Ceny nemovitostí i výše úrokových sazeb hypoték bezpochyby výrazně ovlivňují ochotu Čechů investovat do vlastního bydlení. Přestože ceny bytů, rodinných domů i stavebních pozemků v posledních dvou letech výrazně rostly, mnohé zájemce o vlastní bydlení přesvědčily ke koupi nemovitosti právě příznivé úrokové sazby. Nyní se karta obrací a sazby hypoték výrazně rostou. Financování vlastního bydlení hypotékou se prodraží nejen novým žadatelům o úvěr, ale také těm, kterým končí sjednaná doba fixace.

TIP: Uvažujete o koupi nemovitosti a hledáte výhodné financování? Online hypoteční kalkulačka hyponamiru.cz vám pomůže najít nejvýhodnější nabídku na trhu. 

Výprodej hypoték pod tři procenta

Ještě na začátku letošního roku mohli zájemci o hypotéku dosáhnout na velmi výhodnou sazbu 1,59 procenta ročně. Nyní se již úrokové sazby u většiny tuzemských bank přehouply přes hranici tří procent a ukotvují se k hranici 3,5 %. Nejvýraznějším faktorem růstu úrokových sazeb je inflace, která v posledních měsících výrazně zrychlila. Rostoucí ceny v ekonomice se snaží brzdit Česká národní banka, a to zvyšováním vyhlašovaných základních úrokových sazeb. Na růst těchto sazeb musí reagovat i banky poskytující hypotéky.

V současné době dochází k „výprodeji hypoték“ se sazbou pod tři procenta. Stále se totiž najdou banky, které nabízejí hypotéky se sazbami pod touto hranicí. I ty ovšem zanedlouho srovnají krok s konkurencí. A zdá se, že růst sazeb ještě nemusí být u konce. V závěru roku by mohly sazby hypoték atakovat hranici čtyř procent. 

Horší podmínky na další úrokové období

Na horší úrokové podmínky a také vyšší měsíční splátky hypotéky se musí připravit nejen zájemci o nový úvěr na bydlení, ale i ti, kterým v následujících měsících končí tří nebo pětiletá doba fixace. Například před pěti lety se úrokové sazby hypoték běžně pohybovaly pod hranicí dvou procent. Pokud by u hypotéky ve výši tři miliony korun se splatností 25 let vzrostla sazba z 1,8 na 3,29 procenta, zvýšila by se měsíční splátka hypotéky o necelých 2 300 korun. 

Sazby hypoték zřejmě dále porostou

Další zdražování úvěrů na bydlení není vyloučeno ani v příštím roce. Úročení hypoték se bude opět odvíjet od kroků centrální banky. Nastavení úrokových sazeb u hypoték ovlivní i to, pro jak početnou skupinu zájemců o vlastní bydlení budou hypotéky hůře dostupné. Pokud bude chtít banka oslovit i tuto skupinu, bude muset přijít například se zvýhodněnými úrokovými akcemi nebo jinou zajímavou nabídkou. Rovněž bude záležet na tom, zda se budou chtít banky vrátit k době, kdy hypotéky prodávaly na hraně marže, nebo zvolí cestu prodeje nižšího počtu hypoték, ale s odpovídající výnosovou marží. Poptávku po vlastním bydlení i nových hypotékách bude ovlivňovat i vývoj cen nemovitostí. 

Volných pozemků určených k okamžité výstavbě rodinných domů je zejména v okolí velkých měst značný nedostatek. V nabídkách k prodeji můžete narazit na různé typy pozemků – kromě stavebních pozemků se může jednat například o zahradu, louku, ornou půdu, les nebo třeba plochu určenou ke komerčnímu využití. K výstavbě rodinného domu budete potřebovat pozemek, který je pro tento účel podle platného územního plánu obce či města určen. Přečtete si, na co si dávat pozor při koupi pozemku, aby jej bylo možné financovat pomocí hypotéky.

TIP: Potřebujete hypotéku na koupi stavebního pozemku? Pro srovnání aktuálních nabídek hypoték jednotlivých bank můžete využít online hypoteční kalkulačku.

Pozemek musí být určen k výstavbě objektu k bydlení

Hypotékou je možné financovat pouze pozemky, u kterých vám stavební úřad potvrdí, že je určen k zastavění objektem k bydlení. Před podpisem kupní smlouvy na pozemek tedy požádejte příslušný stavební úřad o takzvanou územně plánovací informaci. Z tohoto dokumentu je zřejmé, jakou stavbu a za jakých podmínek je možné na daném pozemku postavit. 

Podmínkou je přístupová cesta

Abyste mohli pozemek financovat hypotékou, musí být k němu právní přístup. Jinými slovy, musí k němu vést příjezdová cesta nebo komunikace, kterou můžete využívat (např. formou svolení k užívání nebo se také může jednat o obecně využitelnou plochu). Přístupová cesta musí být ve zpevněném stavu, nemůže se jednat například o polní či lesní cestu. 

Pokud není k vašemu pozemku přímý přístup, ale pouze přes cizí pozemek, musíte mít sjednáno věcné břemeno jízdy nebo chůze přes tento pozemek. Na pozoru se mějte u pozemků, u kterých bude nutné odkoupit plochy pro budoucí výstavbu přístupové cesty. Vybudování příjezdové komunikace je totiž velmi nákladné – může vyjít i na několik milionů korun. 

Pozemek musí být připojitelný na inženýrské sítě

U kupovaného pozemku si zjistěte, zda jej lze připojit na inženýrské sítě. Dopředu musí být zřejmé, jakým způsobem bude provedeno připojení na vodu (pozn. v úvahu přichází odběr vody ze studny, městského nebo obecního vodovodu), elektřinu a kanalizaci. Pokud není možné připojení na městskou či obecní kanalizaci, bude nutné vybudovat vlastní jímku nebo čističku odpadních vod. Podmínkou není pouze připojení na plyn. 

Při financování koupě pozemku hypotékou mohou některé banky požadovat i vyjádření poskytovatele sítí – například vyjádření ČEZu, že daný pozemek může být distribučně napojen. V některých oblastech může být totiž připojení z důvodu nízké kapacity sítě problematické. 

Pozor na velikost pozemku

Většina Čechů se bohatě spokojí s pozemkem do 1 000 m². Pokud ovšem máte v plánu koupit pozemek například o rozloze 5 000 m², naprostá většina bank nebude chtít takto velký pozemek financovat účelovou hypotékou na bydlení. Důvodem je, že takovou rozlohu si banky spojují s investičním záměrem, nikoliv se záměrem bydlet. Výjimkou je pouze UniCredit Bank, která vám umožní financovat hypotékou i pozemek nad 3 000 m². Podmínkou banky ale je, že do tří let od sjednání hypotečního úvěru začnete na pozemku stavět. 

V první řadě si projdeme ty nejzajímavější informace z našeho velkého výzkumu nemovitostí, který jsme pro vás připravili společně s realitními kancelářemi. Zjistíte mimo jiné, kdo nemovitosti nejčastěji kupuje, kolik zájemců se aktuálně uchází o jednu nemovitost nebo o kolik se meziročně zvedla výše průměrné hypotéky v ČR. Jsme zvědaví, jestli vás získaná data překvapí tak jako nás.

Dalším velkým tématem, které aktuálně nejvíce rezonuje v oblasti hypoték je velké zdražení REPO sazby ČNB. Jaký to bude mít vliv na hypotéky a jejich ceny? Výše úrokové sazby u průměrné hypotéky se může velice rychle dostat až na hodnotu 3,5 %. Filip vám názorně ukáže, jaký rozdíl pak můžete očekávat v měsíční splátce hypotéky. A jak na tuto situaci reagovat? Jednoznačným doporučením je pohotovostní úvěr, tedy hypotéka bez nemovitosti. Filip vám řekne proč. A k tomu vám ještě vysvětlí, proč řešit hypotéku s hyponamíru.

Témata

• Velký výzkum na poli nemovitostí
• Velké zdražení ČNB

V posledních letech rostou ceny nemovitostí závratným tempem. Pro řadu Čechů je již vlastní bydlení nedostupným luxusem. Cesta k vlastnímu bytu či rodinnému domu je mnohdy obtížná i pro rodiny s nadprůměrnými příjmy. Například v Praze se dnes prodejní cena osmdesátimetrového bytu v novostavbě běžně pohybuje mezi osmi a deseti miliony korun. Při financování koupě bytu za osm milionů korun pomocí hypotéky se splatností 30 let by měsíční splátka při úrokové sazbě 2,79 procenta přesahovala částku 26 tisíc korun (pozn. LTV 80 %). K měsíčním výdajům na bydlení je třeba kromě měsíční splátky hypotéky připočíst také platby za energie, služby a pojištění.

TIP: Uvažujete o hypotéce na vlastní bydlení? Srovnejte si aktuální nabídky jednotlivých bank online pomocí naší hypoteční kalkulačky.  

Hypotéka pro více generací je pouze v rovině úvah

Rostoucí ceny nemovitostí a s ní související zhoršující se dostupnost vlastního bydlení jsou v posledních měsících často diskutovaným tématem. Jedním z možných řešení, které by mohlo otevřít cestu k vlastnímu bydlení více lidem, je nabídka takzvaných vícegeneračních hypoték s výrazně delší dobou splatnosti. Pokud by se doba splatnosti úvěru na bydlení prodloužila například na 50 let, na jeho splácení by se mohli podílet rodiče s dětmi.

Téma vícegeneračních hypoték otevřela jako první Česká spořitelna, a to pouze v úrovni úvah a debat, jak by mohla taková hypotéka vypadat. Aktuálně tedy hypotéku pro více generací žádná z tuzemských bank nenabízí. Česká národní banka doporučuje maximální dobu splatnosti hypoték 30 let. Tuto splatnost v rámci hypoték na bydlení (pozn. účelové hypotéky) nabízejí všechny banky. Jediná mBank nabízí splatnost až 40 let, má to ovšem svá pravidla a specifika. Hypoték s takto dlouhou splatností může mBank poskytnout jen určitý počet v rámci regulace České národní banky a také pravidel stanovených polskou centrálou banky. 

Vícegenerační hypotéka má i negativa

Vícegenerační hypotéky by zcela jistě pomohly širším vrstvám populace k vlastnímu bydlení. S prodlužující se dobou splatnosti totiž klesá měsíční splátka hypotéky a tím i nároky na výši potřebného příjmu. Se zavedením vícegeneračních hypoték se ovšem pojí i několik nevýhod. Jednou z nich je podle Veroniky Hegrové z hyponamiru.cz možná nezodpovědnost, konkrétně v tom, že by si dospělý člověk bral hypotéku s vědomím, že když ji nesplatí, postarají se o její zaplacení děti. 

Nezodpovědné sjednávání hypoték ztíží start nové generace do života. Mladý člověk totiž teprve buduje vlastní kariéru a mnohdy není finančně ohodnocen natolik, aby nesl břímě „zděděné hypotéky“. Dospělý člověk by měl být schopen splatit sjednanou hypotéku během svého produktivního věku. 

Další nevýhodou kombinace nízké splátky a velmi dlouhé doby splatnosti je i to, že nemovitost v konečném součtu vyjde mnohem dráž než u hypotéky se splatností do 30 let. Vícegenerační hypotéky by byly pro banky i více rizikové. Při velmi dlouhé době splatnosti úvěru na bydlení se totiž mění nejen hodnota nemovitosti v zástavě, ale také finanční situace majitele hypotéky. Banky tato rizika zcela jistě promítnou do výše nabízených úrokových sazeb.

Naprostá většina Čechů si ke svému bydlení pořídí klasický byt nebo rodinný dům. Najdou se ovšem i tací, kteří hledají netradiční prostory, a přetváří je na originální obydlí. Zajímavý byt může vzniknout například v nevyužívané průmyslové budově, škole, ve sklepním prostoru nebo dokonce na místě bývalých veřejných toalet. I když pořízení těchto prostor nemusí vyjít draho, jejich následná rekonstrukce bývá zpravidla finančně velmi nákladná. Jakým způsobem je možné financovat pořízení nebytového prostoru a jeho následnou rekonstrukci a rekolaudaci na bytovou jednotku?

TIP: Vyhlédli jste si nemovitost k vlastnímu bydlení a hledáte vhodnou hypotéku? Srovnejte si aktuální nabídky hypotéky pomocí online hypoteční kalkulačky hyponamiru.cz.

Financování koupě nebytového prostoru

Pokud jste si vyhlédli zajímavý nebytový prostor vhodný k přestavbě na bydlení, zřejmě se hned na začátku nevyhnete otázce financování nákupu této nemovitosti. Špatnou zprávou je, že pouze na koupi nebytového prostoru není možné využít klasickou účelovou hypotéku. Tento typ úvěru je totiž možné získat pouze na financování nemovitostí, které jsou určeny k vlastnímu bydlení.

K financování koupě nebytového prostoru ovšem můžete využít americkou hypotéku. V tomto případě se neobejdete bez standardní zástavy například v podobě vlastního bytu, rodinného domu, stavebního pozemku či jiné bankou akceptované nemovitosti určené k bydlení. Pokud žádnou nemovitost vhodnou k zástavě nevlastníte, můžete využít neúčelový spotřebitelský úvěr. Oproti hypotékám je třeba počítat s vyšší úrokovou sazbou, kratší splatností a omezenou výší úvěru.

Nebytový prostor jako součást bytového prostoru

Šanci na získání účelové hypotéky na pořízení nebytového prostoru máte pouze za podmínky, že je tento nebytový prostor z menší části (pozn. 49 % a méně) součástí bytového prostoru. Důležité také je, aby odhadce doporučil takovou nemovitost do zástavy. Pokud ji odmítne, nezbývá než využít jiný zdroj financování.

Přestavba nebytového prostoru na bytový

Pokud potřebujete peníze na přestavbu nebytového prostoru na bytový, můžete využít klasickou účelovou hypotéku. Většinou banky požadují, aby si klient vzal 100 % prostředků na rekonstrukci z banky. Poskytovatel hypotéky chce mít totiž jistotu, že k rekonstrukci skutečně dojde a podaří se v plánovaném rozsahu tak, aby se mohl objekt změnit na objekt k bydlení. 

Při sjednávání hypotéky banky také vyžadují potvrzení, že se daný objekt bude dát rekolaudovat na objekt k bydlení, aby mohl být záměr schválen jako účelová hypotéka na bydlení. Některé lokality totiž neumožňují potřebnou rekolaudaci, poté na tento záměr nelze schválit účelovou hypotéku nebo se musí řešit výjimka s bankou.

Pokud se rozhodnete sjednat novou hypotéku nebo refinancovat váš stávající úvěr na bydlení, připravte se na to, že od vás bude hypoteční poradce požadovat celou řadu dokumentů. Seznam potřebných dokumentů je dán konkrétním účelem využití hypotéky. Například při koupi nemovitosti najdete mezi požadovanými dokumenty kupní smlouvu, při majetkovém vypořádání exmanželů dohodu o vypořádání společného jmění a rozvodový rozsudek a při refinancování hypotéky původní úvěrovou smlouvu. Přečtěte si, jaké dokumenty po vás může banka při sjednávání hypotéky požadovat. 

Doklady totožnosti u Čechů

Při vyřizování hypotéky musíte vždy prokázat svoji totožnost, a to předložením platného občanského průkazu a u některých bank i druhého dokladu totožnosti (pozn. při online sjednání hypotéky můžete k ověření vaší totožnosti využít také službu bankovní identity). Druhým dokladem může být například platný cestovní pas, řidičský průkaz, rodný list nebo zbrojní průkaz. Prokázat svoji totožnost musí jak hlavní žadatel, tak i případní spolužadatelé. 

Doklady totožnosti u cizinců

O hypotéku mohou žádat i cizinci žijící v Česku. Cizinci a občané některé ze zemí Evropské unie předkládají ideálně svůj národní průkaz totožnosti plus průkaz o povolení k pobytu nebo cestovní pas, pokud žádný pobyt nemají. Cizinci ze zemí mimo Evropskou unii předkládají cestovní pas a průkaz o povolení k pobytu. Druhým dokladem totožnosti může být v případě cizinců řidičský průkaz nebo také zmíněný průkaz o povolení k pobytu. 

Dokládání příjmů u zaměstnanců

Všechny banky se také u žadatelů o hypotéku vždy zajímají o výši pravidelného příjmu. Zaměstnanci předkládají potvrzení o příjmu od zaměstnavatele. Pokud si příjem zasíláte na účet jiné banky, než u které si sjednáváte hypotéku, bude potřebovat i několik posledních výpisů z běžného účtu (pozn. nejčastěji tři). Banky mohou také požadovat předložení pracovní smlouvy, mzdového výměru, prohlášení o prodloužení pracovního poměru (pozn. v případě pracovního poměru na dobu určitou) nebo také několik posledních výplatních pásek. 

Dokládání příjmů u podnikatelů

Také podnikatelé musí prokazovat výši příjmů. Základním dokladem je daňové přiznání za předchozí zdaňovací období včetně všech příloh. Některé banky mohou požadovat daňová přiznání za dva roky zpětně. Pokud podáváte daňové přiznání v papírové podobě, musí na něm být razítko finančního úřadu. V případě elektronického podání bude stačit elektronické potvrzení podání. Pokud vedete účetnictví, připravte si také rozvahu a výsledovku.

Podnikatelé rovněž předkládají doklad o bezdlužnosti vůči finančnímu úřadu (pozn. většinou stačí až k čerpání hypotéky), potvrzení o zaplacení daně z příjmu nebo obdržení jeho přeplatku. Některé banky mohou po plátcích daně z přidané hodnoty požadovat také daňové přiznání k DPH, s tímto požadavkem se ovšem hypoteční specialisté setkávají jen zřídka.

Ostatní typy příjmů a jejich potvrzení

• Starobní/invalidní důchod – banky většinou vyžadují doložení důchodového výměru a jednoho výpisu z účtu, na který je důchod vyplácen. 
• Výsluhová penze (u policistů, vojáků apod.) – banky vyžadují  rozhodnutí o přiznání výsluhy a výpis z běžného účtu, na který je výsluha připisována.
• Příspěvek na rodičovské a mateřské dovolené – příjmem jsou také příspěvky pobírané na rodičovské a mateřské dovolené, ty se dokládají potvrzením o přiznání příslušné dávky ze státní sociální podpory.
• Příjmy z pronájmu nebo kapitálového majetku – výše příjmu se dokládá daňovým přiznáním. 

Doklady při koupi nemovitosti

Při koupi nemovitosti vyžadují banky předložení kupní smlouvy nebo alespoň návrhu kupní smlouvy. V případě koupě bytu či domu v rámci developerského projektu je předkládána smlouva o smlouvě budoucí. Pokud je při koupi nemovitosti využívána úschova, připravte si také návrh smlouvy o úschově. 

Refinancování hypotéky

Důležitým dokumentem při převádění hypotéky k jiné bance (refinancování) je původní úvěrová smlouva včetně všech dodatků. Banky se spokojí s kopiemi těchto dokumentů. Nová banka bude potřebovat také vyčíslení zůstatku hypotéky od původní banky (pozn. nejpozději před čerpáním úvěru). Součástí zástavní smlouvy u původní banky může být rovněž i zákaz zatížení a je potřeba mít připraven souhlas původní banky se vznikem zástavního práva nové banky.

Dokumenty k nemovitosti v zástavě

Každá hypotéka je zajištěna konkrétní nemovitostí. Banky si stanoví odhad ceny zastavované nemovitosti. Pokud banka při refinancování hypotéky uzná původní odhad nemovitosti nebo jej udělá online dle cenové mapy, stačí ji doložit aktuální fotografie nemovitosti a její popis. V případě pronájmu zastavované nemovitosti si pro banku připravte i nájemní smlouvu. 

Jestliže poskytnete do zástavy nemovitost, kterou již vlastníte, je potřeba předložit i nabývací titul k této nemovitosti (např. kupní smlouvu, darovací smlouvu). V tomto případě je nutný i váš písemný souhlas s vkladem zástavního práva banky. 

Doklady při vypořádání společného jmění manželů

Pokud využijete hypotéku k vypořádání společného jmění manželů, budete potřebovat dohodu o vypořádání společného jmění manželů a rozsudek o rozvodu s doložkou o nabytí právní moci. V případě, že bylo společné jmění manželů zúženo, překládá se notářský zápis nebo předmanželská smlouva. 

Další dokumenty

Před samotným čerpáním hypotéky musíte bance doložit, že byly složeny zamýšlené vlastní zdroje. Banky rovněž vyžadují uzavřít pojištění k zastavované nemovitosti a předložit pojistné podmínky. Výplata pojistného musí být sjednána ve prospěch banky. 

Před čerpáním hypotéky musí být na katastr nemovitostí podána zástavní smlouva. Doložit musíte i zaplacení poplatku katastru nemovitostí.