V České republice je aktuálně více než jeden milion podnikatelů, kteří mají samostatnou výdělečnou činnost jako hlavní zdroj příjmu. I tito podnikatelé mohou stejně jako zaměstnanci získat hypotéku. Jedním z hlavních požadavků při žádosti o hypotéku je doložení výše a zdroje příjmu. Přečtěte si, jak banky nahlížejí na příjmy podnikatelů a jak získat požadovanou výši hypotéky?
(Pokračování textu…)

V první řadě si projdeme ty nejzajímavější informace z našeho velkého výzkumu nemovitostí, který jsme pro vás připravili společně s realitními kancelářemi. Zjistíte mimo jiné, jaký bude pravděpodobně tento rok z pohledu hypotečních úvěrů a s jakým objemem banky pro tento rok počítají. Prvním tématem letošního roku proto bude refinancování hypotéky. Vzhledem k razantnímu zdražení hypoték v poslední době, může být pro mnoho lidí refinancování fatální. Filip vám proto poradí, jak se co nejlépe připravit a jak pokud možno co nejvíce snížit dopad refinancování a zdražení na váš rodinný rozpočet.

Druhé téma pak na to první přímo navazuje. Jde o strategii, kterou u hypotéky zvolíte. Začátek roku je proto ideální čas na to, rozmyslet si, jakým způsobem k refinancování nebo k nové hypotéce přistoupit. S hypoteční strategií vám rádi pomohu naši specialisté, neváhejte proto se na ně obrátit. Na konec ještě přidáváme upozornění, pokud jste v roce 2021 nabyli do svého vlastnictví nemovitost, nezapomeňte do konce ledna podat přiznání k dani z nemovitých věcí.

Témata

• Hypotéky v 2022
• Refinancování hypotéky
• Strategie na hypotéku
• Daň z nemovitosti

Od refinancování hypotéky očekává většina lidí především finanční úsporu, a proto je nejsledovanějším parametrem výše úrokové sazby. Velmi důležité jsou ovšem i ostatní podmínky získání výhodného úroku. U řady bank totiž dosáhnete na nižší sazbu pouze tehdy, když si sjednáte i další finanční produkt – nejčastěji půjde o pojištění schopnosti splácet. Po zohlednění nákladovosti souvisejících produktů už nemusí být nabídka banky až tak výhodná. Proto je potřeba srovnávat nabídky jednotlivých bank komplexně a s pomocí specialistů na hypotéky. 

Impulsem ke změně banky nemusí být vždy jen výhodnější úrok, ale také například flexibilita hypotéky, způsob její správy nebo přístup a komunikace banky. Refinancování je příležitostí nastavit si hypotéku přesně podle vašich představ. Přečtěte si, jak probíhá refinancování hypotéky.

Nejvhodnější okamžik na refinancování

Refinancování hypotéky je nejvhodnější načasovat na konec sjednané doby fixace. Pokud se totiž rozhodnete refinancovat v době trvání fixace, má stávající banka právo požadovat úhradu účelně vynaložených nákladů. „Jedná se o administrativní poplatek, který standardně u většiny bank nepřesáhne dva tisíce korun. Najdou se ovšem i takové banky, u kterých vám hrozí pokuta při refinancování v době trvání sjednané doby fixace. Její výše se může vyšplhat až do několika desítek tisíc korun,“ upozorňuje Veronika Hegrová z fintech startupu hyponamiru.cz.

Pokud nyní uvažujete o refinancování, naši specialisté na hypotéky vám poradí, jaké jsou nejvýhodnější možnosti řešení.

Kdy se začít zajímat o refinancování?

Od vaší stávající banky obdržíte nabídku úrokové sazby na další období nejpozději tři měsíce před vypršením sjednané doby fixace. Na vyžádání zasílají některé banky nabídky i dříve. Pokud nejste s nabízenou úrokovou sazbou stávající banky spokojeni a není šance získat výhodnější úrok, co nejdříve si zajistěte nabídky konkurence. Refinancování je třeba začít řešit nejpozději dva měsíce před koncem fixace. Za tuto dobu lze ještě vše v klidu a bez stresu stihnout. Pokud budete mít méně času, může se stát, že se hypotéku nepodaří včas zpracovat. 

Veronika Hegrová k tomu dodává: „Pokud jsou úrokové sazby hypoték na trhu velmi nízké a klient si nechce nechat tuto výhodnou nabídku utéct, může začít řešit refinancování i dva roky dopředu, což některé tuzemské banky umožňují Jedna banka dokonce umožňuje řešit refinancování tři roky dopředu. Téměř všechny banky jsou pak schopné řešit refinancování už rok předem. Výjimkou je pouze mBank, která umožňuje refinancovat osm měsíců dopředu.“

Výhodné refinancování

Refinancování hypotéky má přinést výraznější úsporu peněz. Dopředu si tedy spočítejte, zda se refinancování skutečně vyplatí. Pokud je rozdíl mezi úrokovou sazbou stávající banky a konkurencí pouze minimální, refinancování se často nevyplatí. „Důvodem jsou administrativní náklady jako například poplatky za odhad nemovitosti a poplatky hrazené katastru nemovitostí. V potaz je třeba brát i celkový čas, který refinancování zabere. Tyto výdaje mohou převýšit úsporu na úrocích za období fixace. Opticky se mnohdy zdá, že o desetinu nižší úrok je hodně, ale v praxi to může znamenat například pouze 300 korunový rozdíl na splátce. Vše je nutné propočítat. Čím vyšší je hypotéka, tím samozřejmě úspora stoupá,“ vysvětluje Veronika Hegrová.

Jak ušetřit na refinancování? Při refinancování hypotéky můžete ušetřit nejen peníze, ale i čas. Online hypotéka přináší bezpečný a rychlý způsob vyřízení potřebné administrativy spojené s refinancováním úvěru na bydlení.

Jak na refinancování hypotéky

Refinancování hypotéky by měla vždy předcházet podrobná analýza trhu. Ta ukáže, která banka je úrokově nejvýhodnější. Výsledkem analýzy je nejen vyčíslení úspory při přechodu k jiné bance po zohlednění všech nákladů s tímto procesem spojených. Při refinancování je proces prakticky stejný jako při prvním sjednávání hypotéky.

„Zájemce o refinancování dokládá nové bance výši svých aktuálních příjmů, odhad hodnoty zastavované nemovitosti a také předkládá původní úvěrovou smlouvu. Některé banky umožňují doložení příjmů zjednodušeným způsobem, tj. nemusí dokládat potvrzení o příjmech, ale při splnění podmínek stačí předložit výpisy z účtu, které příjmy potvrdí. Následně se vyřeší veškerá administrativa, k datu konce fixace se načerpá částka dle vyčíslení zůstatku původní banky a vyřeší se převod zástavního práva na katastru nemovitostí,“ popisuje Veronika Hegrová. 

Poplatky spojené s refinancováním

Při refinancování je potřeba počítat s určitými poplatky. Vždy je nutné zaplatit poplatek za výmaz zástavního práva původní banky a vklad nové banky na katastru nemovitostí. Za každý zápis zaplatíte dva tisíce korun, dohromady tedy počítejte s platbou ve výši čtyři tisíce korun. Některé banky si mohou účtovat poplatky za odhad hodnoty zastavované nemovitosti a zpracování hypotéky. „Pokud se rozhodnete refinancovat hypotéku s Hyponamíru, u většiny bank vám zařídíme odhad nemovitosti zdarma, případně vám tento poplatek proplatíme (pozn. záleží na konkrétním případu). Ušetřit tedy můžete až 6 500 korun. Poplatek za zpracování hypotéky již není u bank tak častý. Pokud si ho banky účtují, pohybuje se v rámci nižších tisíců korun. Umíme vybrat banku, která si tento poplatek neúčtuje. S Hyponamíru vás nemusí refinancování stát žádné velké peníze, zaplatíte pouze poplatky katastru nemovitostí,“ uvádí Veronika Hegrová.

Pořízení vlastní nemovitosti s sebou přináší i daňové povinnosti. Na začátku letošního roku musí zpozornět především ti majitelé nemovitostí, kteří v průběhu roku 2022 nabyli nemovitost do svého vlastnictví.

Nejpozději do 31. ledna musí tito poplatníci odevzdat na příslušný finanční úřad přiznání k dani z nemovitých věcí. Přečtěte si, v jakých dalších případech je potřeba podat daňové přiznání, kde získat potřebné tiskopisy a do kdy zaplatit vyměřenou daň.

Kdo musí letos podat daňové přiznání?

„Přiznání k dani z nemovitých věcí mají letos povinnost podat lidé, kteří v průběhu roku 2022 nabyli do svého vlastnictví pozemek, zdanitelnou stavbu nebo bytovou či nebytovou jednotku,“ upozorňuje Veronika Hegrová z portálu hyponamiru.cz.

Daňové přiznání musí znovu podat i poplatníci, kteří nemovitost nabyli před rokem 2022, ale v loňském roce provedli například přístavbu, nástavbu nebo stavbu částečně zbourali, přičemž na základě těchto úprav došlo ke změně druhu nebo výměry zastavěné plochy zdanitelné stavby či jednotky. Tyto skutečnosti se totiž promítají do výše daně. Povinnost podat daňové přiznání mají také lidé, kteří v loňském roce začali bydlet ve stavbě ještě před jejím dokončením nebo dokončili stavbu a vznikl tak nový předmět daně z nemovitých věcí.  

Výši daně si musí každý poplatník vypočítat sám a musí rovněž uvést všechny předepsané údaje. Vypočtená daň se platí na zdaňovací období roku 2023. „Oznamovací povinnost mají vůči finančnímu úřadu také lidé, kteří nemovitost v roce 2022 prodali, darovali nebo jinak pozbyli. Finančnímu úřadu je třeba v těchto případech doručit písemné oznámení,“ doplňuje Veronika Hegrová.

Kdo nepodává daňové přiznání?

Přiznání k dani z nemovitých věcí nevyplňují ti majitelé nemovitostí, kteří již podali daňové přiznání v předchozích letech (pozn. tedy na začátku roku 2022 nebo dříve) a současně se nezměnily žádné skutečnosti rozhodné pro stanovení daně. Veronika Hegrová k tomu dodává: „Pokud jste tedy nabyli nemovitost například před pěti lety, finanční úřad vás bude sám informovat o daňové povinnosti. Může vám buď zaslat poštou předvyplněnou složenku na úhradu vyměřené daně z nemovitosti, nebo zaslat informace k platbě daně do datové či e-mailové schránky.“

Daňové přiznání se nepodává ani v případě, kdy obec změní výši koeficientu daně z nemovitosti nebo dojde ke změně průměrné ceny pozemku. Správce daně tyto změny automaticky sám zohlední při výpočtu daně na aktuální rok.

Kde získat tiskopis daňového přiznání?

Přiznání k dani z nemovitých věcí můžete jednoduše vyplnit elektronicky prostřednictvím aplikace EPO (pozn. dostanete se k ní přes portál MOJE daně). Výhodou je, že tato aplikace obsahuje veškeré číselníky potřebné pro vyplnění daňového přiznání. „Pokud si s něčím při vyplňování daňového přiznání nebudete vědět rady, využijte průvodce formulářem. Vyplněný tiskopis můžete odeslat příslušnému finančnímu úřadu datovou zprávou,“ uvádí Veronika Hegrová. Na stránce MOJE daně můžete rovněž využít Online finanční úřad, prostřednictvím kterého lze přistupovat do daňové informační schránky+.

Další možností je vyplnění tiskopisu daňového přiznání. Ten získáte buď na vašem místně příslušném finančním úřadě, nebo si ho také můžete stáhnou z internetových stránek Finanční správy ČR.

Vyplněný tiskopis poté doručíte osobně nebo poštou na podatelnu finančního úřadu, v jehož obvodu působnosti se nemovitost nachází.

Termín pro zaplacení daně

Daň z nemovitosti do částky pět tisíc korun se platí naráz, a to nejpozději do 31. května 2023. Pokud je částka vyšší než pět tisíc korun, je možné daň zaplatit buď najednou, nebo ve dvou splátkách. První splátku je v tomto případě nutné zaplatit do konce května a druhou nejpozději do 30. listopadu 2023. Vyměřenou daň je možné zaplatit složenkou, bankovním převodem nebo prostřednictvím služby SIPO.

Cesta k vlastnímu bydlení je v současné době výrazně snazší než v sedmdesátých letech minulého století. Stát dnes nijak neomezuje soukromé vlastnictví nemovitostí, máme funkční trh s nemovitostmi a je také mnohem více možností financování vlastního bydlení. K pořízení bytu, rodinného domu či stavebního pozemku dnes Češi běžně využívají hypotéky i úvěry ze stavebního spoření. Hypotéku je možné získat nejen na koupi nemovitosti do osobního vlastnictví, ale také například na její výstavbu, přestavbu, rekonstrukci, vybudování nástavby nebo vypořádání společného jmění manželů či dědictví. Zdroje na pořízení nemovitosti si můžete dokonce zajistit i dopředu – banky totiž umožňují sjednat si hypotéku ještě před tím, než máte vybranou konkrétní nemovitost.

TIP: Sjednejte si hypotéku online! Hypoteční kalkulačka hyponamiru.cz vám pomůže s výběrem nejvýhodnější hypotéky na trhu.

70. léta ve znamení masivní výstavby sídlišť

V dobách socialismu byl bytový fond ve státním nebo kolektivním vlastnictví. Sedmdesátá léta minulého století se nesla v duchu intenzivní výstavby velkých panelových sídlišť. Hlavním cílem tehdejší bytové politiky bylo co nejrychleji zajistit dostupné a kvalitní bydlení především pro mladé rodiny a pracující třídu. Od roku 1970 do roku 1980 bylo na území Československa dokončeno nejvíce bytů v historii, a to více než 821 tisíc. I přes masivní výstavbu sídlišť byly byty ve velkých městech „nedostatkovým zbožím“. Z hlediska vlastnictví byly k dispozici byty státní, družstevní nebo podnikové. Pod přímé řízení státu přešly i byty v bytových domech, které byly v soukromém vlastnictví. O přidělování těchto bytů i výši nájmů rozhodoval stát. 

V soukromém vlastnictví zůstaly pouze menší rodinné domky. Novostavby rodinných domů vznikaly převážně svépomocí nebo v rámci projektů stavebních bytových družstev. Postavit si vlastní rodinný dům ovšem nebylo nikterak jednoduché, scházel totiž materiál i potřební řemeslníci. Stavba vlastního rodinného domu se proto mnohdy protáhla na řadu let. 

Kupčení s dekrety

Státní byt nebylo možné koupit, ale jedinou cestou k jeho užívání bylo získání dekretu. Na státní byty existovaly pořadníky a jejich přidělování mělo svá „pravidla“. Vyšší šanci na přidělení bytu měli například aktivní členové komunistické strany, mladé rodiny s dětmi nebo sezdané páry pracující v některém z důležitých odvětví ekonomiky. K rychlejšímu získání státního bytu v řadě případů pomohly i úplatky.

K rychlejší bytové výstavbě výrazně přispěla stavební bytová družstva. Zájemci o bydlení v družstevním bytě museli složit akontaci na byt a po jeho získání splácet úvěr v rámci měsíčního nájemného. Stavební bytová družstva financovala výstavbu ze získaných členských vkladů, státního příspěvku a zvýhodněného dlouhodobého úvěru od Státní banky československé. Ani družstevní byt nebylo možné oficiálně prodat, protože byl ve vlastnictví družstva. Právo na jeho užívání bylo možné pouze postoupit jinému členu družstva. Za přenechání družstevního bytu se běžně poskytovalo finanční vyrovnání, které bylo samozřejmě neoficiální. 

Možnost získání bytu bylo také významným benefitem při náboru zaměstnanců do klíčových státních podniků a organizací. Přidělení podnikového bytu bylo podmíněno popisem víceleté pracovní smlouvy. 

Omezené možnosti financování

Za socialismu bylo možné nabývat do osobního vlastnictví pouze rodinné domy a objekty určené pro individuální rekreaci. Při financování těchto nemovitostí se lidé často spoléhali na vlastní úspory. Z dnešního pohledu byly možnosti získání úvěru velmi omezené a hypotéky u nás v té době vůbec neexistovaly. V některých případech bylo možné žádat o příspěvek od národního výboru nebo půjčku od České státní spořitelny. 

Ze strany státu byla podporována především výstavba řadových rodinných domů. Jejich podoba ovšem byla do značné míry určována státními regulacemi – diktována byla jejich podoba, velikost oken, balkónů, předzahrádek a podobně. 

Například od roku 1977 bylo možné podle vyhlášky získat od státní spořitelny půjčku na výstavbu až do výše 200 tisíc korun. Konkrétní výše půjčky byla sjednávána individuálně s ohledem na finanční zajištění výstavby a zásady návratnosti. Maximální doba splatnosti půjčky byla 30 let od vydání stavebního povolení. Úroková sazba byla 2,7 %. Při výstavbě skupinových domků splňujících technické podmínky stanovené tehdejšími ministerstvy výstavby a techniky čila úroková sazba 1 %. 

V případě skupinové výstavby rodinných domů bylo možné získat i další výhody. Národní výbory například poskytovaly stavebníkům bezplatně právo osobního užívání k pozemku do výměry 400 metrů čtverečních na jeden rodinný dům. 

Dostupnost vlastního bydlení se v Česku rok od roku zhoršuje. Mix nízkých úrokových sazeb hypoték, rostoucích příjmů i úspor domácností, pomalé schvalování nových stavebních projektů, váznoucí výstavba a také obavy z inflace vyhnaly ceny nemovitostí na nynější historická maxima. Oproti roku 2015 (pozn. ke konci druhého čtvrtletí roku 2021) vzrostly podle statistik OECD ceny tuzemských nemovitostí přibližně o 73 procent. Ve srovnání s ostatními zeměmi Evropské unie u nás rostly ceny bytů a rodinných domů nejrychleji. Svižnějším tempem zdražovaly nemovitosti pouze ve třech neunijních zemích, konkrétně v Turecku, Maďarsku a na Islandu.

Kolik ročních platů je potřeba na nový byt?

Nejvíce peněz si musí připravit zájemci o vlastní bydlení tradičně v Praze a Brně. Letos na jaře stál metr čtvereční v pražské novostavbě v průměru 121 400 korun (pozn. podle Deloitte Develop Indexu). Sedmdesátimetrový byt by při této cenové úrovni vyšel na necelých 8,5 milionu korun. Na pořízení tohoto bytu je zapotřebí 15,3 nynějších průměrných hrubých ročních pražských platů. 

O něco levnější jsou nemovitosti v menších městech. Například v Ostravě stojí srovnatelný byt přibližně pět milionů korun. Z průměrného hrubého platu v Moravskoslezském kraji byste na tento byt našetřili přibližně za 12 let. Růst cen se v uplynulých letech nevyhnul ani českým vesnicím. Výrazné zdražení mají za sebou zejména nemovitosti v obcích s dobrou občanskou vybaveností v blízkosti větších měst. 

Ceny nemovitostí v evropských zemích

Podle studie poradenské společnosti Deloitte vyšel loni v průměru v České republice metr čtvereční nového bytu na 2 822 euro, což je v přepočtu 71 256 korun. Na koupi průměrného sedmdesátimetrového bytu by tedy Čech potřeboval 12,2 průměrných ročních hrubých platů. Ze studie rovněž vyplynulo, že dostupnost nového bydlení je u nás druhá nejhorší ze všech 22 porovnávaných evropských zemí. Hůře skončilo pouze Srbsko, kde je na pořízení srovnatelného bytu zapotřebí 15,2 průměrných ročních hrubých platů.

I když jsou ceny nemovitostí ve vyspělých evropských zemích vyšší než v Česku, díky vyšším výdělkům jsou finančně dostupnější. Například v Německu potřebují lidé na pořízení průměrného sedmdesátimetrového nového bytu 6 průměrných ročních hrubých platů. Ve Velké Británii vyjde srovnatelný byt na 6,2 průměrných ročních platů. 

Finančně dostupnější jsou nemovitosti i v zemích směrem na východ. Například v Bulharsku potřebují na pořízení sedmdesátimetrového bytu pouze 4,8 průměrných ročních hrubých platů, v Rumunsku to je 7, v Polsku 7,6 a Chorvatsku 8,1 (zdroj dat: Deloitte Property Index 2021).

Hypotéky v Česku prudce zdražují

Jedním z faktorů ovlivňujících dostupnost vlastního bydlení jsou úrokové sazby hypoték. I v tomto ohledu se Česká republika dostává na špici. Na posledním zasedání bankovní rady ČNB v roce 2021 vzrostla repo sazba na 3,75 %. Nyní nastane výprodej hypoték se sazbou pod 4 % a růst k 6 % je v roce 2022 velmi reálný (pozn. podrobně se vývoji hypotečního trhu věnuje článek V roce 2022 čeká hypoteční trh studená sprcha). 

Ve vyspělých evropských zemích se úrokové sazby hypoték stále drží na velmi nízké úrovni. Velmi levné jsou aktuálně hypotéky například ve Francii, kde lze získat úvěr na bydlení se sazbou 1,13 %. V Německu se sazby pohybují na úrovni 1,3 % a ve Velké Británii jsou nabízeny hypotéky v průměru za 1,7 %. Čím více půjdeme na východ, tím jsou hypotéky dražší. V Maďarsku se průměrná úroková sazba přibližuje ke 4,5 %, v Chorvatsku se pohybuje v blízkosti 3,2 % a v Polsku získáte hypotéku za necelých 2,4 %. 

Češi chtějí nemovitost vlastnit

Statistická data odkrývají i další zajímavý fakt. Obyvatelé méně rozvinutých evropských zemí v mnohem vyšší míře žijí ve vlastní nemovitosti. Například v Rumunsku žije podle dat Eurostatu ve vlastním bytě či domě 96 % lidí, na Slovensku 92 % a v Chorvatsku a Maďarsku shodně 91 %. V České republice bydlí ve vlastní nemovitosti přibližně 80 % lidí. Naproti tomu v Německu žije ve vlastním pouze polovina lidí.