Řada analytiků v posledních letech stále hlasitěji varuje, že jsou ceny nemovitostí v Česku nadhodnocené a dříve či později zastihne nemovitostní trh bolestný propad. Už první vlna koronaviru měla přinést obrat trendu a odstartovat pokles cen nemovitostí. Podle indexu vývoje cen nemovitostí od Hypoteční banky ale žádný zlom nenastal. Ve druhém čtvrtletí letošního roku ceny nemovitostí nadále rostly, i když tempo růstu zvolnilo. Nyní Česko bojuje s druhou vlnou pandemie koronaviru a ceny bytů, rodinných domů i pozemků stále rostou. Banky poskytující hypotéky se přes pokračující optimismus na trhu nemovitostí zřejmě začínají připravovat na horší časy. Stále častěji totiž oceňují zastavované nemovitosti na nižší hodnotu, než je jejich aktuální kupní cena. 

TIP: Uvažujete o hypotéce na byt, rodinný dům či stavební pozemek? Porovnejte si aktuální nabídky hypoték bank v naší online hypoteční kalkulačce. 

Největší rozdíly jsou u starších nemovitostí

Zastavovaná nemovitost slouží bance jako záruka pro případ, že nebude poskytnutý úvěr splacen. Pokud dojde k dražbě zastavené nemovitosti, pak banka částkou z jejího prodeje uspokojí svoji pohledávku. Při výpočtu maximální možné výše poskytované hypotéky je pro banku rozhodující hodnota nemovitosti a nikoli její skutečná kupní cena. Ještě na začátku letošního roku se ale v 90 až 95 procentech případů obě zmíněné částky shodovaly. Nynější ekonomická nejistota spolu s hrozbou narůstajícího počtu nesplacených hypoték po ukončení úvěrového moratoria nutí banky posuzovat hodnotu zastavované nemovitosti mnohem opatrněji. Zejména u starších nemovitostí v původním stavu a nemovitostí v méně vyhledávaných lokalitách může být odhad citelně níže než kupní cena. Banky se takto snaží minimalizovat riziko finanční ztráty. 

Jsou zapotřebí vyšší úspory

V současné době banky poskytují hypotéky do výše 90 procent hodnoty zastavované nemovitosti (pozn. výjimečně mohou poskytnou i více. Nad 90 % LTV mohou banky poskytnout jen v 5 % případů z celkového objemu hypotečních  úvěrů). Mnohem častěji jsou ale sjednávány 80procentní hypotéky, což znamená, že si kupující musí zbývajících 20 procent z hodnoty nemovitosti přidat z vlastních úspor. U nemovitosti za čtyři miliony korun půjde o částku 800 tisíc. To ovšem platí pouze za předpokladu, že odhad banky bude stejný jako kupní cena nemovitosti. Pokud by banka ohodnotila nemovitost například pouze na 3,6 milionu korun, musel by si zájemce připravit ještě o 320 tisíc více. 

Příklad: Rozdíl mezi kupní cenou a vypočítanou hodnotou rodinného domu. 

Jak získat hypotéku při nižším odhadu hodnoty nemovitosti?

Obavy bank mohou v následujících měsících mírně zhoršit dostupnost vlastního bydlení. Češi si totiž budou muset na koupi vyhlédnuté nemovitosti připravit ještě více vlastních peněz. V případě nízké odhadní ceny nemovitosti je možné nabídnout bance do zástavy i jinou vhodnou nemovitost. V tomto případě je reálné pokrýt celou kupní cenu nemovitosti hypotékou. 

Odhady cen nemovitostí se u jednotlivých poskytovatelů hypoték mírně liší. Vyplatí se proto spolupracovat se zkušenými hypotečními poradci, kteří umí na základě vlastních zkušeností vybrat nejvhodnější banku.  

V současné době by si měli lidé dávat pozor i na rychlý podpis rezervační smlouvy. Může se totiž stát, že se zavážete ke koupi a banka vám posléze půjčí méně, než potřebujete. Výhodnější je nechat si hypotéku nejprve předschválit a až poté podepisovat rezervační smlouvu.

V uplynulých letech se Česká republika pyšnila velmi nízkou nezaměstnaností. V případě ztráty zaměstnání si mohl rychle najít práci každý, kdo mohl a měl chuť pracovat. S příchodem první vlny pandemie koronaviru a následným lockdownem se ovšem situace na pracovním trhu zkomplikovala. Prakticky ze dne na den nebyla práce pro tisíce Čechů zaměstnaných zejména v cestovním ruchu, gastronomii, kultuře a řadě dalších oborů. I když nyní díky různým vládním programům na udržení pracovních míst ve firmách počty nezaměstnaných nijak dramaticky nerostou, v následujících měsících může být hůř. 

TIP: Blíží se vám konce doby fixace hypotéky a rádi byste platili nižší splátku hypotéky? Najděte si výhodnější hypotéku v našem online hypotečním bankovnictví hyponamiru.cz.

Udržujte si dostatečnou finanční rezervu

S případnou ztrátou zaměstnání a výpadkem pravidelného příjmu se vyplatí počítat dopředu. Na spořicím účtu si udržujte finanční rezervu, která vám minimálně po dobu šesti měsíců pokryje pravidelné splátky hypotéky, pojištění a veškeré další nezbytné měsíční výdaje. 

V okamžiku ztráty zaměstnání se podívejte, kde všude můžete ušetřit. Pokud máte například stavební spoření, můžete si dočasně snížit nebo dokonce přerušit měsíční platby příspěvků. Odložit můžete rovněž pravidelné investice do podílových fondů. Tato dočasná opatření obvykle pomohou snížit měsíční výdaje o několik tisícikorun. 

Využijte pojištění pro případ ztráty zaměstnání

Při výpovědi z práce oceníte kvalitní životní pojištění, jehož součástí je riziko ztráty zaměstnání. Před podpisem pojistné smlouvy se zajímejte o to, za jakých podmínek bude pojistné vyplaceno a jaké jsou výluky. Peníze od pojišťovny obvykle nedostanete hned, ale teprve po uplynutí určité doby od ztráty zaměstnání. Běžně se jedná o dobu tří a více měsíců. První měsíce si tedy musíte vystačit s vlastními úsporami.

K hypotékám banky většinou nabízí pojištění v rámci balíčku, do kterého nelze přidávat ani z něj odebírat pojištěná rizika. Velkou výhodou těchto nabídek je cena, která je stejná pro všechny klienty bez ohledu na věk. Za pojištění tedy zaplatí stejně lidé ve věku 25 i 48 let. Naproti tomu pojištění sjednané napřímo s pojišťovnou, tedy mimo banku poskytující hypotéku, platí pravidlo, že čím starší klient je, tím více za pojištění zaplatí. Při sjednání pojištění spolu s hypotékou banky rovněž nabízí výhodnější úrokovou sazbu. 

Odložení nebo snížení měsíčních splátek hypotéky

České banky umožňují klientům v tíživé finanční situaci odložení až několika měsíčních splátek hypotéky. Například Komerční banka může vyhovět žádosti o odložení splátky na dobu jednoho až šesti měsíců. mBank zase nabízí odložení splátek úvěru až na devět měsíců, a to v případě ztráty zaměstnání nebo také nemoci trvající jeden měsíc a déle. V době trvání hypotéky je možné odložit splátky maximálně dvakrát. Po celou dobu odkladu splátek jsou hrazeny pouze úroky. 

Kromě odkladu splátek se lze s tuzemskými bankami domluvit i na dočasném snížení měsíční splátky. Pokud víte, že vám nezbývají peníze na zaplacení splátky, začněte s bankou co nejdříve jednat. Určitě se vám podaří najít společné řešení.

Odklad a snížení měsíčních splátek hypotéky je pouze krajním řešením nepříznivé finanční situace. Má totiž několik zásadních nevýhod. Při jejím využití například zaplatíte na úrocích více než při dodržení původního splátkového kalendáře. Současně se odklad či snížení splátky hypotéky negativně zaznamenává do úvěrového registru, což vám může v budoucnu ztížit nebo zcela zablokovat cestu k dalším úvěrům. 

Ztráta zaměstnání na konci fixace hypotéky

Ztráta zaměstnání je komplikací i v případě refinancování hypotéky. Pokud přijdete o práci krátce před koncem doby fixace hypotéky, většinou nezbyde nic jiného než se spokojit s nabízenou úrokovou sazbou a zůstat u stávající banky. Příjmy totiž nyní banky sledují a posuzují velmi přísně a bezpříjmová hypotéka už prakticky neexistuje, a to ani při refinancování. 

Bez ohledu na to, jestli plánujete rekonstruovat nebo pořizovat nové bydlení, stavební spoření je výhodný způsob, jak našetřit peníze. Pokud si můžete dovolit dát měsíčně bokem plus minus 1 700 Kč, založte si „stavebko“ a k vašim příspěvkům získáte státní podporu 2 000 Kč ročně. Po šesti letech pak našetřené peníze můžete použít úplně na cokoli.  

TIP hyponamiru: Stavební spoření pro děti – Díky státní podpoře je „stavebko“ také vhodný způsob, jak naspořit svým dětem třeba na studium nebo na základ pro první bydlení.

Úvěr ze stavebního spoření: menší závazek než hypotéka, ale za vyšší úrok

Velkou výhodou stavebního spoření je také možnost získání úvěru. Jakmile pravidelně spoříte dostatečně dlouho (minimálně 2 roky), stavební spořitelna vám snadno půjčí až milion korun bez zajištění klidně i 100 % ceny nemovitosti. A to s nižším úrokem, než jaký nabízejí klasické spotřebitelské úvěry.

Že jde o mimořádně populární úvěrový produkt, dokazují i čísla. Podle dat Asociace českých stavebních spořitelen si Češi jen v roce 2019 přišli pro 54 323 úvěrů v celkové výši 47,8 miliard korun. 42 % z nich bylo určeno na rekonstrukce a modernizace, 24 % pak na koupi bytu nebo domu.

Na druhou stranu má úvěr ze stavebního spoření i nevýhody:

• Úroková sazba bývá výrazně vyšší než u hypotéky (zvlášť u nezajištěných úvěrů)
• Bez zajištění nedostanete tolik, abyste si mohli koupit např. byt ve větším městě
• prvních letech úvěru se splácí neanuitně, tj. úroky se stále hradí z původní výše úvěru

Pojďme se ale podívat na případy, kdy stojí za to o úvěru ze stavebního spoření uvažovat:

1. Rekonstrukce vlastního bydlení

Právem nejoblíbenějším i nejvhodnějším účelem úvěru ze stavebního spoření je financování rekonstrukce domu nebo bytu. Raději počítejte s tím, že využití peněz budete muset dokládat účtenkami, fakturami nebo fotodokumentací zrekonstruované nemovitosti.

Jakmile věřitel na dokladech trvá, platí, že z úvěru ze stavebního spoření nelze financovat nákup nebytových prostor jako garáž nebo zahrada ani třeba nový nábytek. Pokud si ale opravdu půjčujete na bydlení, je úvěr ze stavebního spoření díky nízké úrokové sazbě dobrá volba.

2. Cenově dostupné bydlení

Jedna z hlavních výhod úvěru ze stavebního spoření je to, že nemusíte ručit nemovitostí ani zapojit ručitele. To ale ve většině stavebních spořitelen funguje jen pro částky nejvýš do milionu Kč, většinou i míň. U vyšších částek už jsou záruky potřeba. Takže jestli sháníte byt či dům v atraktivní lokalitě, nezvolit hypotéku by byla chyba.

Ovšem pokud kupujete garsonku nebo byt v menším městě, s půjčkou od stavební spořitelny se můžete všem zárukám elegantně vyhnout. Na rozdíl od hypotéky také není povinné složit při koupi min. 20 % hodnoty nemovitosti z vlastních peněz.

3. Základ pro hypotéku

Vlastní spoluúčast z vlastních zdrojů může být pro spoustu zájemců o nový domov velkou překážkou. Ale i taková situace se dá řešit. Jednou z variant je zkombinovat hypotéku právě s půjčkou od stavební spořitelny. Zjednodušeně to funguje tak, že si i tyhle peníze půjčíte a nějakou dobou platíte dvě splátky – úvěr ze stavebního spoření i hypotéku.

Samozřejmě takové řešení není zdaleka ideální, a to hned ze dvou důvodů. Za prvé, zátěž dvou vysokých splátek, byť dočasnou, by váš rodinný rozpočet nemusel unést. A za druhé, banky jsou ochotny takové řešení akceptovat jen za určitých podmínek.

Jak už bylo řečeno, úvěr ze stavebního spoření lze doporučit především na rekonstrukci. Pro financování vlastního bydlení vždy nejdřív uvažujte o hypotéce. Rozhodně doporučujeme také sledovat náš blog. Přečtěte si třeba, jak na prodej a koupi bytu s hypotékou.

Společnou hypotéku na vlastní bydlení si běžně sjednávají manželé i nesezdaní partneři. Pokud vztah funguje, přináší hypotéka v páru řadu výhod. Dva žadatelé s vlastním příjmem například snáze dosáhnou na vyšší úvěr na bydlení a mohou si pořídit větší a dražší nemovitost. Ze dvou příjmů se rovněž hypotéka snadněji splácí a společně hospodařící domácnosti tolik neohrozí ani pokles či dočasný výpadek jednoho z příjmů. Když se ovšem vztah rozpadne a je potřeba společný závazek vypořádat, může se stát hypotéka předmětem sváru a je tak namístě začít řešit, co hypotéka a rozvod nebo rozchod.

Bez společné domluvy to nepůjde

Když společné soužití definitivně skončí, je potřeba se rychle a bez velkých emocí rozumně dohodnout na vypořádání společných závazků. V případě hypotéky a rozvodu existuje hned několik řešení. Je třeba zohlednit, jestli se jedná o společnou hypotéku obou partnerů nebo pouze jednoho z nich, a také to, zda byl úvěr na bydlení sjednán ještě před vstupem do manželství nebo po svatbě. 

Hypotéka jednoho z partnerů

Pokud si jeden z manželů sjednal hypotéku na nemovitost ještě za svobodna, rozvod na stávající hypotéce ani vlastnictví nemovitosti nic nemění. Dům, byt, pozemek nebo jiná nemovitost pořízená na hypotéku totiž nespadá do společného jmění manželů. Po rozvodu se tak nic nemění. V tomto případě většinou dále užívá nemovitost ten, kdo ji vlastní, a také pokračuje ve splácení hypotéky. 

Rozvádějící se samozřejmě mohou dohodnout i jinak. Jeden z manželů může například převést nemovitosti i s hypotékou na druhého. Ten, kdo hypotéku přebírá, musí ovšem splňovat všechny podmínky banky včetně požadované výše příjmu. Stávající hypotéku expartnera je rovněž možné doplatit nově sjednanou hypotékou.

Jak probíhá vyplacení partnera z hypotéky

Hypotéku na pořízení vlastní nemovitosti si v Česku běžně sjednávají nejen manželé, ale také nesezdaní partneři. V tomto případě má každý z partnerů určitý podíl na nemovitosti. Konkrétní výše podílů partnerů je zapsána na katastru nemovitostí.

Při rozchodu s partnerem bývá nejtěžší dohodnout se na aktuální hodnotě vlastněného podílu. Jakmile se shodnete na ceně podílu, je třeba vyřešit otázku úhrady podílu druhého partnera. Pokud máte dostatek vlastních úspor, stačí jednoduše bývalého partnera z hypotéky vyvázat a vyplatit mu podíl na nemovitosti. Ten z partnerů, který na sebe celou hypotéku přebírá, musí bance prokázat dostatečný příjem. V případě nedostatku vlastních úspor může být řešením navýšení stávající hypotéky, případně refinancování úvěru u jiné banky. Pokud jako samostatný žadatel na navýšení hypotéky nedostáhnete, můžete přizvat dalšího žadatele jako například rodiče nebo nového partnera.

Společná hypotéka sjednaná před vstupem do manželství

Řada párů si sjedná hypotéku ještě před vstupem do manželství. V tomto případě nespadá nemovitost financovaná hypotékou do společného jmění manželů a konkrétní podíly na dané nemovitosti jsou uvedeny ve výpisu z katastru nemovitostí. Na způsobu vypořádání podílu po rozvodu nebo rozchodu se musí oba partneři dohodnout. Většinou jeden z partnerů vyplatí toho druhého a převezme si stávající hypotéku. Ve vzájemném finančním vyrovnání je potřeba zohlednit podíl na splátkách hypotéky, které byly placeny během manželství. Možný je samozřejmě také prodej nemovitosti, splacení hypotéky, resp. její zbývající části a rozdělení případného zisku z prodeje. 

Společná hypotéka sjednaná po svatbě

Pokud je nemovitost financovaná hypotékou součástí společného jmění manželů, dělí se tento majetek po rozvodu rovným dílem. I v tomto případě je nutná vzájemná dohoda na dalším užívání nemovitosti a podobě finančního vyrovnání společné hypotéky. Nejčastěji si nemovitost ponechá jeden z manželů, převezme si stávající hypotéku a vyplatí druhého vlastníka nemovitosti. Nemovitost je možné také prodat, splatit zbývající část hypotéky a rozdělit si případný zisk. 

Tipy pro jednání s bankou

Pokud máte společnou hypotéku a definitivně se rozhodnete rozvést nebo rozejít s partnerem, je třeba tuto situaci začít co nejdříve řešit přímo s bankou. Závazku v podobě splácení hypotéky vás totiž může zbavit pouze banka, nikoliv soud nebo dohoda v rámci vypořádání společného jmění manželů.

Ještě před návštěvou banky se dohodněte, jak s nemovitostí a hypotékou dále naložíte. Častým řešením je převzetí hypotéky jedním z manželů či partnerů. Dohodněte se tedy, kdo si hypotéku převezme a bude dále pokračovat v jejím splácení. V bance jednejte bez emocí a jednotně. Dopředu se rovněž dohodněte na vzájemném finančním vypořádání podílů na nemovitosti.

Připravte se na to, že banka provede hodnocení bonity osoby, která na sebe hypotéku plánuje převzít. Příjmy musí být dostatečné na převzetí celého úvěru. Pokud jsou příjmy nízké, je možné situaci řešit přistoupením ručitele. V případě schválení převodu hypotečního úvěru bankou na jednoho z manželů dochází k vyvázání jednoho z manželů ze společné hypotéky.

Další možností, jak se vypořádat se společnou hypotékou, je prodej financované nemovitosti. Částka získaná prodejem nemovitosti je využita na doplacení hypotéky. Pokud po zaplacení dluhu nějaké peníze zbydou, jsou rozděleny mezi rozvádějící se manžele či rozcházející se partnery.  

Právní a daňové aspekty rozvodu

Rozvod manželů upravuje občanský zákoník a vždy o něm rozhoduje soud. V případě, že se manželé svobodně rozhodnou pro rozvod a zároveň se domluví na budoucí péči o děti a úpravě svých majetkových poměrů, je situace snazší. Jedná se o takzvaný nesporný rozvod, kdy soud nezjišťuje důvody rozvratu manželství a při splnění všech zákonných podmínek manželství rozvede.

V praxi se ovšem mnozí manželé nedokážou dohodnout například na budoucí výchově nezletilých dětí nebo rozdělení společného majetku. V tomto případě se jedná o takzvaný sporný rozvod a rozvodový proces potrvá mnohem delší dobu.

Při rozvodu je třeba počítat i s daňovými dopady. Plátce hypotéky si může ve svém daňovém přiznání uplatnit zaplacené úroky z úvěru. Pokud si tedy úroky doposud odečítal z daní bývalý manžel či partner, je nutné tuto novou skutečnost zohlednit v podaném daňovém přiznání. Při převodu nemovitosti se dnes již neplatí daň z nabytí nemovitých věcí. Tato daň byla zrušena v roce 2020.

Jaké problémy mohou nastat?

Při rozpadu manželství či partnerského vztahu může být problematické shodnout se na ceně podílu nemovitosti. Například jeden z manželů, který se rozhodne ponechat si nemovitost a pokračovat ve splácení hypotéky, nabízí nižší částku, než jakou očekává druhý z manželů.

V této situaci je vhodné pozvat na pomoc nezávislou stranu, která stanoví férovou tržní cenu nemovitosti. Odhady nemovitostí nabízejí některé realitní kanceláře, které mají dobrý přehled o aktuálních cenách bytů a rodinných domů.

Problematické může být rovněž prokazování různých výdajů spojených s bydlením. Například jeden z manželů financoval ze svých úspor rozsáhlou rekonstrukci nemovitosti, zatímco splátky hypotéky platil v plné výši druhý z manželů. V tomto případě je dobré mít tyto výdaje prokazatelně evidované.

Pokud jste si sjednali hypotéku v páru, myslete na to, že se jedná o společný dluh obou manželů nebo partnerů. Dluh rozpadem vztahu nezaniká a hypotéku je nutné dále splácet. Kontrolujte tedy, zda je hypoteční úvěr řádně a včas splácen až do okamžiku převedení hypotéky na jednoho z manželů či partnerů nebo prodeje nemovitosti a splacení úvěru. Případný dluh na hypotéce vám ztíží další jednání s bankou a zhorší šanci na převedení hypotéky, získání nové hypotéky nebo její refinancování.

Dopady rozvodu/rozchodu na kreditní skóre

Jedním z často přehlížených aspektů rozvodu či rozchodu je vliv na kreditní skóre obou partnerů, zvláště pokud mají společnou hypotéku. Pokud oba partneři figurují na hypotéce, jsou oba zodpovědní za její splácení, a jakékoli zpoždění nebo vynechání splátek může negativně ovlivnit kreditní skóre obou stran, bez ohledu na to, jaké dohody mezi nimi existují. Pokud jeden z partnerů nesplácí svůj díl, banka může pokračovat v exekuci dluhu proti oběma, což může vést k vážným finančním problémům. Proto je důležité se dohodnout na tom, jak budete hypotéku splácet, nejlépe písemně, a pravidelně monitorovat stav účtu, aby se zabránilo nepříjemným překvapením. Doporučujeme abyste své kroky nejprve konzultovali se specialistou na hypotéky nebo finančním poradcem. Ti vám poskytnou detailní informace a rady pro vaši konkrétní situaci.

Prodej nemovitosti při rozvodu a rozchodu

V mnoha případech se partneři po rozvodu nebo rozchodu rozhodnou prodat společnou nemovitost. Toto rozhodnutí může být diktováno různými důvody, ať už jde o snahu ukončit všechny společné závazky, nemožnost refinancování hypotéky na jednoho z partnerů nebo jednoduše potřebu kapitálu. Při prodeji je důležité zvážit tržní hodnotu nemovitosti, zbylé dluhy z hypotéky a jakékoliv další náklady spojené s prodejem. Po prodeji bude třeba se dohodnout na rozdělení zisku nebo ztráty. Dohoda mezi partnery o tom, jak bude výnos z prodeje rozdělen, může významně ovlivnit finanční výsledek pro obě strany. Při zvažování prodeje a počítání finálních peněz nezapomeňte zohlednit 15% daň ze zisku z prodeje nemovitosti.

Manželé se mohou před koupí nemovitosti dohodnout i na určitém konkrétním podílu na nemovitosti. V tomto případě dochází k vyrovnání podle podílu na nemovitosti. 

Bydlení v rodinných domech v Česku vede. Statistiky našeho portálu ukazují, že hypotéku na rodinný dům si bere 50 % Čechů, zatímco na byt 40 %. Není divu – dům nabízí více prostoru, soukromí a nezřídka k němu náleží i zahradní pozemek. S koupí domu se však pojí i určité nástrahy, na které by si budoucí kupec měl dát pozor.

Územní plán

Zatímco bytové domy se většinou nacházejí v hustě zastavěných oblastech, ve kterých už příliš prostoru na další stavby není, rodinné domy jsou mnohdy situovány na vesnicích, na okrajích měst nebo v méně frekventovaných částech města. Vyplatí se nahlédnout do územních plánů a zjistit, jaké jsou územní plány v této oblasti v budoucnu, tzn. zda vám nedlouho po nastěhování nevyroste za plotem dálnice, výrobní hala nebo jiný rušivý prvek.

Technický stav budovy

Při prohlídce se zaměřte nejen na to, zda se v daném domě cítíte dobře, ale i na technické parametry. Všímejte si určitých vodítek, které vám napoví, v jaké kondici je daná nemovitost. Zjistěte, zda ve stěnách nejsou trhliny. Ty jsou u novostaveb běžnou známkou toho, že budova sedá do země, a jedná se o normální stav. Ovšem u starších staveb jsou signálem, že má budova problémy se statikou.

Ukazatelem zdraví domu je hlavně sklep a půda. Ve sklepě zjistíte, zda dům netrápí vlhkost. Na půdě si zase můžete ověřit, v jakém stavu jsou trámy a střešní tašky.

Tip hyponamiru: Nechejte si střechu zkontrolovat pomocí dronu. Díky kvalitní kameře získáte detailní informace o jejím stavu.

Právní aspekty koupě domu

Důležité je zjistit, zda daná nemovitost není právně zatížena, tzn. zda se na ni nevztahují věcná břemena a zástavní práva. Věcná břemena dodavatelů energií nejsou pro kupce závadou, horší situace nastává u věcného břemena dožití třetí osoby. U takové nemovitosti má třetí osoba právo v nemovitosti bydlet až do své smrti. Navíc si na takovou nemovitost nemůžete vzít hypotéku, protože banka bude mít problém vzít ji do zástavy. Informace o věcných břemenech dohledáte v katastru nemovitostí. Před koupí je vhodné s prodávajícím dohodnout odstranění tohoto typu břemen. Případně není od věci nechat si zkontrolovat stav nemovitosti a kupních smluv z právního hlediska.

Při koupi si rovněž ověřte totožnost prodávajícího prostřednictvím výpisu z listu vlastnictví. Pokud na pozemku stojí i vedlejší stavby (například garáže, přístavky, přístřešky, atd.), je třeba prověřit, zda jsou v katastru správně zapsané a zakreslené. Pokud by se jednalo o „černé stavby,“ narazili byste na problém u banky, pro kterou je tento nesoulad neakceptovatelný.

Pro některé lidi je zajímavá koupě domu v insolvenci, protože cena takové nemovitosti se obvykle pohybuje výrazně pod tržní cenou. Taková nemovitost má však své nevýhody. Ne vždy budete mít možnost získat informace o technickém stavu nemovitosti. Zároveň zde existuje riziko, že bývalý vlastník bude problémový člověk a nebude chtít dům opustit, tudíž jej budete muset soudně vystěhovat. Nezřídka se stává, že dlužník nemovitost před svým odchodem poničí, čímž vám mohou vzniknout náklady na opravy.

I takový typ nemovitosti je možné financovat hypotékou. V takovém případě se jedná o kombinaci 2 hypotečních produktů. V první fázi banka půjčí klientovi peníze bez ručení nemovitostí. Až se nemovitost od problému očistí, klient může začít čerpat klasickou hypotéku.

Hypotéka je náročný typ úvěru. Nabízí částky až v řádu několika milionů korun za nízké úrokové sazby. Proto se nemůžete divit, že poskytovatelé kladou velký důraz na prověřování platební morálky svých klientů. Když někomu půjčujete peníze (a může jít jen o pár tisíc), také chcete mít jistotu, že se vám v klidu vrátí. 

Jenže nikdo není dokonalý. Lehce se stane, že se jednou a nedopatřením zpozdíte se splátkou jiného a rázem je vaše jméno nesmazatelně vyryto v registru dlužníků. 

Registr dlužníků – veškeré informace o pohledávkách

Když žádáte o hypotéku v bance, projdete důkladnou prověrkou. Vaše bonita je totiž jedním ze zásadních kritérií pro vyhovění žádosti o hypotéku. Každá banka se totiž chrání před rizikem, že byste úvěr nemohli splácet. 

Kromě toho, že dokládáte příjmy, vaše jméno se stává klíčové při ověřování v registru dlužníků. A právě tenhle okamžik může být pro některé žadatele zcela zásadní a konečný. 

Registry dlužníků shromažďují veškeré informace o pohledávkách – v kladném i záporném smyslu. Když své dluhy řádně splácíte, poskytovatel úvěru se to dozví a vy získáte jedno velké plus. Jestliže se ale s platbami opožďujete nebo neplatíte vůbec, k hypotéce se s největší pravděpodobností nedostanete. 

Co tedy dělat, když si chcete pořídit dům nebo byt bez finanční pomoci banky? 

Hypotéka bez registru – risk, který vás může stát nemalé problémy

Většina z vás nemá pravděpodobně tak velké vlastní úspory, aby si mohla dovolit koupit pozemek, dům nebo byt jenom tak z vlastní kapsy. 

V podobných případech můžete zažádat o klasický úvěr na bydlení v některé z bank nebo v krajním případě také o tzv. nebankovní hypotéku (někdy je také označována jako americká hypotéka bez registru), při jejímž schvalování se poskytovatel do registru nedívá. Celkově jsou podmínky pro získání hypotéky bez registru mírnější – je tu však hned několik „ale“. 

Každá mince má ale dvě strany. Uvědomte si, že nebankovní hypotéka bez registru je dražší a méně výhodná. Jestli nemáte jinou možnost, měli byste se opravdu velmi důkladně seznámit se všemi podmínkami. Úroky nebankovních hypoték jsou několikanásobně vyšší (pohybují se až okolo 10 %) a velmi často skrývají pasti, které se snaží klienty oklamat.

Může se stát, že nabídka obsahuje výrazně nevýhodné a někdy také bohužel neférové podmínky. Nemluvíme pouze o úrokové sazbě, ale také o skrytých poplatcích nebo sankčních podmínkách. Pokud si smlouvu o zřízení hypotéky bez registru důkladně nepřečtete, mohli byste se stát obětí závažných finančních problémů.

Kdo může žádat o hypotéku bez registru?

O hypotéku se záznamem v registru může zažádat každá fyzická nebo právnická osoba starší 18 let, která z nejrůznějších důvodů nedosáhla na úvěr v bance. Poskytovatel úvěru nepátrá po důvodech, které vedly k záznamu v registru. 

Hypotéka bez registru je tedy hlavně pro ty, kteří “získali” záznam kvůli drobnosti. Nebo pro žadatele, kteří potřebují vyřešit například bydlení, ale nemohou doložit výši svých příjmů. 

Nevýhody a výhody hypoték bez registru

S nebankovními hypotékami je spojena řada nevýhod a sem tam i nějaká výhoda – jaké to jsou?

Nevýhody hypotéky bez registru

• Několikanásobně vyšší úroky než u bankovních hypoték. 
• Často obsahují skryté pasti, které se snaží klienta cíleně zmást nebo poškodit.
• Při nedodržení podmínek vám hrozí vysoké sankce. 
• Na trhu můžete natrefit na podvodné společnosti. 
• Při sjednání úvěru se zavazujete nemovitostí. 

Výhody hypotéky bez registru

• Záznam v registru dlužníků nehraje pro získání úvěru roli. 
• Nedokazujete účel úvěru.
• Nedokládáte příjmy.

Bankovní úvěr je vždy bezpečnější než hypotéka bez registru

Než se rozhodnete žádat o hypotéku bez registru, důkladně to promyslete. Zvažte své finanční možnosti. Popřemýšlejte, z jakého důvodu vám v bance zamítli žádost o úvěr. I když je hypotéku bez registru poměrně snadné získat, mělo by to být podle našeho názoru až krajní řešení.