Při výběru hypotéky má většina lidí poměrně jasnou představu o tom, jak vysokou částku potřebují od banky půjčit, kolik peněz mohou na pořízení vlastního bydlení vydat z vlastních úspor a kolik chtějí nebo mohou měsíčně splácet. U nabízených hypoték poté porovnávají výši aktuálních úrokových sazeb a pokouší se vybrat nejvhodnější dobu fixace. „Zkušený nezávislý hypoteční specialista nabízí mnohem více než jen sjednání hypotéky. Zájemcům o hypotéku musí především pomoci nastavit vhodnou strategii, která povede k naplnění krátkodobých i dlouhodobých cílů. Hypotéka je obvykle závazek na 20 až 30 let, a proto se nevyplatí plánovat pouze krátkodobě na nejbližší fixaci, ale dlouhodobě,“ upozorňuje Filip Křivánek, hypoteční specialista hyponamíru. 

Správný hypoteční specialista se nejdříve ptá

Slovo strategie může u některých evokovat něco složitého či zdlouhavého. Ve skutečnosti tomu tak ale není. S nalezením nejvýhodnější strategie vám zkušený hypoteční specialista rád pomůže. Hned na začátku se bude hodně ptát. Bude se snažit zjistit co nejvíce informací například o tom, k jakému účelu hypotéku využijete, co od ní přesně očekáváte, jak by ovlivnil váš rodinný rozpočet výraznější růst úrokových sazeb, zda neuvažujete o dřívějším splacení hypotéky a podobně.

„Při návrhu strategie je nutné vycházet z krátkodobých i dlouhodobých cílů zájemce o hypotéku. Konkrétním cílem může být například co nejrychlejší vyřízení hypotéky, využití časově omezené nabídky nízkého úroku, zafixování úrokové sazby na co nejdelší dobu, získání hypotéky u konkrétní banky, sjednání co nejnižší měsíční splátky, možnost pravidelně platit mimořádné splátky, možnost levně odejít z banky v době trvání fixace nebo mít více možností při čerpání úvěru. Cílů existuje celá řada,“ doplňuje Filip Křivánek. Zkušený hypoteční specialista musí umět klást správné otázky a společně se zájemcem o hypotéku na ně hledat odpovědi. 

Získáte několik návrhů řešení

Jakmile hypoteční specialista pozná vaše osobní cíle a motivace, může připravit návrh jedné nebo i více konkrétních strategií. Současně vytipuje nejvhodnější nabídky jednotlivých bank na trhu, propočítá jejich nákladovosti, porovná podmínky a představí plusy a mínusy jednotlivých řešení. „Strategii může připravit pouze hypoteční specialista, který má k dispozici nabídky většiny nebo všech bank na trhu. Z nabízených řešení je potřeba vybrat takové, která zájemci o hypotéku přináší nejvyšší užitek po celou dobu jejího splácení. Pokud je hlavním cílem například udržení co nejnižší úrokové sazby po celou dobu splácení hypotéky, je nutné navrhnout nejvhodnější dobu fixace, pohlídat vhodný okamžik pro refinancování úvěru a také řešit případné pokuty za předčasný odchod od banky,“ doplňuje Filip Křivánek. 

Hypoteční specialista na celý život

Hypoteční specialista by měl být dlouhodobým partnerem a rádcem. I když se některá z nabízených hypoték může jevit nyní jako velmi výhodná, za 10 či 15 let už tomu tak být nemusí. „Vždy se snažte najít takového hypotečního specialistu, který vám je schopen poskytnout dlouhodobý servis. Jen tak získáte jistotu, že vám bude schopen poradit s hypotékou, pomáhat dosáhnout cíle zaplatit v čase co nejméně, zkrátit dobu splácení i poradit v mimořádných situacích jako jsou krize, krachy bank a podobně,“ uzavírá Filip Křivánek.

Z nedávného průzkumu hyponamíru mezi zástupci vybraných realitních kanceláří vyplynulo, že zhruba čtyři pětiny zájemců o vlastní bydlení jsou lidé ve věku okolo 30 let. Zbývající pětina se řadí do starší věkové kategorie. „Za pořízením vlastní nemovitosti v pozdějším věku mohou stát různé důvody. Někteří lidé například potřebují větší nemovitost pro rozrůstající se rodinu, pořizují si druhou nemovitost jako investici nebo jim jednoduše nevyšlo manželství a po rozvodu hledají nové bydlení. K financování nemovitosti nejčastěji využívají kombinaci hypotéky a vlastních úspor. Mnozí starší žadatelé o hypotéku mají oproti těm mladší výhodu v tom, že již mají vybudovanou kariéru, vyšší příjmy i úspory. Na druhé straně mají kratší dobu na splacení hypotéky a musí tedy počítat s vyšší měsíční splátkou,“ uvádí Veronika Hegrová z fintech startupu hyponamíru.

Co se změní od 1. 4. 2022?

Od dubna letošního roku musí zájemci o hypotéku splnit přísnější podmínky pro získání úvěru. Vůbec poprvé jsou limity úvěrových ukazatelů nastaveny rozdílně pro žadatele do 36 let a starší žadatele. V nevýhodě jsou lidé starší 36 let. „Ukazatel LTV, což je procentní poměr mezi výší úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti, může činit u těchto žadatelů nejvýše 80 %. Poměr mezi výší celkového zadlužení žadatele o hypotéku a výší jeho čistého ročního příjmu (pozn. ukazatel DTI) může dosahovat hodnoty maximálně 8,5. Poslední ukazatel DSTI představuje procentní poměr mezi výší měsíčních splátek všech úvěrů žadatele o hypotéku a jeho čistým měsíčním příjmem. Horní hranice tohoto ukazatele je 45 %. Banky budou mít 5% prostor tyto nastavené parametry porušit a schvalovat v tomto rozmezí hypotéky s mírnějšími parametry,“ doplňuje Veronika Hegrová.

Schválením novely zákona o České národní bance získala centrální banka významnou pravomoc, a to nastavovat bankám právně závazné limity úvěrových ukazatelů.

Zájem o hypotéky poklesne

Za uplynulý půlrok se sešlo hned několik nepříznivých faktorů, které povedou k ochlazení zájmu o hypotéky. Tím nejvýznamnějším je skokový nárůst úrokových sazeb u hypoték. V současné době již nabídkové sazby nových hypotečních úvěrů překonaly hranici čtyř procent a minimálně v první polovině letošního dále porostou. 

Řadu zájemců o vlastní bydlení nyní také odrazují vysoké ceny novostaveb, starších bytů, rodinných domů i stavebních pozemků. Vyhlídky na pokles cen nemovitostí nejsou v brzké době příliš reálné, a to z důvodu růstu cen energií, které výrazně zdražují prakticky veškerý stavební materiál i práci. „Snížení ukazatele LTV a znovuzavedení limitů úvěrových ukazatelů DTI a DSTI na straně ČNB je další překážkou, která lidem ještě více zkomplikuje cestu k vlastnímu bydlení. Nicméně některé banky se limity řídily celou dobu bez přerušení nebo si je lehce modifikovaly. V letošním roce podle propočtů našich specialistů na hypotéky úvěr nezíská, nebo bude mít problém na něj dosáhnout, přibližně desetina žadatelů. Přísnější podmínky pocítí především mladí lidé do 36 let,” uzavírá Veronika Hegrová.

Prvním tématem únorového dílu bude hypoteční strategie. Že vám tento pojem nic neříká? Nebojte, nejste sami. Naši online hypoteční specialisté s ní ale pracují a proto neřeší hypotéku jako krátkodobou záležitost na 2 až 3 roky, ale snaží se promyslet ji strategicky na celou dobu, kdy ji budete splácet. Proč? To už vám poví Filip v našem videu.

Druhým tématem je v únoru úsvit stavebního spoření. Stavební spoření je v Česku velmi oblíbeným produktem a úvěry z něj jsou druhou a třetí nejvýhodnější cestou , jak získat prostředky na bydlení. Podívejte se, jaké tedy máme se stavebním spořením možnosti a proč se jedná o tak oblíbený produkt.

Posledním tématem a rozhodně ne nejméně zajímavým je v tomto díle Posuzování „covidové“ paušální daně. Banky se musely vyjádřit a vymyslet nový přístup k posuzování bonity u klientů, kteří se k paušální dani přihlásili. A jak se k tomu nakonec postavily a jakým způsobem bonitu u těchto klientů posuzují vám opět poví Filip.

Témata

• Hypoteční strategie
• Úsvit stavebního spoření
• Posuzování „covidové“ paušální daně

Každá banka má ze zákona povinnost důkladně posoudit úvěruschopnost zájemce o hypotéku. Jedním ze sledovaných parametrů je výše příjmu žadatele o úvěr, případně i dalších spolužadatelů. „V případě zaměstnanců je dokládání výše příjmu snadné. Zaměstnavatel potvrdí příjem na speciálním formuláři banky. Tento dokument některé banky nevyžadují tehdy, pokud je sjednáván úvěr u stejné banky, u které má žadatel veden běžný účet a zaměstnavatel na něj pravidelně posílá výplatu, uvádí Veronika Hegrová z fintech startupu hyponamíru. OSVČ, které mají povinnost podávat daňové přiznání, musí bance předložit minimálně jedno daňové přiznání za poslední zdaňovací období. Tento dokument je při posuzování příjmu zájemce o hypotéku klíčový. 

Paušální daň a hypotéky

Tuzemské banky se letos poprvé setkají s podnikateli, kteří se v loňském roce přihlásili k takzvané paušální dani. „OSVČ s paušální daní hradí sociální i zdravotní pojištění a daň z příjmu v rámci jedné měsíční platby. Tito podnikatelé už letos nevyplňují přehledy pro sociální a zdravotní pojištění a nepodávají daňové přiznání za uplynulé zdaňovací období. Banky tedy v těchto případech nemají možnost posoudit výši příjmu podle daňového přiznání. Od ledna letošního roku proto banky poprvé posuzují úvěruschopnost těchto podnikatelů podle nových pravidel,“ potvrzuje Veronika Hegrová.

Dostanete hypotéku s paušální daní?

Samotný fakt, že OSVČ využívá paušální režim, není překážkou pro získání hypotéky. Pro tyto žadatele banky připravily novou metodiku pro posuzování jejich úvěruschopnosti. Postup stanovení bonity i rozsah předkládaných dokumentů se u jednotlivých bank mírně liší. Pro porovnání nabídek více bank se proto vyplatí využít služeb nezávislých specialistů na hypotéky. 

Všechny banky bez rozdílu se budou u OSVČ s paušální daní vždy snažit získat informaci o výši příjmů. Veronika Hegrová k tomu dodává: „Například Hypoteční banka připouští hned několik způsobů prokázání výše příjmů. Nejsnáze doloží své příjmy podnikatelé v paušálním režimu, kteří mají k dispozici kompletní výpisy z podnikatelského účtu za poslední půl rok. Pokud tyto výpisy nemají, mohou předložit evidenci příjmů potvrzenou účetní za posledních šest měsíců (pozn. pokud transakce související s podnikáním neprovádí OSVČ přes běžný účet) nebo hotovostní vklady na účet za posledních šest měsíců doložené příslušnou fakturací nebo EET.“  

MONETA Money Bank vyžaduje od plátců paušální daně předložení tří posledních výpisů z účtu. Na posledním výpisu musí být zaznamenána úhrada odvodu paušální daně. Tři poslední výpisy z účtu vyžaduje také Raiffeisenbank.

Plátci paušální daně si musí u Hypoteční banky dát pozor na to, aby jejich výsledný obrat za šest měsíců nepřesáhl částku 500 tisíc korun. Tyto příjmy totiž banka nemůže akceptovat. Důvodem jsou obavy z překročení maximálního limitu jednoho milionu korun, do kterého je možné setrvat v paušálním režimu. 

Určení výše výdajů OSVČ v paušálním režimu

„V žádosti o přípravu návrhu smlouvy u Hypoteční banky musí podnikatelé uvést také druh živnosti, ze které jim plynou hlavní příjmy. Může se jednat o řemeslnou živnost, zemědělskou výrobu, lesní a vodní hospodářství, volnou, vázanou nebo koncesovanou živnost a svobodné povolání,“ uvádí Veronika Hegrová. 

Výdaje budou následně stanoveny procentem z příjmů v závislosti na druhu hlavní živnosti. U OSVČ v paušálním režimu je používán stejný mechanismus jako u podnikatelů, kteří ve svém daňovém přiznání uplatňují výdajové paušály. Ve výdajích je navíc zohledněna částka uhrazené paušální daně platná v daném roce.

Zdroj: Hypoteční banka

Z loňského Barometru obliby spoření Asociace českých stavebních spořitelen vyplynulo, že polovina oslovených Čechů považuje stavební spoření za obzvláště zajímavou možnost ukládání nebo spoření peněz. V posledním čtvrtletí roku 2021 bylo hned po drahých kovech druhým nejoblíbenějším spořicím a investičním produktem.

Popularita stavebního spoření je bezesporu dána tím, že je jedním z mála finančních produktů podporovaných státem. Při splnění podmínek je možné každoročně získat k vloženým prostředkům až dvoutisícový státní příspěvek. Vklady i státní podpora na účtu stavebního spoření jsou navíc úročeny. „Stavební spoření je rovněž jedním z možných řešení, jak našetřit na vlastní bydlení. Z naspořených peněz nebo s pomocí úvěru od stavební spořitelny si mohou lidé z části zafinancovat nejen koupi vlastní nemovitosti, ale také realizovat například menší opravy i rozsáhlejší rekonstrukce svých domů, různé přístavby a nástavby,“ dodává Veronika Hegrová, obchodní ředitelka fintech startupu hyponamíru.

O úvěry od stavebních spořitelen je velký zájem

Rok 2021 byl pro stavební spořitelny velmi úspěšný. Češi si sjednali přes 520 tisíc nových smluv o stavebním spoření (zdroj: ČTK), což bylo o zhruba 60 tisíc více než v roce 2020. Rekordní byl i loňský objem poskytnutých úvěrů – stavební spořitelny poskytly lidem úvěry ze stavebního spoření za více než 113 miliard korun. 

Veronika Hegrová v této souvislosti zmiňuje některé důvody rostoucího zájmu o úvěry ze stavebního spoření: „Prudké zvyšování cen stavebních materiálů a práce se v uplynulém roce negativně promítalo do rozpočtů většiny stavebníků.  Lidé proto častěji využívali stavební spoření například k dofinancování svých staveb nebo na rekonstrukce po koupi, protože si mohli půjčit další peníze už bez nutnosti ručení nemovitostí. V určitých případech může mít úvěr ze stavebního spoření nižší úrokovou sazbu než hypotéka a může být také dostupnější.“ 

Ministerstvo financí evidovalo ke konci roku 2020 ve svých statistikách celkem 3 242 740 smluv o stavebním spoření ve fázi spoření. 

Vyplatí se stavební spoření?

Stavební spoření se finančně vyplatí zejména kvůli státnímu příspěvku. Aktuálně jeho výše činí u všech smluv 10 % z uspořené částky v příslušném kalendářním roce, maximálně však z částky 20 tisíc korun. Od státu je tedy možné získat každý rok až 2 000 korun. Státní podpora na stavební spoření je přiznána, pokud není po dobu šesti let s vkladem nakládáno. Pokud ovšem klient smlouvu o stavebním spoření vypoví dříve, je státní podpora zpětně odečtena. 

Stavební spoření se tedy rozhodně vyplatí, ale je nutné nezapomenout pravidelně ukládat peníze na účet u stavební spořitelny a spořit potřebných šest let. „Po uplynutí této doby je možné peníze vybrat bez ohledu na to, jak s nimi dále naložíte. Pokud plánujete vlastní bydlení, můžete z těchto úspor pokrýt například část kupní ceny nemovitosti,“ doplňuje Veronika Hegrová. 

Snahou stavebních spořitelen je ještě více zatraktivnit své produkty, a proto spouští různé akce na stavební spoření. Při sjednání online vám mohou například odpustit poplatek za sjednání nebo připsat několikatisícový bonus. Stačí si jen vybrat nejvýhodnější stavební spoření. 

Kdo hledá způsob, jak našetřit na dům nebo jak našetřit na byt, bude pro něj stavební spoření vhodným řešením. Uzavřít lze stavební spoření i pro děti. 

Úvěr ze stavebního spoření pomůže k dofinancování hypotéky

Při financování vlastního bydlení je možné v určitých případech stavební spoření zkombinovat i s hypotečním úvěrem. Specialisté na hypotéky z hyponamíru potvrzují, že se tak děje zejména v případě potřeby dofinancování hypotéky, kdy klient nemá dostatek vlastních prostředků. „U 90% hypotéky se musí dobře spočítat, zda je výhodnější 90% hypotéka nebo kombinace 80% hypotéky a úvěru ze stavebního spoření. Kombinaci 80% hypotéky a 10% úvěru ze stavebního spoření dnes umí všechny banky. To se ovšem může brzy změnit. Od dubna letošního roku totiž vstupují v platnost nové limity úvěrových ukazatelů, kterými se budou muset poskytovatelé úvěrů řídit,“ upozorňuje Veronika Hegrová.

Téměř 47 procent oslovených realitních makléřů v průzkumu uvedlo, že zájem o nemovitosti ve druhé polovině loňského roku dokonce předčil poptávku v prvním pololetí. Dalších 40 procent hodnotí zájem o nemovitosti v prvním a druhém pololetí roku 2021 jako přibližně srovnatelný. 

„Nemovitosti v uplynulých dvou letech výrazně zdražily a v loňském roce extrémně rostly také ceny energií, stavebních materiálů, stavebních prací a v neposlední řadě i úrokové sazby u hypoték. Navíc se nejpozději od dubna letošního roku musí zájemci o úvěr na bydlení připravit na přísnější podmínky získání úvěru (pozn. ČSOB zavádí přísnější podmínky už u žádostí podaných od 1. března 2022). To jsou hlavní důvody, proč se řada Čechů rozhodla co nejrychleji vyřešit otázku vlastního bydlení,“ doplňuje k vývoji na realitním trhu Veronika Hegrová, obchodní ředitelka hyponamiru.cz. 

Volných nemovitostí ubylo

Ve druhé polovině loňského roku se nabídka volných nemovitostí na trhu ještě více zúžila. Oproti prvnímu pololetí mělo méně nemovitostí ve své nabídce 60 procent oslovených realitních kanceláří. O byty, rodinné domy, stavební pozemky a také chaty a chalupy v atraktivních lokalitách se ucházely nejen rodiny toužící po vlastním bydlení nebo místu k rekreaci, ale také soukromí investoři a investiční fondy. „Od roku 2010 se ceny nemovitostí v Česku zdvojnásobily a mnozí je považují za výnosné a relativně bezpečné aktivum. Zejména v posledních dvou letech rostly ceny nemovitostí velmi svižným tempem. V závěru loňského roku jsme byli svědky rychle rostoucí inflace a mnozí Češi ve snaze ochránit své osobní finance před znehodnocením neváhali vložit volné peníze právě do nemovitostí,“ zdůvodňuje vysokou poptávku po nemovitostech Lukáš Komínek, analytik hyponamiru.cz. 

Přetrvává zájem o byty ve městech

Stejně jako v prvním pololetí loňského roku převažoval i ve druhém pololetí zájem o starší nemovitosti. Důvodem tohoto stavu je fakt, že dokončených novostaveb k prodeji je na trhu podstatně méně. Na řadě míst výstavba vázne zejména kvůli nedostatku volných stavebních parcel a scházející infrastruktuře. Pokud se už vhodný pozemek najde, je proces získání stavebního povolení velmi náročný a zdlouhavý.

Veronika Hegrová k výsledkům průzkumu dodává: „Největší poptávka je dlouhodobě po bytech ve velkých městech a jinak tomu nebylo ani ve druhé polovině loňského roku. Více než dvě třetiny lidí projevilo zájem právě o tento typ nemovitosti. V posledních letech roste poptávka po bydlení ve vlastním rodinném domě na vesnici. Nejžádanější jsou lokality v blízkosti větších měst s dobrou občanskou vybaveností. Ceny rodinných domů ve městech jsou dnes vysoké a pořízení nemovitosti na venkově je finančně dostupnější.“

Pětina nemovitostí najde kupce do týdne

Současná situace na realitním trhu je pro prodávající velmi výhodná. Nejenže snáze dosáhnou požadované ceny, ale také obvykle velmi rychle naleznou správného kupce. Podle realitních makléřů se přibližně pětina nabízených nemovitostí prodá do týdne, polovina do jednoho měsíce a pětina prodávajících nalezne kupce do dvou měsíců.

Ve druhém pololetí roku 2021 se ve 47 procentech případů ucházelo o jednu nemovitost 5 až 9 zájemců. V dalších 47 procentech bylo potenciálních kupců ještě více, a to 10 až 19.

Češi hledají nemovitosti do pěti milionů korun

Není žádným překvapením, že při výběru vlastní nemovitosti je pro Čechy klíčová i cena. „Nejžádanější jsou nemovitosti do pěti milionů korun. Pětina zájemců hledá nemovitost v cenovém rozpětí od tří do čtyř milionů korun. Necelá polovina kupujících je ochotna zaplatit za vlastní bydlení od čtyř do pěti milionů korun,“ uvádí Lukáš Komínek. Stejně jako v prvním pololetí loňského roku dominovaly  i ve druhé půlce roku mezi zájemci o vlastní bydlení mladé rodiny a páry ve věku okolo 30 let. Druhou nejpočetnější skupinou byli mladí třicátníci žijící samostatně.

Financování vlastního bydlení

Podle zkušeností oslovených realitních makléřů více než polovina lidí kupuje nemovitost na úvěr. Z vlastních úspor pokryje celou kupní cenu zhruba čtvrtina kupujících. Přibližně každý desátý poptává doporučení k financování přímo u realitního makléře.

Financování nemovitosti hypotékou se ve druhé polovině roku 2021 prodražilo. „Zatímco ještě na začátku loňského roku bylo možné dosáhnout na sazbu kolem 1,5 procenta, v závěru téhož roku se průměrná sazba vyšplhala až ke třem procentům. Česká národní banka ve snaze brzdit vysokou inflaci zvyšovala základní úrokové sazby a poskytovatelé hypoték tento růst rychle promítali do svých sazeb. V posledním čtvrtletí loňského roku mírně vzrostla také průměrná výše sjednané hypotéky – v případě hyponamíru to bylo 3,6 milionu korun. Nejčastěji si lidé sjednávali hypotéku na pořízení rodinného domu a bytu,“ upřesňuje Veronika Hegrová.

Někteří zájemci na hypotéku nedosáhli

Z průzkumu mezi zástupci realitních společností také vyplynulo, že přibližně o čtvrtinu vzrostl počet případů, kdy lidem nevyšel odhad nemovitosti, a ti pak museli od záměru koupě upustit.

Veronika Hegrová k tomu dodává: „Evidujeme pouze jednotky klientů, kteří z důvodu nevycházejícího odhadu nemohli koupi realizovat. Vždy klientům pomáháme najít alternativní zdroje financování, tj. dofinancování od jiné banky, možnost vzít si 90 % LTV, dodat bance další zástavu a podobně.“

Za spolupráci při průzkumu jmenovitě děkujeme společnostem Úvěrové Centru Realit, Frami real, DOMA realitní makléři, Reality Kuchtíčková – Ing. Monika Skutecká, REAL SPEKTRUM BOSKOVICE, Development Minářová, Prima pronájem a reality Jihlava, ENKORY, REAL SPEKTRUM, ALVA REAL, ERA Reality, NETX REALITY a mnoha dalším.