Co je potřeba k vyřízení a získání hypotéky

Vyřízení hypotéky obvykle zabere čtyři až šest týdnů. Na úplném začátku si sepište seznam vašich požadavků na úvěr. Následně je třeba oslovit s konkrétní poptávkou několik bank, získat od nich aktuální nabídky hypoték a poté porovnat jejich jednotlivé parametry. Práci a čas ušetříte, když využijete online srovnávač hypoték. Pomůže vám v rozhodování, kde si vzít hypotéku. Jakmile si vyberete nejlepší nabídku, musíte bance doručit žádost o hypotéku a také ji předložit veškeré požadované dokumenty. Pokud banka hypotéku schválí, můžete po podpisu hypoteční smlouvy začít úvěr čerpat. 

„Sjednání hypotéky nenechávejte na poslední chvíli. Někteří zájemci o vlastní bydlení osloví banku teprve v okamžiku, kdy mají vybranou nemovitost a někdy i dokonce podepsanou rezervační smlouvu s realitní kanceláří. To je ovšem velká chyba. Pokud totiž banka úvěr zamítne, riskujete úhradu penále za odstoupení od smlouvy. O hypotéku se zajímejte už od první chvíle, kdy vážně uvažujete o koupi vlastní nemovitosti. Vhodným řešením může být i hypotéka bez nemovitosti,“ uvádí Veronika Kráčmar Hegrová z fintech startupu hyponamíru.cz.

Jak na hypotéku

Abyste získali peníze od banky co nejdříve, v předstihu se připravte a zvolte si správný postup získání hypotéky. Dopředu si sepište základní požadavky na hypotéku. V první řadě musíte vědět, kolik peněz budete od banky požadovat. Spočítejte si také výši vlastních zdrojů. Rozhodněte se, jak dlouho plánujete hypotéku splácet. Čím delší dobu splatnosti zvolíte, tím nižší bude vaše měsíční splátka hypotéky. 

Zvolte si dobu fixace hypotéky

Současně popřemýšlejte o vhodné době fixace úrokové sazby. Po celou dobu fixace máte jistotu, že se vám výše měsíční splátky nezmění. Nejčastěji si Češi sjednávají hypotéku s fixací 3 nebo 5 let. Vybrat si ovšem můžete i delší dobu fixace, třeba 10 nebo i 15 let. Ne všechny banky ale takto dlouhé fixace nabízejí.

Na co hypotéku využijete

Než začnete řešit hypotéku, měli byste už také vědět, jakou nemovitost budete úvěrem financovat. Hypoteční úvěr Češi nejčastěji využívají na koupi nemovitosti, její výstavbu, přestavbu nebo rekonstrukci. Peníze je možné využít také na pořízení chaty či chalupy, musí ovšem splňovat podmínky pro celoroční bydlení. Hypotéku nemusíte mít po celou dobu splácení u jedné banky. Můžete ji refinancovat, tedy vzít si úvěr u jiné nové banky a úvěr u stávající banky doplatit. 

Podmínky hypotéky

Každý zájemce o úvěr na bydlení musí splňovat podmínky pro získání hypotéky. Základní podmínkou je věk žadatele, přičemž minimální věková hranice je 18 let, někde dokonce 21 let. Banky si individuálně stanovují i horní věkovou hranici. Veronika Kráčmar Hegrová k tomu dodává: „Jednotlivé banky přistupují k věku žadatele trochu jinak, proto některé umožňují splácet například do 65 let věku, jiné mohou připustit několik let navíc. Ideální vstupní věk je mezi 28 a 36 lety, protože si můžete zvolit nejdelší nabízenou dobu splatnosti a získat nejnižší možnou měsíční splátku hypotéky.“ 

Maximální délka hypotéky, tedy nejdelší možná doba její splatnosti, je aktuálně 30 let. Jedinou výjimkou je mBank, kde lze hypotéku při splnění podmínek splácet až 40 let.

Banky se musí řídit pravidly ČNB

Banky se musí držet platné legislativy. Ze zákona mají poskytovatelé hypoték povinnost řádně posoudit, zda budete schopni úvěr bez problémů splácet. Proto se banky vždy zajímají o výši a zdroj vašeho příjmu a výši stávajících finančních závazků. Pokud je žadatelů o hypotéku více, sledují banky i jejich příjmy. Pokud máte záznam v registru dlužníků, banka vám žádost o hypotéku s nejvyšší pravděpodobností zamítne. 

Dosáhnu na hypotéku?

Maximální výše hypotéky se odvíjí od bonity zájemce o hypotéku. Poskytovatelé hypoték se řídí platnými limity úvěrových ukazatelů (pozn. LTV, DTI a DSTI), jejich výši nastavuje Česká národní banka. Důležitá je rovněž hodnota zastavované nemovitosti. Po vyhodnocení těchto parametrů zjistíte, zda dosáhnete na hypotéku. 

Ukazatel LTV napoví, zda si neberete příliš vysoký úvěr. Vyjadřuje procentní poměr mezi výši úvěru a hodnotou zastavované nemovitosti. Od začátku dubna 2022 je horní hranice tohoto ukazatele 80 % (pozn. 90 % pro žadatele mladší 36 let). 

Ukazatele DTI poměřuje výši poskytnutého úvěru s výši vašeho čistého ročního příjmu. Tento ukazatel má odhalit vaše případné předlužení. Horní hranice tohoto příjmového ukazatele je na úrovni 8,5násobku vašeho ročního příjmu (pozn. 9,5násobku pro žadatele o hypotéku mladší 36 let).

Ukazatel DSTI pomáhá určit maximální možnou výši hypotéky dle příjmu, tedy jestli zvládnete ze svých příjmů hypotéku splácet. Jedná se o procentní podíl celkové výše všech vašich měsíčních splátek úvěrů na čistém měsíčním příjmu. Maximální hranice tohoto ukazatele je 45 % čistého měsíčního příjmu (50 % pro žadatele mladší 36 let). (pozn. Bankovní rada ČNB deaktivovala s účinností od 1. července 2023 nastavení horní hranice úvěrového ukazatele DSTI. Budou hypotéky dostupnější? Dozvíte se v článku Dostupnější hypotéky díky zmírnění limitů.)

Zajímejte se také o to, jaké příjmy se počítají do hypotéky.

Doklady potřebné k vyřízení hypotéky

Při sjednávání hypotéky se zajímejte o to, co je potřeba k vyřízení hypotéky. Potřebovat budete především řadu dokumentů. Přesný seznam požadovaných dokladů zjistíte u svého hypotečního specialisty. 

V první řadě je nutné mít s sebou dva doklady totožnosti. Ty předkládá žadatel o hypotéku a všichni případní spolužadatelé. Využít můžete občanský průkaz spolu s řidičským průkazem. Pokud řidičský průkaz nevlastníte, můžete použít jako alternativu cestovní pas nebo rodný list.  

„Bance je nutné doložit i výši a zdroj příjmu. Zaměstnanci potvrdí příjmy zaměstnavatel na speciálním formuláři banky. OSVČ potřebují minimálně jedno poslední daňové přiznání spolu s potvrzením úhrady nebo přeplatku daně. Banky také obvykle vyžadují několik posledních výpisů z bankovního účtu,“ vysvětluje Veronika Kráčmar Hegrová. 

Seznam dokumentů 

Dokumenty požadované při sjednání hypotéky se liší i podle účelu využití hypotéky. Níže je seznam základních dokumentů, které banky od zájemců o hypotéku běžně vyžadují. Banky si samozřejmě mohou vyžádat i další doklady.

• Koupě nemovitosti – předkládá se návrh smluvní dokumentace (pozn. kupní smlouvu nebo smlouvu o budoucí kupní smlouvě a smlouvu o advokátní úschově).
• Rekonstrukce – předkládá se rozpočet na rekonstrukci. Pokud to vyžaduje zákon nebo rozsah stavebních prací, tak i projektovou dokumentaci.
• Výstavba – bance se předkládá rozpočet a projektová dokumentace nebo alespoň studie, která je jasně okótována a je z ní patrné, o jak velkou stavbu se jedná. Pro první čerpání hypotéky stačí předložit stavební povolení.
• Vypořádání majetku – vyžadovány jsou návrhy smluv na vzájemné vypořádání.

Co je potřeba k hypotéce 

Při sjednávání hypotéky je třeba vždy řešit i otázku pojištění nemovitosti v zástavě. Banka sjednání tohoto majetkové pojištění vyžaduje pro případ, že by došlo ke zničení či poškození nemovitosti. Pojištěna musí být minimálně základní rizika včetně vodovodních škod. Podrobně se tématu pojištění nemovitosti věnujeme v článku Jak na pojištění nemovitosti financované hypotékou. 

Jak si vzít hypotéku?

Sjednání hypotéky nemusí na první pohled vypadat jako snadný úkol. Nemusíte se ale ničeho obávat. Zkušený hypoteční specialista vám vždy ochotně poradí, jak získat hypotéku. Společně si nejen porovnáte aktuální nabídky bank, ale také vyberete nejvhodnější řešení ušité na míru.