. Výstavba zděného domu trvá oproti dřevostavbě pomalu. Ovšem u dřevostavby se vyžadují vyšší zálohy pro realizační firmu a je obtížnější získat úvěr bez zástavy. Více v našem článku Čerpání hypotéky pro dřevostavbu.

Podpora ekologického bydlení je aktuální trend. Zateplení, rekuperace a solární panely umožňují žádost o dotace nebo získání tzv. zelené hypotéky s nižší úrokovou sazbou až o 0,2 % pro energeticky úsporné projekty. Můžete mít nárok na tuto hypotéku i vy? Dozvíte se v článku Zelená hypotéka na úsporné bydlení.

Témata

• Velký průzkum realitního trhu v prvním pololetí roku 2023
• Čerpání hypotéky pro dřevostavbu
• Zelená hypotéka na úsporné bydlení

Skokové zdražení energií donutilo Čechy k hledání úspor. Mnozí majitelé rodinných a bytových domů se pustili do zateplování fasád, výměny oken, nahrazování vysloužilých elektrických spotřebičů a svítidel za moderní úsporné nebo instalací fotovoltaických elektráren a tepelných čerpadel. Vysoké účty za elektřinu a plyn stojí rovněž za změnou dosavadních návyků domácností. Lidé například zbytečně nepřetápějí své domovy a také se snaží snižovat spotřebu elektrické energie. 

„Pořízení energeticky úsporného bydlení je správnou volbou pro budoucnost, i když vyžaduje vyšší počáteční investici. Například instalace dnes velmi oblíbené fotovoltaické elektrárny vyjde na statisíce. Některé tuzemské banky dnes nabízejí takzvané zelené, eko či udržitelné hypotéky, které jsou určeny k financování těchto investic. K financování energeticky úsporného bydlení je možné využít nejen bankovní hypoteční úvěr či úvěr od stavební spořitelny, ale také státní dotaci z programu Nová zelená úsporám,“ uvádí k možnostem financování Miroslav Majer, CEO fintech startupu hyponamíru.cz.

Vyplatí se úsporné bydlení?

S provozem nemovitosti se pojí řada nutných výdajů. Majitelé rodinných domů i bytů vydají nejvyšší částku za vytápění a ohřev teplé užitkové vody. Počítat je nutné také s pravidelnými platbami za odvoz odpadu, údržbu domu nebo příspěvky do fondu oprav (pozn. u majitelů bytových jednotek). 

Celkové provozní náklady výrazně ovlivňuje energetická náročnost stavby. Rozdíl v provozních nákladech mezi pasivním domem a nehospodárnou budovou je obrovský. K demonstraci úspor využijeme výpočet z publikace Úsporný dům od ČSOB. V případě rodinného domu o rozloze 150 m² užívaného čtyřmi osobami se roční provozní náklady pohybují mezi 40 a 50 tisíci korunami. Provoz starého nehospodárného domu vyjde ročně až na 280 tisíc korun. Bydlení v energeticky úsporné nemovitosti je tedy výrazně levnější. 

Roční provozní náklady nemovitosti

Zdroj: Publikace Úporný rodinný dům od ČSOB

Sledujte hodnoty na energetickém štítku 

Při pořizování nemovitosti je důležité sledovat hodnoty na štítku průkazu energetické náročnosti budovy. Je  na něm uvedeno například to, kolik energie je v domě třeba na vytápění, chlazení, nucené větrání, úpravu vlhkosti, přípravu teplé vody a osvětlení. Díky těmto informacím získáte přesnější představu o tom, kolik zaplatíte za roční provoz nemovitosti. 

Miroslav Majer k tomu dodává: „Na pozoru se musí mít především zájemci o starší rodinné domy. Tyto nemovitosti jsou často velmi nehospodárné a vyžadují tedy vyšší budoucí investice. Při financování hypotékou je třeba dopředu zvážit, zda se vyplatí rekonstrukce nebo demolice a výstavba nového domu. Pokud je výhodnější rekonstrukce, je nutné určit dostatečně vysokou částku na potřebné opravy a modernizaci.“ 

Jak dosáhnout úspor? 

U novostaveb je nízká energetická náročnost standardem. Od ledna 2022 je možné stavět pouze rodinné domy klasifikované jako velmi úsporné (pozn. stupeň B). 

V případě starších nemovitostí je možné snížit energetickou náročnost stavby investicí do zateplení střechy, fasády a výměny oken. Kvalitní izolací je možné snížit tepelné ztráty o více než 70 procent. Nová okna mají až 4x nižší tepelné ztráty. Výdaje za vytápění domu a ohřev vody je možné výrazně snížit také instalaci tepelného čerpadla spolu s fotovoltaickou elektrárnou. 

Úvěry na bydlení

Investice do ekologického a udržitelnému bydlení dnes podporuje hned několik bank. „Například Česká spořitelna nabízí produkt s označením Hypotéka pro budoucnost, Komerční banka má v nabídce Hypotéku na udržitelné bydlení, Hypoteční banka Hypotéku na úsporné bydlení a Banka Creditas Udržitelnou hypotéku,“ vyjmenovává Miroslav Majer.

Podmínky získání hypotéky

K získání hypotéky je nutné splnit zejména základní požadavky pro získání úvěru. Zájemce o hypoteční úvěr musí především prokázat dostatečnou bonitu, mít dostatečně vysoký příjem a samozřejmě dobrou úvěrovou historii. 

U takzvaných udržitelných hypoték si banky určují další specifické požadavky, které je nutné splnit pro získání nabízených výhod. 

K čemu slouží udržitelné hypotéky 

Obecně jsou tyto hypotéky určeny k financování ekologicky šetrného bydlení. Peníze je možné využít jak na pořízení novostavby spadající do energetické kategorie A nebo B, tak rekonstrukci starší nemovitosti (pozn. rekonstrukcí je dosaženo nižší energetické náročnosti). 

Z těchto úvěrů lze financovat například zateplení budovy, pořízení tepelného čerpadla, fotovoltaické elektrárny, zelené střechy nebo řízené větrání s rekuperací. Banky u udržitelných hypoték nabízejí výhodnější úrokovou sazbu a některé další výhody.

Výhody udržitelné hypotéky

Jednotlivé banky poskytující udržitelné hypotéky nabízejí zájemcům různé výhody. V současné době, kdy se sazby hypoték drží na historických maximech, je nejlákavější zvýhodněná úroková sazba. Nečekejte ovšem žádnou výraznou slevu v řádu jednotek procent. 

Nabídka od ČSOB

V rámci akce nabízí ČSOB do 3. září 2023 u Hypotéky na úsporné bydlení pevnou úrokovou sazbu na tři roky od 5,94 procenta p.a., a to pro úvěry do 70 procent hodnoty nemovitosti. 

Další vybrané výhody:

• Sleva 30 % na pojištění nemovitosti Náš domov, které ochrání i solární panely, rekuperaci, tepelné čerpadlo a další technologie
• Sleva 30 % na zhotovení energetického štítku
• Podání žádosti online přes ČSOB Smart nebo Internetové bankovnictví

Nabídka Komerční banky

Komerční banka u Hypotéky na udržitelné bydlení slibuje roční úrokovou sazbu ve výši 5,79 procenta. Na výhodnou úrokovou sazbu ovšem dosáhnete pouze při splnění několika dalších podmínek. Příjmy musíte zasílat na účet vedený v Komerční bance, budete si muset také uzavřít smlouvy o životním pojištění a pojištění nemovitosti u Komerční pojišťovny a nemovitost k zajištění úvěru musí spadat do energetické třídy A nebo B. 

Další vybrané výhody:

• Výhodnější sazba o dalších 0,1 % při sjednání v MojeBanka
• Snížení úrokové sazby s pojištěním od Komerční pojišťovny
• Až 800 000 Kč navíc i na to, co běžná hypotéka nepokryje

Nabídka Banky Creditas

Banka Creditas nabízí u Udržitelné hypotéky snížení sazby o 0,1 procentního bodu oproti standardní sazbě na rekonstrukci. Zdarma máte také úhradu mimořádné splátky ze státní dotace. 

Další vybrané výhody:

• Garance sazby na 30 dní bez návštěvy pobočky
• Možnost sjednat neúčelové čerpání až do výše 30 % z částky vyčerpané na rekonstrukci (pozn. maximálně 1 milion korun)
• Mimořádná splátka zdarma – kdykoli můžete splatit jakoukoli částku úvěru

Nabídka České spořitelny

Česká spořitelna láká u Hypotéky pro budoucnost na velké slevy na poplatcích. Ušetřit můžete až 15 900 korun. Získáte například odhad nemovitosti zdarma, banka za vás zaplatí poplatek za vklad zástavní smlouvy do katastru nemovitostí a zdarma můžete ze získané státní dotace splatit až 10 procent hypotéky. Výhodou je i tým specialistů, kteří poskytují informace k možnostem v oblasti dotací. 

Další vybrané výhody:

• Můžete zdarma čerpat až o 500 tisíc korun víc nad aktuální hodnotu nemovitosti
• Můžete využít pojištění nemovitosti a domácnosti se slevou až 45 % po celou dobu trvání pojistné smlouvy
• Zdarma můžete měnit výši splátek, nebo dokonce splácení na 3 měsíce přerušit

Nevýhody udržitelné hypotéky

Někteří zájemci o udržitelnou hypotéku mohou považovat úrokové zvýhodnění za příliš nízké. Překážkou může být i nutnost sjednání a využívání dalších produktů z portfolia banky. „Při výběru hypotéky je třeba vždy zohlednit individuální potřeby žadatele o úvěr. Proto se vyplatí srovnat aktuální nabídky na trhu a porovnat komplexně veškeré podmínky nabízených hypoték,“ doporučuje na závěr Miroslav Majer. 

Dřevo je ve stavebnictví nepostradatelné. Z tohoto přírodního materiálu si můžete postavit nejen pergolu, zahradní domek nebo roubenku k rekreaci, ale také rodinný dům pro trvalé bydlení. Domy z materiálů na bázi dřeva mají v Česku stále menšinové zastoupení. Podle údajů Českého statistického úřadu byl v roce 2022 jejich podíl na celkovém počtu nově postavených rodinných domů zhruba 14%. Nové rodinné domy mají tedy převážně zděnou nosnou konstrukci z pálených cihel nebo pórobetonu.  

„Banka poskytující hypotéku se vždy zajímá o financovanou stavbu. V případě výstavby zděného rodinného domu je hypoteční úvěr čerpán postupně podle stupně rozestavěnosti. U dřevostaveb a modulárních domů probíhá výroba u dodavatele a dům je na pozemku už jen zkompletován. Průběžné čerpání hypotečního úvěru v průběhu výroby domu v hale není možné. Možnosti financování těchto staveb ovšem existují,“ uvádí Filip Křivánek, hypoteční specialista fintech startupu Hyponamíru.cz.

Co je dřevostavba a modulární dům

K výstavbě rodinného domu jsou využívány různé stavební materiály. V případě dřevostaveb je převažujícím stavebním prvkem čisté přírodní dřevo (např. smrkové, jedlové) a materiály na bázi dřeva (např. OSB desky). 

V posledních letech jsou velmi oblíbené montované sendvičové dřevostavby. Jednotlivé části domu jako jsou obvodové stěny, vnitřní příčky, podlaha, strop a střecha jsou předem vyrobeny v továrně a následně smontovány na stavbě. Hlavní předností těchto staveb je rychlost výstavby, nižší pořizovací cena oproti zděným domům a velmi dobré tepelně izolační vlastnosti stavby. 

K trvalému bydlení mohou sloužit také různé modulární rodinné domy. Dodavatel vám v tomto případě doveze na pozemek již smontovaný dům a umístí ho na předem připravené místo. Tuto možnost ocení především lidé, kteří potřebují velmi rychle bydlet a nechtějí sousedy zatěžovat stavební činností. Výhodou modulárních staveb je také možnost jejich dalšího rozšiřování.  

Je rozdíl mezi financováním cihlového domu a dřevostavby?

Hypotéka na stavbu domu z cihel, pórobetonu či litého betonu a hypotéka na dřevostavbu se liší v čerpání úvěru. Stavba zděného domu probíhá postupně a zabere minimálně rok. Na začátku se sestaví rozpočet a provede se odhad budoucí ceny domu. Poté postupně čerpáte peníze z přiděleného úvěru formou záloh. Jakmile určitou částku prostavíte, doložíte bance faktury nebo odhadce posoudí aktuální stav. Banka následně uvolní další prostředky na stavbu. 

Filip Křivánek k tomu doplňuje: „Dřevostavby či modulární domy jsou dodány na pozemek ve velkých stavebních dílech nebo dokonce v jednom celku, kde se během pár dní dokončí. Na místě stavby tedy nelze objektivně vyhodnocovat míru rozestavěnosti a peníze z hypotéky tudíž není možné postupně uvolňovat na základě faktur či kontrol odhadce. Čerpání hypotéky na dřevostavbu či modulární dům probíhá jiným způsobem.“

Jak probíhá čerpání hypotéky na dřevostavbu nebo modulární dům?

Postup financování dřevostavby hypotékou je obdobný jako u zděného domu. Na začátku se neobejdete bez rozpočtu a odhadu budoucí ceny nemovitosti. Dodavatelé dřevostaveb a modulárních domů obvykle mohou nabízet jak kompletní stavby na klíč, tak i stavby k dokončení svépomocí. 

„Některé banky umožňují čerpání prostředků z hypotéky přímo na účet stavební firmy na základě smlouvy o dílo. Při financování výstavby dřevostavby nebo modulárního domu je tedy najít vhodnou banku. Důležitý je rovně výběr zhotovitele stavby. Vyplatí se oslovit zavedené dodavatele, kteří mají s výstavbou mnohaleté zkušenosti a jsou členy například Asociace dodavatelů montovaných domů. Při výběru způsobu financování se vyplatí využít zkušeností nezávislých hypotečních specialistů. Poradí vám nejen s výběrem vhodné banky, ale také například s rozvržením čerpání vlastních financí,“ dodává Filip Křivánek. 

Dokumenty od dodavatele stavby k získání hypotéky na dřevostavbu:

• Studie vybraného rodinného domu
• Závazná cenová nabídka
• Smlouva o dílo
• Smlouva o budoucí smlouvě a zřízení zástavního práva

Výhodou je vlastní stavební pozemek

Samotná stavba domu není jediným výdajem. Než začnete plánovat stavbu dřevostavby nebo modulárního domu, musíte mít vhodný pozemek. Výhodou je, pokud už pozemek vlastníte. Pokud má dostatečnou hodnotu, poskytnete ho bance do zástavy a peníze z hypotéky využijete na financování výstavby domu.

Další možnosti financování dřevostavby

V případě, že není možné získat klasickou hypotéku, nabízí se zvážit další možnosti financování. V úvahu přichází například ručení za hypotéku jinou nemovitostí, předhypoteční úvěr nebo úvěr od dodavatele stavby. Jednotlivé možnosti si nyní probereme podrobně.

Zástava jiné nemovitosti

Pokud vlastníte jinou nemovitost zapsanou v katastru nemovitostí (např. byt, rodinný dům), můžete ji využít jako zástavu pro banku. Tímto způsobem lze vyřešit hypotéku na dřevostavbu nebo modulárního domu velmi jednoduše. „Po získání souhlasu je možné ručit například nemovitostí rodičů. Po dokončení výstavby je možné vyměnit zástavu a ručit nově postaveným domem,“ doplňuje Filip Křivánek. 

Předhypoteční úvěr na dřevostavbu

K financování dřevostavby nebo modulárního domu je možné využít také předhypoteční úvěr. Jedná se o úvěr, který není zajištěn zástavním právem. Sjednává se společně s klasickou hypotékou, kterou je po splnění podmínek pro získání hypotéky splacen. Filip Křivánek k tomu dodává: „Předhypoteční úvěr je vždy časově omezen. Obvykle do jednoho roku musí být financovaná nemovitost zapsána do katastru nemovitostí, aby na ní mohla banka zřídit zástavní právo. Po dobu splácení předhypotečního úvěru se platí pouze úroky z úvěru a nesplácí se jistina.“

Dodavatelský úvěr

Velké stavební společnosti mohou zájemců o dřevostavbu či modulární dům nabídnout dodavatelský úvěr. V praxi toto financování probíhá tak, že nejdříve složíte určitou zálohu. K tomu můžete využít připravené vlastní zdroje. Druhou a případné další platby si s dodavatelem dohodnete až ve fázi, kdy je stavba zapsaná v katastru nemovitostí. V tomto okamžiku již financování hypotékou nic nebrání. 

V prvním pololetí letošního roku zaznamenaly tuzemské realitní kanceláře rostoucí poptávku po bytech a rodinných domech. Potvrzují to data aktuálního průzkumu fintech startupu hyponamíru.cz mezi zástupci vybraných realitních kanceláří v Česku. Dvě třetiny oslovených realitních makléřů v průzkumu uvádí, že oproti druhému pololetí loňského roku bylo zájemců o koupi vlastní nemovitosti více. Přibližně stejný zájem pociťuje 16,7 % dotázaných makléřů a stejné procento se setkalo s nižší poptávkou.   

„Výraznějšímu oživení poptávky po nemovitostech stojí v cestě především přetrvávající vysoké úrokové sazby hypoték. V první polovině roku se úrokové sazby u nových hypotečních úvěrů pohybovaly v blízkosti šesti procent. Pozvolný pokles sazeb lze očekávat nejdříve v závěru tohoto roku. K oživení poptávky po nemovitostech může částečně přispět také deaktivace limitu DSTI ze strany ČNB. Na hypotéku má totiž šanci dosáhnout širší okruh zájemců,“ vysvětluje Miroslav Majer, CEO fintech startupu hyponamíru.cz. 

Nemovitostí k prodeji stále přibývá

V současné době jsou ve výhodě kupující. Nabídka volných nemovitostí je velmi široká a zájemci o vlastní bydlení mohou vyjednávat o ceně. Zajímavé slevy poskytují zejména ti majitelé bytů a rodinných domů, kteří potřebují prodat svoji nemovitost co nejrychleji. 

Během prvních šesti měsíců letošního roku se u poloviny oslovených realitních makléřů nabídka volných nemovitostí k prodeji rozrostla. Druhá polovina uvedla, že jejich nabídka zůstala v porovnání s předchozím pololetím přibližně stejná. 

Miroslav Majer k průzkumu dodává: „U kupujících stále převažuje zájem o konkrétní nemovitosti z nabídky dané realitní kanceláře. Vyšší zájem byl oproti druhému pololetí loňského roku o vyhledání nemovitosti dle požadavků kupujícího. Lidé se mohou zajímat například o jednu konkrétní lokalitu, kde je i v současné době nabídka volných bytů či domů stále velmi omezená. Realitní makléři se mohou rovněž setkat s požadavkem najít konkrétní nemovitost do určité maximální ceny.“

Převažuje zájem o novostavby

Z průzkumu rovněž vyplynulo, že více než 83 % lidí mělo zájem o koupi nové nemovitosti. Ty oproti starším bytům a rodinným domům nevyžadují finančně náročné opravy či stavební úpravy a je možné se do nich brzy nastěhovat. 

S poklesem zájmu ze strany kupujících se nyní potýkají i developeři. Aby dokázali rozestavěné nebo již dokončené nemovitosti prodat, nabízejí například parkovací místo, kuchyňskou linku či další vybavení zdarma. 

Lidé se mohou setkat i se zvýhodněnou nabídkou financování. „Často je propagována hypotéka s garantovanou úrokovou sazbou, která je výrazně nižší než jsou aktuální sazby na trhu. Developer vám ovšem nezajistí výhodnější sazbu u banky, ale po určitou dobu vám kompenzuje rozdíl mezi slíbenou a skutečně sjednanou úrokovou sazbou. V tomto případě se vyplatí řádně spočítat skutečnou finanční úsporu,“ upozorňuje Miroslav Majer. 

Nejžádanější jsou dlouhodobě byty ve městech. V tomto ohledu nedošlo k žádné výrazné změně ani v prvním pololetí letošního roku. Více než 83 % lidí mělo totiž zájem o koupi bytu právě ve městě. Na dalším místě byly podle průzkumu městské rodinné domy.

Od roku 2021 je patrná slábnoucí poptávka po rodinných domech v menších městech a na venkově. Důvodem mohou být například vyšší náklady na dopravu za prací, nákupy či studiem dětí. Klíčovou roli při výběru místa k trvalému bydlení hraje i občanská vybavenost. Extrémní inflace si na mnoha místech vybrala svou daň, zrušeny byly například malé prodejny potravin či hospody. V posledních letech se také zhoršuje dostupnost lékařské péče.  

Doba prodeje se zkracuje

Mírné oživení na trhu realit se pozitivně promítlo i do doby prodeje nemovitosti. Podle oslovených realitních makléřů našla polovina nabízených bytů či rodinných domů svého kupce nejpozději do půl roku (pozn. ve druhém pololetí roku 2022 to bylo přes 72 %). Ve srovnání s druhým pololetím loňského roku přibylo také nemovitostí, které se prodaly do dvou měsíců (pozn. z 11 % na 33 %).

„Čechů plánujících pořídit si vlastní bydlení není oproti předchozím rokům mnoho. O jednu nemovitost se ve dvou třetinách případů uchází do 4 zájemců. Pouze u jedné třetiny nemovitostí se sejde 5 až 9 potenciálních kupujících,“ doplňuje k průzkumu Miroslav Majer.

Češi hledají nemovitosti do 6 milionů

Co se týče kupní ceny nemovitosti, nedošlo oproti druhé polovině loňského roku k žádné zásadní změně. Nejžádanější byly nemovitosti v ceně do šesti milionů korun. Z průzkumu také vyplynulo, že nemovitosti nejčastěji kupují mladé rodiny či páry okolo 30 let nebo rodiny a páry okolo 50 let.

Kupující platí většinou hotově

Na realitním trhu byl v uplynulém pololetí značný počet kupujících s připravenou hotovostí. Oslovení realitní makléři uvedli, že polovina kupujících platila hotově bez využití úvěru. Přibližně tři z deseti zájemců financovali nákup úvěrem. 

Miroslav Majer k tomu dodává: „Vysoký podíl kupujících s připravenou hotovostí naznačuje, že Češi stále využívají nemovitosti i jako alternativní investici. Při rychlé platbě je možné vyjednat zajímavou slevu. Po poklesu úrokových sazeb hypoték lze očekávat návrat kupujících na trh. S rostoucí poptávkou půjdou nahoru i ceny nemovitostí.“ 

Nemovitosti v druhé polovině 2023

Realitních makléřů jsme se zeptali, jaký vývoj na trhu nemovitostí očekávají v druhé polovině tohoto roku. Většina z oslovených si dnes myslí, že oživení poptávky bude s velkou pravděpodobností pouze velmi mírné. Kupující, kteří vyčkávají na další pokles cen, by neměli s pořízením nemovitosti příliš dlouho otálet. Někteří zástupci realitních kanceláří totiž vyhlížejí mírný růst jejich cen.  

Ve druhé polovině roku 2023 zaznamenal český realitní trh pokračující oživení. Ceny nemovitostí se již stabilizovaly a úrokové sazby pokračovaly v pozvolném poklesu. Pokračujte čtením článku na téma Velký průzkum realitního trhu ve druhém pololetí roku 2023.

Za spolupráci při průzkumu jmenovitě děkujeme společnostem: Úvěrové Centrum Realty, DOMA realitní makléři, Reality Kuchtíčková. 

Hyponamíru, specialista na online hypotéky a online refinancování hypoték, vám přináší již sedmý díl HypoNews, vašeho průvodce světem hypoték. Provázet vás bude online CEO hyponamíru Miroslav Majer ?.

Česká národní banka od 1.7. zrušila parametr DSTI, který omezoval výši hypotečních splátek vůči příjmu. Banky tak mohou samy určit pravidla pro výpočet bonity a umožnit vyšší splátky až do 70% příjmu. To zejména pomůže profesím s obtížně prokazatelným příjmem, kterým přísné parametry dříve znemožňovaly získání hypotéky. S tímto rozmělněním pravidel ale přichází zvýšená odpovědnost na klienty a banky, aby se zabránilo problémům se splácením v budoucnu. Doporučuje se nepřekračovat 30% příjmu pro splátky. Více informací je k dispozici v článku Dostupnější hypotéky díky zmírnění limitů.

Pokud jde o počítání a splácení hypotéky, dnes se většinou používá anuitní splácení, kde má klient jasně danou výši splátky, která se skládá z úroku a úmoru. Úrok se počítá z aktuálního zůstatku úvěru a úmor snižuje zůstatek úvěru každý měsíc. Další podrobnosti o tomto tématu najdete na webu v článku Kompletní průvodce: Jak se počítá a splácí hypotéka.

Jestliže plánujete stavbu na zahradě, je důležité zkontrolovat Územní plán a přístupové cesty. Územní plán určuje, jaké stavby jsou na pozemku povoleny. Přístupové cesty jsou klíčové pro získání případného úvěru. Více tipů najdete v článku Co je možné postavit na pozemku typu zahrada a za jakých podmínek.

Témata

• Dostupnější hypotéky díky zmírnění limitů
• Kompletní průvodce: Jak se počítá a splácí hypotéka
• Co je možné postavit na pozemku typu zahrada a za jakých podmínek

Úvahy o stavbě nového rodinného domu vždy začínají výběrem vhodného pozemku. Jelikož stavebních parcel je zejména ve městech a jejich těsné blízkosti nedostatek, nabízí se řešení využít k výstavbě rodinného domu zahradu. Abyste mohli provést převod zahrady na stavební pozemek, je třeba splnit několik podmínek. 

„Zahrady jsou oproti zasíťovaným stavebním pozemkům levnější. Nevýhodou ovšem je, že ne vždy je možná změna zahrady na stavební pozemek. Pokud tedy plánujete stavět na zahradě, před koupí pozemku se ujistěte, zda je převod na stavební pozemek možný a zda je pozemek pro stavbu domu vhodný svojí polohou a velikostí. Počítejte i s případnými výdaji na dovedení inženýrských sítí a vybudování příjezdové komunikace. Připravte se také na to, že převod zabere určitý čas a nevyhnete se administrativě,“ upozorňuje Miroslav Majer, CEO fintech startupu hyponamíru.cz.

Než popíšeme, jak udělat ze zahrady stavební pozemek, vysvětlíme si několik základních pojmů.  

Co je pozemek a parcela

V katastrálním zákoně je pozemek definován jako část zemského povrchu oddělená od sousedních částí určitou přirozenou nebo člověkem vytvořenou hranicí (např. hranicí vlastnickou, stanovenou regulačním plánem, územním rozhodnutím apod.). 

Pozemky se evidují v podobě parcel. Parcelou se rozumí pozemek, který je geometricky a polohově určen a zobrazen v katastrální mapě a také označen parcelním číslem. Parcely je možné rozdělit do dvou podkategorií, a to na stavební parcely (tzn. pozemek vedený jako zastavěná plocha a nádvoří) a pozemkové parcely. 

Pozemky se člení podle druhů na:

• Zastavěné plochy a nádvoří
• Zemědělské pozemky
• Lesní pozemky
• Vodní plochy
• Ostatní plochy

Kam patří zahrada?

Zahrada se podle katastrálního zákona řadí mezi zemědělské pozemky. Do stejné skupiny patří rovněž orná půda, chmelnice, vinice, ovocné sady a trvalé travní porosty.  

Jak zjistit typ pozemku

Pozemky se evidují v katastru nemovitostí. Před koupí zahrady si zjistěte maximum dostupných informací o pozemku. Miroslav Majer dále doplňuje: „Seriózní realitní makléř nebo přímo majitel pozemku vám už při prvním kontaktu sdělí veškeré aktuální informace. Požadujte aktuální výpis z katastru nemovitostí. Využít samozřejmě můžete také aplikaci katastru nemovitostí.  Zde se dozvíte nejen to, o jaký druh pozemku se jedná, ale také například jaká je jeho výměra, kdo je veden jako vlastník, jaká jsou případná omezení vlastnického práva nebo zda je součástí pozemku i nějaká stavba. Zobrazit si můžete mapu s vyznačením hranic pozemku.“ 

Stavby na zahradě

Co lze postavit na pozemku vedeném jako zahrada? Na tomto pozemku bez problému postavíte především drobné zahradní stavby jako je například pergola, skleník, bazén, přístřešek na auto nebo stavba zahradního domku. Ne všechny stavby ovšem můžete postavit bez souhlasu stavebního úřadu. 

Rozhodnutí o umístění stavby ani územní souhlas nepotřebujete u staveb s jedním nadzemním podlažím do 25 metrů čtverečních zastavěné plochy a do pěti metrů výšky, které jsou podsklepené nejvýše do hloubky tří metrů. Mezi tyto stavby patří typicky malé zahradní domky, kůlny, pergoly a jiné zahradní přístřešky. Pokud ovšem plánujete na zahradě postavit domek nebo chatu pro bydlení či rodinnou rekreaci, bude třeba stavební záměr řešit s vaším místně příslušným stavebním úřadem.  

Jak udělat ze zahrady stavební pozemek

„Pokud kupujete zahradu se záměrem přeměnit ji na stavební pozemek, jako první nahlédněte do platného územního plánu obce či města. Tento dokument upravuje základní koncepci rozvoje a uspořádání daného místa. Určuje například, kde mohou vzniknout nové stavby, jaké plochy mají sloužit pro bydlení, kde budou komerční prostory nebo třeba park,“ vysvětluje Miroslav Majer. 

Územní plán máte k dispozici na obecním, městském a stavebním úřadě, do jehož evidence pozemek spadá. Tento dokument je rovněž dostupný online na internetových stránkách obecních a městských úřadů. 

Z územního plánu se dozvíte, zda je váš pozemek umístěn v zastavěném, zastavitelném nebo nezastavitelném území. 

Napojení na inženýrské sítě

Pokud máte zahradu v místě označeném jako zastavěné nebo zastavitelné území, máte velkou šanci na úspěch. Jedná se totiž o plochy, které jsou již zastavěné nebo jsou určeny územním plánem k zastavění.  

V případě, že je možné zahradu změnit na stavební parcelu, prověřte, zda lze napojit budoucí dům na inženýrské sítě. K pozemku je nutné zajistit především přívod elektřiny a pitné vody. Výhodou je, pokud je možné dům napojit i na kanalizaci. Odpadnou vám starosti s instalací vlastní čističky odpadních vod nebo septiku.  

K pozemku musí vést také přístupová cesta z veřejné komunikace. Cesta musí být způsobilá k bezproblémovému příjezdu vozidel integrovaného záchranného systému. 

Pokud je pozemek zahrady vhodný pro stavbu domu, navštivte stavební úřad a proberte zamýšlený stavební záměr. Informujte se, jaký dům je možné na pozemku postavit a jaké dokumenty je třeba pro stavební řízení připravit. 

Nestavební pozemek

Jestliže z územního plánu zjistíte, že pozemek není zahrnut do zastavitelného území, nemůžete na něm stavět. Můžete se pokusit o změnu územního plánu, jedná se ovšem o dlouhý a velmi komplikovaný proces, na jehož konci nemusí dojít k vámi požadované změně. Změnu územního plánu musíte sami iniciovat na obecním či městskému úřadě.