Každá banka má pro hodnocení bonity zájemce o hypotéku svoji vlastní metodiku. Proto se běžně stává, že zatímco jedna banka podnikateli hypotéku bez problémů schválí, u jiné se naopak dočká odmítnutí. Tímto způsobem se poskytovatelé hypoték snaží „vybírat“ určitý typ klientů. Některé banky se více zaměřují na běžné občany, jiné zase na firmy, podnikatele obecně nebo se specializují jen na určité profese (např. lékaře, právníky apod.). Vzhledem k rozdílnému přístupu poskytovatelů hypoték se vyplatí obrátit na nezávislého hypotečního poradce, který se orientuje v metodice jednotlivých bank a je schopen vybrat tu nejvhodnější.  

TIP: Podnikáte a hledáte nejvýhodnější hypotéku? Online hypoteční kalkulačka vám vyhledá aktuálně nejvýhodnější nabídky na trhu.

Živnostníkům může pomoci změna výpočtu výdajů

Pokud se živnostník uchází o hypotéku, dokládá bance výši svých příjmů daňovým přiznáním. Výši ročního čistého příjmu lze ovlivnit změnou účtování výdajů. Živnostníci mohou v daňovém přiznání uplatňovat buď skutečné výdaje, využít paušální výdaje procentem z příjmů, nebo nově také platit jednu paušální daň (pozn. v tomto případě živnostník nepodává daňové přiznání a nemusí vést ani žádnou další daňovou evidenci. Banky teprve hledají způsob, jak příjmy těchto zájemců o hypotéku posuzovat). Při úvahách o změně uplatňovaných výdajů je potřeba rovněž zvážit i novou výši daně z příjmu a odvodů na zdravotní a sociální pojištění. 

Některé banky umí modifikovat výdaje

Banky mohou u vybraných profesí mírně modifikovat paušální výdaje (pozn. nejčastěji o 10 až 20 %), čímž se zájemci o hypotéku zvýší příjem a snáze dosáhne na vyšší hypotéku. Tuto modifikaci mohou některé banky uplatnit například u IT odborníků a řady dalších oborů, kde podnikatelé ve svém daňovém přiznání využívají paušální výdaje. Zkušený hypoteční poradce má přehled o tom, které banky jsou ochotny výdaje modifikovat a do jaké míry. 

Předschválený limit a obratová hypotéka

Jedna banka na trhu nabízí předschválený limit hypotéky na základě pohybů peněz na bankovním účtu. Pokud na účet přichází pravidelně dostatečně vysoká částka, může banka tuto skutečnost při posuzování bonity zájemce o hypotéku zohlednit. Pravidelné příjmy mívají například vysoce kvalifikovaní odborníci, kteří dlouhodobě pracují pro několik firem a za své služby si účtují měsíční paušál. 

Několik českých bank nabízí i obratovou hypotéku. Ta je výhodná pro OSVČ, které mají vysoké náklady a zbývá jim velmi nízký základ daně. Nicméně jejich roční obrat je natolik vysoký (pozn. v řádu milionů korun), že z něj banka dokáže na základě své metodiky výpočtu určit vyšší příjem, než jaký by vycházel ze základu daně. 

Navýšení pravidelné odměny majitele firmy

Majitelé firem mohou mít ze svých společností dva druhy příjmů. Prvním z nich je pravidelně vyplácená odměna, druhým výplata podílu na zisku firmy. V praxi je velmi často využívána kombinace obou možností. 

Pro banku je při schvalování hypotéky klíčový pravidelný zdroj příjmu, tedy odměna majitele firmy, ze které se odvádí sociální a zdravotní pojištění i daň z příjmu. Pokud tedy podnikatel uvažuje o hypotéce, měla by být výše jeho pravidelné odměny dostatečná pro dosažení požadované hypotéky. 

Výplata celého zisku firmy nebo jeho části banky nepovažují za pravidelný a stabilní zdroj příjmu. K těmto příjmům některé banky mohou přihlédnout, ale pouze tehdy, kdy je firma dlouhodobě zisková a majitel si již řadu let tento zisk vyplácí. 

Pokud si podnikatelé nevyplácí žádnou mzdu ani podíly na zisku firmy, existuje pro ně ještě řešení v podobě výpočtu z podkladů firmy.  Žadatel o hypotéku s majetkovým podílem ve firmě překládá bance rozvahu a výkaz zisků a ztrát. Banka z těchto podkladů o hospodaření firmy vypočítá možný uznatelný příjem. Toto řešení nabízí tři banky a většinou vychází velmi dobře. 

Přizvání další osoby

Pokud mají podnikatelé při schvalování hypotéky problém s bonitou, mohou si pozvat na pomoc dalšího spolužadatele. Může se jednat například o partnera či partnerku s dostatečně vysokým příjmem ze zaměstnání nebo podnikání, vydělávajícího manžela či manželku nebo také rodiče. 

Možností, jak mohou získat podnikatelé hypotéku, je celá řada a vždy je výhodné spolupracovat s nezávislým hypotečním specialistou.

Dozvíte se v něm, jaký posun lze očekávat na hypotečním trhu v roce 2021, jakým způsobem se budou vyvíjet výše úrokové sazby u hypoték a zda bude pokračovat trend rekordního roku 2020, kdy došlo k výraznému poklesu úrokové sazby.

Dále se dozvíte, co je to hypotéka bez nemovitosti a jaké má výhody. Posledním tématem tohoto vydání je velice aktuální odpočet úroků hypotéky z daní, který vám může ušetřit nemalé prostředky. Provázet vás bude online hypoteční specialista hyponamíru Filip Křivánek.

Témata

• Jaký byl minulý rok 2020
• Vývoj v roce 2021
• Hypotéky bez nemovitostí
• Odpočet úroků hypotéky z daní

Hypotéka odčerpává z rodinného rozpočtu nemalou částku. Jednou ročně si mohou Češi splácející hypotékou snížit daňový základ o úroky zaplacené bance a ušetřit tak na daních až několik desítek tisíc korun. Přečtěte si, jaké podmínky je potřeba splnit pro uplatnění daňového odpočtu úroků z úvěru na bydlení.
(Pokračování textu…)

V loňském koronavirovém roce si Češi podle statistiky hypoindex.cz sjednali hypotéky za více než 250 miliard korun, čímž byl překonán rekord z roku 2016 i 2017. Vzrostla také průměrná výše sjednané hypotéky, a to na téměř tři miliony korun. K loňskému vysokému zájmu o hypotéky přispěly především velmi nízké úrokové sazby. Na pomyslné dno dosedly v posledním čtvrtletí roku, kdy se některé banky dostaly se sazbami i pod 1,5 procenta ročně. Kupující přivítali i zrušení čtyřprocentní daně z nabytí nemovitosti. Ušetřit na dani mohli i několik stovek tisíc korun.

TIP: Aktuální úrokové sazby hypoték od tuzemských bank můžete sledovat v naší online hypoteční kalkulačce. Porovnat si můžete online i veškeré poplatky spojené s hypotékou. 

Základní úrokové sazby vyhlašované ČNB zůstanou nízké

Odhadovat vývoj úrokových sazeb hypoték na několik měsíců dopředu není úplně snadné. Jejich výši totiž ovlivňuje více proměnných. Mezi ty nejdůležitější patří nastavení základních úrokových sazeb v ekonomice. V současné době drží Česká národní banka základní úrokovou sazbu na úrovni 0,25 procenta a velmi nízko pravděpodobně zůstane i po celý letošní rok.   

Úrokové sazby hypoték pozvolna porostou

Sazby hypoték jsou ovlivňovány také vývojem ceny peněz na mezibankovním trhu, nastavením úrokových marží bank, očekávaným vývojem tuzemské ekonomiky a v neposlední řadě také rizikovostí žadatelů o úvěr. Poslední dva zmíněné parametry se nyní nevyvíjí nejlépe. Výkon tuzemské ekonomiky bude ve velké míře záviset na úspěšnosti boje s pandemií koronaviru. Není také vyloučeno, že delší lockdown připraví další Čechy o pravidelný výdělek a bankám poroste počet problémových či nesplacených hypoték. S ohledem na tato rizika mohou sazby hypoték v prvních šesti měsících letošního roku pozvolna růst a budou se nejspíše pohybovat v rozmezí dvou až tří procent. 

Hypotéku nezíská každý

Letos budou pravděpodobně celkové objemy sjednaných hypoték nižší než v roce 2020, a to hned z několika důvodů. Banky od vypuknutí pandemie koronaviru velmi přísně nahlíží na zdroj příjmu žadatele o úvěr. Hypotéku nezískají například lidé pracující v gastronomii, ubytovacích službách, cestovním ruchu, kultuře a řadě dalších odvětví nejvíce zasažených vládními restrikcemi. I když Česko začalo s očkováním proti nemoci COVID-19, návrat k normálu zabere dlouhé měsíce. 

Banky se obávají poklesu cen nemovitostí

Podle odhadu České národní banky jsou ceny nemovitostí nadhodnocené v průměru o 17 procent. V některých lokalitách s vysokým podílem investičních bytů je to dokonce až 25 procent. Riziko určitého nadhodnocení bytů, rodinných domů i stavebních pozemků začínají pociťovat i banky, které jsou nyní v odhadech cen nemovitostí mnohem opatrnější. Může se tedy stát, že odhadní cena nemovitosti bude mnohem nižší než požadovaná kupní cena. Hypotéka od banky vám tedy vystačí například jen na úhradu 60 procent kupní ceny nemovitosti. Pokud nemáte jinou vhodnou nemovitost k dozajištění hypotéky nebo dostatek vlastních úspor na doplacení rozdílu mezi hypotékou a požadovanou kupní cenou, pak na vlastní bydlení nedosáhnete. 

Historie banky

Česká stavební spořitelna vznikla v červnu roku 1993. Navazuje na Českomoravskou stavební spořitelnu (ČMSS) založenou roku 1993. V roce 2000 získala nadpoloviční podíl v Českomoravské stavební spořitelně ČSOB, která se pak v roce 2019 stala jediným akcionářem a následně byl v roce 2021 název změněn na ČSOB Stavební spořitelna.

V současnosti se v Česku stará přes 4,3 milionů klientů, má okolo 8100 zaměstnanců a cca 2000 renomovaných obchodních zástupců.

Hypotéka od ČSOB Stavební spořitelny

U ČSOB Stavební spořitelny si můžete sjednat jak úvěry se zajištěním nemovitosti tak úvěry bez zajištění.

Základní parametry hypoték

U ČSOB Stavební spořitelny si můžete sjednat hypotéku od 300 tisíc korun se zajištěním nebo od 150 tisíc korun bez zajištění, přičemž horní hranice úvěru je stanovena následovně: u zajištěného úvěru (ZÚ) je max. výše čisté úvěrové angažovanosti jedním dlužníkem, resp. ESSO je ve výši 25.000.000 Kč, a u nezajištěného úvěru (NÚ) 1.500.000 Kč. U dalších úvěrů je horní hranice stanovena takto: 2.500.000 Kč – Úsporný meziúvěr NÚ, 3.500.000 Kč – Družstevní bydlení NÚ a 3.500.000 Kč Úvěr ze stavebního spoření NÚ.

Splatnost hypotečního úvěru je od 0 do 30 let u zajištěného úvěru, u nezajištěného se max. doba splatnosti se řídí dle tarif. varianty viz dále. Max. splatnost 20 let, a pokud klient nevyhoví alespoň jedné z následujících podmínek historie u spořitelny, je max. splatnost 15 let.

Historie v ČSOBSS:

• min. 6 měsíců existuje aktivní produkt
• produkt, který nebyl ukončen před více než 6 měsíci od podpisu aktuální žádosti (produkt musel trvat min. 6 měsíců)

Historie v ČSOB:

• existuje nenulový evidovaný příjem nebo
• má klient účet více než 6 celých měsíců

Hypotéku je možné splácet standardně do věku 65 let a individuálně 70 let (k měsíci splacení úvěru nesmí účastník překročit tuto hranici). Hypoteční úvěr je poskytován do výše 80 % LTV nebo do 90 % LTV dle opatření ČNB.

Výhody hypotéky u ČSOB Stavební spořitelny

• NÚ – Profinancování cizích státních příslušníků z EU s povolením k pobytu v ČR
• NÚ – Financování privatizace, financování družstevních podílů
• ZÚ – Schválení úvěru v předstihu bez vybrané nemovitosti až 12 měsíců před čerpáním
• ZÚ – MÚ se zjednodušeným dokládáním příjmu do výše LTV 60 %
• ZÚ – Ručení předmětnou nemovitostí + nemovitostí kohokoli jiného (rodiče, přátelé, kolegové atd.)

Poskytované slevy u ČSOB Stavební spořitelny

Sleva až 1,0 % na sazbě MÚ představuje součet následujících slev:

• 0,4 % sleva za běžný účet
• 0,4 % sleva za pojištění na riziko smrti
• 0,2 % sleva za pojištění na riziko invalidity

Poplatky u hypotéky od ČSOB Stavební spořitelny

• Zpracování úvěru: zdarma
• Odhad zastavované nemovitosti: ocenění bytu 4.400 Kč, domů 5.400 Kč, ostatní typy nemovitostí 9.900 Kč, online ocenění bytů a domů zdarma
• Za vypovězení smlouvy o stavebním spoření do 6 let od uzavření smlouvy 0,5 % z cílové částky, minimálně 2.000 Kč

ČSOB Stavební spořitelna – kontakty

ČSOB Stavební spořitelna – pobočky a bankomaty

Aktuálně má ČSOB Stavební spořitelna po celé České republice rozmístěno přes 217 poradenských míst, téměř 1200 finančních poradců a přibližně 1200 bankomatů ČSOB.

• Seznam a mapa poboček ČSOB Stavební spořitelny
• Seznam a mapa bankomatů ČSOB Stavební spořitelny

Historie banky

Oberbank má dlouhou historii, která sahá až do 17. století. Ovšem v České republice působí od roku 2004. Hlavní sídlo má v rakouském Linci a patří do skupiny 3-Banken-Gruppe.

V současnosti se v Česku stará přibližně o 17 tisíc klientů a má okolo 200 zaměstnanců.

Hypotéka od Oberbank

U Oberbank si můžete sjednat jednu ze šesti poskytovaných hypoték, a to: StandardHypotéka, StandardHypotéka Plus, Investiční hypotéka (koupě nemovitosti na pronájem), FlexiHypotéka (neboli americká), Hypotéka bez hranic (koupě nemovitosti v zahraničí), Hypotéka v eurech.

Základní parametry hypoték

U Oberbank si můžete sjednat hypotéku od 250 tisíc korun, přičemž horní hranice úvěru je neomezená. Pouze u investiční hypotéky je minimální výše 2 mil. korun s horní hranicí 50 mil. korun. Splatnost hypotečního úvěru se liší dle daného typu úvěru: standardní hypotéka od 5 do 30 let, investiční hypotéka od 5 do 25 let a flexi hypotéka od 8 do 20 let.

Hypotéku je možné splácet až do věku 70 let a v případě pasivního příjmu, např. z pronájmu, lze mít splatnost na výjimku až do 75 let věku. Maximální výše LTV se liší dle typu hypotéky: 80 % u hypotéky standard, u investiční hypotéky 70 %, u flexi hypotéky 75 % a u hypotéka bez hranic 70 %.

Výhody hypotéky u Oberbank

• Umožňuje si vzít hypotéku v Eurech
• Nabízí hypotéku pro koupi nemovitosti v zahraničí (Rakousko, Německo, Slovensko)
• U americké hypotéky (FlexiHypotéka) lze LTV až 75 % (pozn. ostatní banky nabízí jen do 70 %)
• Akceptuje příjmy z podnikání z Rakouska, Německa a Slovenska
• Neúčelová část až do 20 % z účelové části hypotéky, max. 500 000 Kč

Poplatky u hypotéky od Oberbank

• Zpracování úvěru: StandardHypotéka 0,7 % z částky min. 8.000 Kč (max. 25.000 Kč), StandardHypotéka Plus 1 % z částky min. 8.000 Kč (max. 50.000 Kč), Investiční hypotéka 1 % z částky min. 25.000 Kč (max. 100.000 Kč), FlexiHypotéka individuálně (max. až 1,5 % z částky), Hypotéka bez hranic 1 % z částky min. 15.000 Kč
• Odhad zastavované nemovitosti: 4.000 Kč
• Čerpání úvěru: 1. zdarma, 2. a další 200 Kč
• Čerpání na plombu: 1.000 Kč

Refinancování hypotéky u Oberbank

Při refinancování hypotéky do Oberbank banka nabízí:

• Lze refinancovat až 18 měsíců dopředu
• Po individuálním posouzení lze refinancovat i půjčky od fyzických osob
• Lze refinancovat úvěry od nebankovních společností

Oberbank – kontakty

Oberbank – pobočky a bankomaty

Aktuálně má Oberbank po celé České republice rozmístěno přes 21 poboček a přibližně 16 bankomatů.

• Seznam a mapa poboček a bankomatů Oberbank