Daň z nabytí nemovitosti: Kdy se platí a kdy ne?

Kupní cena bytu, domu nebo pozemku nebývá obvykle jediným výdajem spojeným s pořízením nemovitosti. Při nákupu starší nemovitosti zaplatí nový majitel kromě sjednané kupní ceny také čtyřprocentní daň z nabytí nemovitosti. Přečtěte si, kdy a jak se platí daň z nabytí nemovitosti.

Pořízení vlastní nemovitosti není levné. Například za starší třípokojový byt v Praze dnes prodávající běžně požadují okolo pěti milionů korun. K nákupu tohoto bytu si ovšem musíte zajistit peníze nejen na zaplacení požadované kupní ceny, ale také úhradu daně z nabytí nemovitosti. V případě bytu za pět milionů si musíte připravit dalších 200 tisíc korun. Dalším častým výdajem nad rámec kupní ceny bývá provize realitní kanceláře za zprostředkování obchodu. Pokud si realitní kancelář naúčtuje pětiprocentní provizi, budete potřebovat dalších 250 tisíc korun. Podívejte se, jak financovat i tyto výdaje pomocí hypotéky.

TIP: Hypoteční kalkulačka Hyponamíru.cz vám spočítá online aktuální výši měsíční splátky hypotéky. Porovnáme za vás nabídky jednotlivých bank a hned napoprvé ukážeme nejvýhodnější úrokovou sazbu.

Kdy zaplatíte daň z nabytí nemovitosti

Podle aktuálního znění zákona platí daň z nabytí nemovitosti v roce 2019 vždy kupující (nabyvatel vlastnického práva). Pokud jste si tedy kopili starší byt, dům nebo pozemek na území České republiky, musíte vyplnit formulář nazvaný Přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí a zaplatit finančnímu úřadu příslušnou daň. Ještě do listopadu roku 2016 byla povinnost zaplatit daň na straně prodávajícího a kupující vystupoval pouze v roli věřitele pro případ, že by prodávající daň finančnímu úřadu nezaplatil. Daňová povinnost se týká takzvaných úplatných převodů. Může se jednat buď o platbu v penězích, nebo také například převzetí dluhu či směnu.

Osvobození od daně z nabytí nemovitosti

Daň z nabytí nemovitosti neplatíte, pokud jste nemovitost získali darem nebo v rámci dědictví. Jedná se totiž o bezúplatný převod do vašeho osobního vlastnictví, na který se vztahuje osvobození od daně z nabytí nemovitosti. Daň neplatíte ani v případě, kdy jste koupili nebo převedli družstevní byt do osobního vlastnictví.

Na dani z nabytí nemovitosti ušetří také první majitelé novostaveb u developerských výstaveb, které jsou zvýhodněny a daň se neplatí. V případě prvního nabytí bytové jednotky se daň neplatí také z garáže, sklepa a dalších prostor užívaných společně s bytem. Od daně je rovněž osvobozeno první nabytí pozemku nebo práv na stavbu.

Na co si dát pozor u novostaveb?

• Před pořízením novostavby si ověřte, zda jste skutečně prvními majiteli a jestli již nebyla nemovitosti například pronajímána. V těchto případech bude muset kupující daň z nabytí nemovitosti zaplatit.
• Při prvním nabytí nemovitosti se daň neplatí pouze za podmínky, že jste nemovitost začali užívat do pěti let od kolaudace.
• Od daně z nabytí nemovitosti jsou osvobozeny pouze parcely, na kterých novostavba stojí. Z okolních pozemků jako nádvoří, zahrady či příjezdové cesty se daň již platí.

Výše a výpočet daně z nabytí nemovitosti

Aktuální sazba daně z nabytí nemovitých věcí je 4 %. Výši daně si jednoduše spočítáte sami. Základem pro výpočet daně může být sjednaná kupní cena, cena stanovená na základě znaleckého posudku nebo 75 % ze směnné hodnoty (pozn. hodnota stanovená finančním úřadem – uplatňuje se v případě výrazně nižší kupní ceny oproti běžné tržní ceně). Základ daně se zaokrouhluje na celé stokoruny nahoru.

TIP: Daň z nabytí nemovitosti můžete ve smlouvě započítat do kupní ceny nemovitosti a financovat ji pomocí hypotéky. Musíte mít ovšem hodnotnou nemovitost, abyste vyhověli parametru LTV.

Kupující má na podání daňového přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí tři měsíce po měsíci, v němž byl zapsán vklad práva do katastru nemovitostí. Daňové přiznání se podává na finančním úřadě, v jehož územním obvodu se kupovaná nemovitost nachází. Aktuální formulář daně z nabytí nemovitých věcí je volně ke stažení na stránkách Finanční správy.

Úhrada daně z nabytí nemovitosti

Ve formuláři k dani z nabytí nemovitých věcí si sami doplníte výši daně. Vypočítaná částka je brána finančním úřadem jako záloha a platí se v okamžiku podání daňového přiznání. Následně finanční úřad daň spočítá a porovná ji se zaplacenou zálohou. Pokud finanční úřad vypočítá daň vyšší než byla zaplacená záloha, máte na úhradu doplatku 30 dnů od doručení platebního výměru. Doplatky nižší než 200 korun se nedoplácí.