Po roce Vánoce, Vánoce přicházejí … však to znáte. A po Vánocích přijde Silvestr a s ním Nový rok. A protože tím pádem starý rok končí, přichází čas se za ním ohlédnout a říct si, byl to dobrý rok, byl to špatný rok, nebo jaký to byl rok? Náš zakladatel a CEO Miroslav Majer si pro vás takové ohlédnutí z pohledu hypoték, trhu s bydlením a fintech startupu hyponamíru.cz připravil.

A nebyl by to správný vizionář, kdyby trochu nenakousnul, co nás čeká v tom novém roce 2022. Na závěr vám tedy jménem všech z hyponamíru.cz přejeme klidné a pohodové prožití svátků vánočních a do nového roku hodně štěstí, lásky a hlavně, hlavně to zdraví. A co vám popřeje Mira, to už si musíte pustit ve videu.

Letos mají banky nakročeno k nejúspěšnějšímu obchodnímu roku v historii. Krátce před koncem roku 2021 totiž objemy poskytnutých hypoték naznačují, že se poskytovatelům hypoték podaří sjednat úvěry na bydlení za více než 400 miliard korun. Pro srovnání v roce 2020 poskytly banky podle oficiální statistiky České národní banky nové hypotéky v celkové výši 217 miliard korun a po započítání refinancovaných hypotečních úvěrů to bylo 266 miliard.

„Za letošní extrémní poptávkou po nových hypotékách stály především velmi příznivé úrokové sazby, a to zejména v první polovině roku, obavy z pokračujícího růstu tržních cen nemovitostí a v neposlední řadě také sílící inflace. Enormní zájem byl i o refinancování stávajících úvěrů na bydlení, kdy se mnozí Češi snažili zajistit nízké úrokové sazby na další fixační období,“ uvádí na sklonku roku 2021 Veronika Hegrová, obchodní ředitelka hyponamiru.cz. Kdo našel vhodnou nemovitost za přijatelnou cenu, většinou dlouho neváhal a kupoval. 

Období levných hypoték je u konce

V roce 2022 zřejmě čeká tuzemský hypoteční trh citelný útlum. Podle odhadu datového analytika Lukáše Komínka z hyponamiru.cz není v meziročním srovnání objemů sjednaných hypoték vyloučen ani 50procentní propad. V tomto světle se může celkový objem nových i refinancovaných hypoték pohybovat v pásmu 200 až 250 miliard korun. Vše bude samozřejmě záležet na budoucích krocích České národní banky, která už v druhé polovině roku 2021 kvapem zvyšovala základní úrokové sazby. Bankovní rada na svém listopadovém zasedání přistoupila ke zvýšení dvoutýdenní repo sazby o 125 bazických bodů na 2,75 procenta. 

Veronika Hegrová k úrokovým sazbám vyhlášeným centrální bankou dodává: „Růst základních úrokových sazeb se s velmi krátkým zpožděním promítal do úročení hypotečních úvěrů. Zejména v posledních měsících roku jsme byli svědky dosud nevídané situace, kdy banky přepisovaly své nabídkové sazby hypoték na týdenní bázi. Na začátku prosince 2021 se už sazby pohybovaly u většiny poskytovatelů kolem čtyř procent.“

Sazby půjdou ještě výš

Analytici hyponamiru.cz nabízí pro rok 2022 tři možné scénáře vývoje úrokových sazeb hypoték. Optimistický scénář pracuje s předpokladem, že Česká národní banka na svém posledním zasedání 22.  prosince 2021 sazby nijak dramaticky nezvýší a sazby hypoték se v úvodu roku 2022 ustálí v blízkosti nynějších čtyř procent. „Stále realističtější je podle mého názoru spíše negativnější scénář, který s ohledem na stále rostoucí spotřebitelské ceny počítá s dalším zvyšováním základních úrokových sazeb. V tomto případě by se mohly hypoteční sazby v první polovině roku 2022 dostat až k pěti procentům. Pesimistický scénář potom počítá i s tím, že se sazby hypoték vyšplhají k šesti procentům,“ myslí si Lukáš Komínek.

Inflace v listopadu 2021 zrychlila svůj meziroční růst na šest procent. Takto vysoký růst spotřebitelských cen zaznamenalo Česko naposledy roce 2008. Na vině jsou především rostoucí ceny energií, které výrazně dopadají do rozpočtů domácností i firem. Ozývají se první hlasy, že inflace na začátku roku 2022 dosáhne osmi procent. 

Obrat čekejme nejdříve ve druhé polovině roku 2022

Pro snižování úrokových sazeb u hypoték nebude minimálně v první polovině roku zřejmě žádný důvod. Určitou nadějí by bylo, kdyby kroky České národní banky vedly ke kýženému zkrocení inflace a poté by přistoupila ke snížení vyhlašovaných sazeb. „Dalším momentem může být rostoucí zájem o poskytování hypoték ze strany bank, které se nemusí zcela striktně řídit vyhlašovanou úrokovou sazbou. Repo sazba je sazba krátkodobá a je pro banky spíše vodítkem, proto se mohou v dlouhodobých horizontech rozhodovat jinak. Banky by mohly nabídnout zájemcům o financování vlastního bydlení slevy nebo cenově zvýhodněné hypotéky,“ doplňuje Veronika Hegrová

. 

Nejsilnější poptávka po hypotékách bude začátkem roku 2022

Situaci na hypotečním trhu ovlivní i nová pravomoc centrální banky, která může už od srpna 2021 diktovat podmínky pro získání spotřebitelského úvěru. Jedná se především o nastavování limitů ukazatelů LTV, DTI a DSTI, které je nutné pro získání spotřebitelských úvěrů včetně hypoték splnit. 

Limity platné od dubna 2022:

„Vzhledem k těmto úpravám ze strany České národní banky očekáváme nejvyšší zájem o hypotéky v prvním kvartále roku 2022. Léto bývá standardně co se poptávky týče slabší. Pokud dojde ve druhé polovině roku ke snížení úrokových sazeb, v což doufám, mohl by být znovu silnější konec roku,“ odhaduje Veronika Hegrová. 

Horší dostupnost hypoték 

Zpřísnění podmínek pro získání hypotéky ze strany centrální banky rovněž povede k horší dostupnosti úvěrů na bydlení. Upravené limity se určitým způsobem dotknou všech žadatelů o hypotéku. Veronika Hegrová k tomu dodává: „Podle našich propočtů dolehnou přísnější parametry zejména na žadatele ve věku do 36 let. Odhadujeme, že nejméně desetina potenciální klientů bude mít nově problém na hypotéku dosáhnout nebo ji vůbec nezískají.“

Poroste zájem o kratší fixace?

Oblíbené jsou zejména delší doby fixace. Kdo si například na začátku roku 2021 zajistil hypotéku na deset let se sazbou v blízkosti dvou procent ročně, může být s ohledem na aktuální výši inflace spokojen. Úroky u hypotéky jsou totiž nižší než inflace. „Vzhledem k inflaci zůstávají nadále nejvýhodnější delší fixace, ovšem málokdo se chce zavázat ke 4,5 procentům na deset let. Tito lidé budu spíše vyčkávat na první náznak zlevnění. Vždy záleží na tom, jak zájemce o hypotéku smýšlí a jakou má strategii – tedy zda upřednostní jistotu pevné sazby i za cenu toho, že se k ní uváže na delší dobu, nebo zariskuje a sjedná si kratší fixaci v naději, že úrokové sazby začnou opět klesat,“ dodává Veronika Hegrová. 

Zdroj: Hyponamiru.cz – graf znázorňuje poměr fixací v letech, které žadatelé preferují. V datech jsou pouze uživatelé s ověřeným zájmem o úvěr na bydlení.

Ceny nemovitostí dále porostou

V roce 2021 výrazně rostly nejen ceny nemovitostí. O desítky až stovky procent zdražovala řada stavebních materiálů. Extrémní růst zaznamenala betonářská ocel, dřevo nebo izolační materiály. Dlouhodobým problémem je rovněž nedostatek kvalifikovaných pracovníků ve stavebnictví. Zejména kvůli rostoucím cenám energií lze očekávat další růst cen ve stavebnictví i v roce 2022. S vyššími náklady se musí smířit především ti, kteří aktuálně čerpají hypotéku na stavbu nemovitosti. Někteří stavebníci se mohou dostat do svízelné situace, kdy jim sjednaná hypotéka nepokryje veškeré původně plánované výdaje na výstavbu nemovitosti. 

„V posledních měsících vidíme rostoucí zájem o navýšení hypotéky. Většinou to klienti řeší další menší hypotékou u stejné banky, pokud jim vychází dostatečná zástava. Druhou možností je sjednání úvěru ze stavebního spoření bez ručení nemovitosti. Ke sjednání úvěru je zapotřebí projekt a rozpočet. Tímto způsobem je možné získat peníze velmi rychle, což ocení stavebníci, které tlačí čas,“ uvádí Veronika Hegrová. 

Jak se změnil hypoteční a realitní trh v roce 2022? Mohlo by vás také zajímat, jaký bude vývoj trhu hypoték a realit v roce 2023.

K vlastní nemovitosti se lze dopracovat různými způsoby. Ti šťastnější získají rodinný dům nebo byt zadarmo v rámci dědictví či darem od rodičů, prarodičů nebo jiných blízkých příbuzných. Ostatním nezbývá, než financovat pořízení nemovitosti pomocí hypotéky nebo z rodinných úspor. Našetřit si na vlastní dům či byt takzvaně od nuly je dnes s průměrným příjmem prakticky nemožné. Šanci mají pouze lidé s výrazně nadprůměrnými příjmy. I ti ovšem musí najít vhodný způsob jak vyrovnat krok s rostoucími cenami nemovitostí. Tento článek vám dá tipy, jak šetřit na vlastní nemovitost. Pohodlně se usaďte se šálkem dobré kávy, čaje či vína a dejte se do čtení.

TIP: Spočítejte si výši měsíční splátky hypotéky online! Naše hypoteční kalkulačka nabízí aktuální srovnání nabídek hypoték tuzemských bank. 

Na vlastní nemovitost budete šetřit desítky let

Za jak dlouhou dobu našetříte na vlastní nemovitost závisí na více faktorech – především na výši částky, kterou jste schopni dlouhodobě odkládat stranou z vašeho pravidelného příjmu, výši dosavadních úspor a také vývoji tržních cen nemovitostí.

Pokud se výše vašeho výdělku pohybuje okolo průměrné mzdy, máme pro vás špatnou zprávu. Na vlastní bydlení za celý svůj aktivní pracovní život neušetříte. Tento fakt potvrzuje například letošní analýza Modré pyramidy, podle které ušetříte na vlastní byt při průměrné mzdě za necelých 56 let (pozn. po započítání nákladů na život). Nejhůře dostupné jsou dnes podle zmíněné analýzy nemovitosti v hlavním městě, kde je na nový byt potřeba 147 průměrných pražských platů. Nejdostupnější jsou nemovitosti v Ústeckém kraji, kde si vystačíte se 46 průměrnými platy. 

Vybrat si výhodnou hypotéku

Tipy, které vám pomohou ušetřit na vlastní nemovitost:

Nekonečný boj s inflací

Největší pohromou pro všechny střadatele je vysoká inflace, která spolehlivě znehodnotí každou neutracenou korunu. Růst cenové hladiny je nyní velmi žhavým tématem. Podle České národní banky inflace v září 2021 vzrostla meziročně o 4,9 procenta. Z každého milionu úspor jste tedy za jediný rok přišli o 49 tisíc korun. 

Pokud peníze odkládáte stranou na koupi rodinného domu či bytu, není až tak důležitá obecná míra inflace, ale především růst cen nemovitostí. Jen za posledních pět let ceny nemovitostí vzrostly přibližně o 85 procent. Z těchto dat tedy vyplývá, že dostupnost vlastního bydlení se rok od roku zhoršuje. Kdo dal před šetřením na vlastní nemovitost přednost hypotéce, vydělal. 

Kde nejlépe zhodnotit úspory?

Každý, kdo se snaží na nemovitost našetřit, měl by hledat vhodný nástroj k uchování hodnoty úspor. Výnosy na spořicích a termínovaných vkladech jen stěží srovnají krok s inflací. Na druhou stranu ovšem poskytují jistotu, že o vloženou částku nepřijdete. K překonání inflace je možné využít rizikovější investiční produkty, jako jsou například smíšené či akciové podílové fondy nebo ETF (pozn. burzovně obchodované fondy). U nich je ovšem třeba zvážit riziko a dopady případné ztráty hodnoty investice (pozn. vložené částky).

Naděje v podobě družstevního bydlení

V posledních letech sílí snahy o další rozvoj družstevního bydlení, které má za cíl zajistit kvalitní a finančně dostupné bydlení pro širší populaci. Již nyní vzniká v Česku několik zajímavých projektů, které mohou být alternativou ke koupi vlastní nemovitosti. Družstvo si sjedná u banky úvěr na výstavbu bytů, který postupně splácí ze získaného nájemného. Po splacení tohoto úvěru si budou moci členové družstva byty převést do osobního vlastnictví.

V první řadě si projdeme ty nejzajímavější informace z našeho velkého výzkumu nemovitostí, který jsme pro vás připravili společně s realitními kancelářemi. Zjistíte mimo jiné, kdo První téma odkazuje na náš článek soumrak hypoték, který pojednává o současné krizi bydlení v Česku. Dozvíte se, co za touto krizí stojí, jaké jsou hlavní důvody zdražování hypoték a nedostatku nemovitostí a co nás s největší pravděpodobností čeká v budoucích letech. Také vám poradíme, jak se co nejlépe připravit.

Banky se samozřejmě budou snažit přijít s vlastním řešením, které umožní žadatelům dosáhnout na vlastní bydlení. Jedním z nich může být vícegenerační hypotéka. Jedná se o produkt, které banky standardně nabízejí v zahraničí, například v Německu nebo USA. Jedná se vlastně o hypotéku se splatností delší než 30 let, která se dědí. Není to sice řešení krize, ale je to jedna z cest, jak dosáhnout na vlastní bydlení. Vše o vícegeneračních hypotékách se dočtete v našem článku pod videem. Vzhledem k tomu, že s koncem roku klesá zájem bank o nové hypotéky, další zajímavé novinky budou až v lednu.

Témata

Úrokové sazby hypotečních úvěrů za poslední tři měsíce citelně vrostly. Na vyšší měsíční splátky hypotéky se nyní musí připravit nejen zájemci o novou hypotéku, ale také lidé, kteří budou v brzké době řešit refinancování stávajícího úvěru na bydlení. Současný růst úrokových sazeb nemusí znepokojovat jen ty majitele hypoték, kteří v pravou chvíli využili možnosti dopředného refinancování. Přečtěte si, jak si v předstihu zajistit nízkou úrokovou sazbu hypotéky na další fixační období.

TIP: Připravte se včas na refinancování hypotéky! Aktuální nabídky jednotlivých bank si jednoduše porovnáte v naší online hypoteční kalkulačce.

Co je to dopředné refinancování?

Většina Čechů se začíná zajímat o případné refinancování hypotéky teprve několik měsíců před koncem sjednané doby fixace. Tuzemské banky ovšem umožňují i takzvané dopředné refinancování. Princip je velmi jednoduchý. Stačí si s novou bankou až několik let před vypršením sjednané doby fixace dohodnout podmínky budoucího refinancování hypotéky. Čerpání nové hypotéky je odložené až do konce doby fixace vaší stávající hypotéky. Po tuto dobu vás nová hypotéka nic nestojí a pouze čeká „v šuplíku“ na to, až se přiblíží konec fixace. Jakmile nastane okamžik refinancování, získáte od nové banky úvěr za podmínek, které byly na trhu v době sjednání dopředného refinancování. 

Refinancujte a ušetřete

Podmínky refinancování si můžete dohodnout až tři roky dopředu

Možnosti dopředného refinancování se vyplatí zmapovat ve chvíli, kdy začínají úrokové sazby hypoték výrazněji růst. Pokud vám do konce sjednané doby fixace zbývá maximálně rok, můžete vybírat z nabídek téměř všech tuzemských bank (pozn. výjimkou je pouze mBank, se kterou můžete začít řešit refinancování hypotéky 8 měsíců dopředu). Přibližně polovina bank umí refinancovat hypotéku až dva roky dopředu a pouze Komerční banka až tři roky dopředu. S výběrem nejvýhodnějších nabídek dopředného refinancování vám rádi pomohou hypoteční specialisté hyponamiru.cz. 

Pozor na výši refinancované částky

Při dopředném refinancování si dejte pozor na správné nastavení výše refinancované částky. Pokud si sjednáváte podmínky refinancování například tři roky dopředu, nemáte ještě k dispozici přesné vyčíslení zůstatku stávající hypotéky. Výše částky pro refinancování se v tomto případě pouze odhaduje a dopočítává orientačně. Pokud by přesné vyčíslení převyšovalo schválenou výši nové hypotéky, budete muset částku nad rámec schválené hypotéky doplatit z vlastních zdrojů, což může být nepříjemnou komplikací. Pro jistotu si tedy vždy nechte schválit o něco vyšší částku, protože můžete až 20 procent zdarma nedočerpat. 

Dopředné refinancování má i svá rizika

Dopředné refinancování je výhodné zejména v období rostoucích úrokových sazeb. Pokud by se ovšem sazby hypoték vydaly opačným směrem, můžete na dopředném refinancování prodělat. V předstihu sjednaná hypotéka je závazná a vyplatí se ji využít i v případě, že máte sjednánu o něco horší úrokovou sazbu. Pokud totiž novou hypotéku nevyužijete, může vám banka účtovat pokutu za nečerpání. Ta se pohybuje v řádech desetitisíců až statisíců. Pokud váš hypoteční poradce správně monitoruje trh a má zkušenosti se strategiemi refinancování, do této situace byste se dostat rozhodně neměli.

☝ Nechce se vám celý článek číst? 🎧 Poslechněte si jej!

Pokud již máte vyhlédnutou nemovitost a potřebujete od banky rychle získat hypoteční úvěr na úhradu její kupní ceny, zajistěte si co nejdříve požadované doklady a dokumenty. Výrazně tím přispějete ke zkrácení doby sjednání hypotéky. V případě, že ještě nemáte konkrétní nemovitost ke koupi, ale rádi byste si zajistili finance v předstihu, můžete využít takzvanou hypotéku bez nemovitosti. Poradíme vám, co vše se vyplatí vyřešit před tím, než se pustíte do sjednávání hypotéky.

TIP: Hledáte nejvýhodnější hypotéku na trhu? Vyzkoušejte naši online hypoteční kalkulačku. Z pohodlí domova si jednoduše a za pár minut srovnáte nabídky jednotlivých bank.

Na co plánujete hypotéku využít?

Hypotéky slouží k financování různých bytových potřeb. Nejčastěji ji Češi využívají na koupi již existujících bytových jednotek, rodinných domů nebo stavebních pozemků. Hypotéku je možné rovněž využít na financování výstavby rodinného domu, rekonstrukci nemovitosti, koupi bytu v rámci developerského projektu, refinancování stávající hypotéky, zpětné proplacení výstavby a rekonstrukce nebo třeba k vypořádání společného jmění manželů. Předtím než požádáte banku o hypotéku, stanovte si účel využití úvěru. Následně si zjistěte, jaké konkrétní dokumenty od vás bude banka při financování vašeho záměru požadovat.

Hypotéka bez papírování

Připravte si úspory

V současné době již banky neposkytují 100% hypotéky. Minimálně pět až deset procent z odhadní ceny zastavované nemovitosti musíte uhradit z vlastních zdrojů. Tyto peníze se vyplatí mít připraveny k rychlému využití. Pokud držíte úspory na spořicím účtu či termínovaném vkladu, nastavte si co nejkratší vázací dobu. Předčasný výběr peněz by se vám totiž mohl zbytečně prodražit.

Maximalizujte výši příjmů

Maximální výše poskytnuté hypotéky se vždy odvíjí od výše doložených příjmů. Zaměstnancům potvrzuje příjem zaměstnavatel. V případě podnikatelů je předkládáno minimálně jedno daňové přiznání. Živnostníci musí s dostatečným časovým předstihem zvážit, jaký způsob uplatňování výdajů bude v jejich případě nejvýhodnější.  OSVČ využívající paušální výdaje totiž mají tu výhodu, že jejich výdaje umí banka pro svou potřebu převést do nižšího výdajového paušálu. Například IT specialista uplatňující ze zákona 60% paušál může být bankou počítán, jako by měl 40% paušál, protože banka ví, že skutečné náklady jsou v tomto oboru mnohem nižší (pozn. podrobně se této problematice věnuje článek Hypotéka pro podnikatele a OSVČ). 

Pokud je příjem k získání potřebné výše hypotéky nízký, je třeba zvážit přizvání dalšího spolužadatele. Příjmy více žadatelů se sčítají a pomohou tak dosáhnout na vyšší hypotéku.

Zajistěte si včas potřebné dokumenty

Při sjednávání hypotéky vyžadují banky řadu dokumentů. Například u výstavby rodinného domu si dopředu připravte projekt a rozpočet stavby. Při koupi nemovitosti budete potřebovat kupní smlouvu nebo alespoň návrh kupní smlouvy. V případě developerských projektů je zase zapotřebí smlouva o smlouvě budoucí. 

Pokud využijete hypotéku k vypořádání společného jmění manželů, budete potřebovat dohodu o vypořádání společného jmění manželů a rozsudek o rozvodu s doložkou o nabytí právní moci. V případě, že bylo společné jmění manželů zúženo, překládá se notářský zápis nebo předmanželská smlouva.

Nahlédněte do katastru nemovitostí

U každé kupované nemovitosti se zajímejte o aktuální záznamy v listu vlastnictví. Pozor si dejte především na sjednaná věcná břemena, která mohou být závažnou překážkou k získání hypotéky. Velmi problematické jsou rovněž nevyjasněná vlastnická práva.