Dostupnější hypotéky díky zmírnění limitů

Pro zájemce o vlastní bydlení není současná situace na hypotečním a realitním trhu příliš příznivá. Úrokové sazby hypoték se již několik měsíců v řadě drží na historických maximech a ceny nemovitostí klesají vlivem slabší poptávky po nemovitostech jen pozvolna. Zejména pro mladé rodiny je dnes vlastní bydlení finančně nedostupné a mnohdy se musí spokojit s životem v pronájmu. 

„V posledních dvou letech rostly nejen úrokové sazby hypoték, ale také další výdaje spojené s provozem domácnosti. Výrazně více nyní Češi zaplatí především za energie. Vysoká inflace se promítá i do cen vodného, stočného, rostou také například poplatky za internet, dražší jsou nutné i plánované opravy nemovitost. Od příštího roku vláda plánuje zvýšení daně z nemovitosti. Nejen pořízení, ale i samotný provoz domácnosti tedy nyní vyjde podstatně dráž,“ popisuje aktuální situaci Miroslav Majer, CEO fintech startupu hyponamíru.cz. 

Zrušení limitu DSTI

Bankovní rada ČNB na letošním červnovém zasedání rozhodla deaktivovat limit DSTI. Tento úvěrový ukazatel vyjadřuje poměr mezi výší měsíčních splátek úvěrů žadatele o hypotéku a jeho čistým měsíčním příjmem. U zájemců o hypotéku nad 36 let byla tato hranice stanovena na 45 %, u mladých do 36 let pak na 50 %. Deaktivace limitu DSTI platí od 1. července 2023 a banky již nebudou muset tento parametr dodržovat.

Miroslav Majer k úpravě nastavení úvěrových ukazatelů dodává: „Díky deaktivaci limitu DSTI se širšímu okruhu lidí otevírá šance získat úvěr na bydlení. Zájemce o úvěr musel doposud současně splnit všechny tři úvěrové ukazatele ČNB pro hypotéky. Po úpravě bude dle pravidel centrální banky povinné splnit pouze dva zbývající ukazatele DTI a LTV. Neznamená to ale, že najednou dostane hypotéku každý. Banky totiž mohou nadále uplatňovat vlastní hranice tohoto ukazatele, podle kterých budou žádosti o hypotéky posuzovat.“

Aktuální postoje vybraných bank k využití parametru DSTI:

• Moneta Money Bank – parametr DSTI ponechává beze změn
• Česká spořitelna – u klientů do 36 let je maximální výše parametru DSTI 60 %, u starších klientů pak 55 %
• Hypoteční banka – maximální hodnota parametru DSTI je 70 %
• Komerční banky – maximální hodnota parametru DSTI je 50 %
• UniCredit Bank – parametr DSTI  nebude posuzovat

Zdroj: informace jednotlivých bank

ČNB limit DSTI pouze doporučuje

Přestože centrální banka deaktivovala ukazatel DSTI, nabádá banky k obezřetnosti. Aktuálně na stránkách ČNB naleznete informaci, že aktuální doporučená horní hranice tohoto ukazatele činí 40 %. Pokud schvalovaná hypotéka tuto hranici přesahuje, doporučuje centrální banka žádost o úvěr velmi důkladně posoudit. 

Limity DTI a LTV se nemění

Deaktivací limitu DSTI došlo k částečnému zmírnění limitů hypoték. Další dva limity pro hypotéku DTI a LTV zůstávají v platnosti beze změny. Ukazatel DTI vyjadřuje poměr výše celkového zadlužení zájemce o úvěr a výše jeho čistého ročního příjmu. Horní hranice tohoto ukazatele aktuálně činí u žadatele o úvěr staršího 36 let 8,5násobek jeho ročního příjmu. V případě žadatelů mladších 36 let se jedná o 9,5násobek ročního čistého příjmu.

Ukazatel LTV vyjadřuje procentní poměr mezi výší hypotéky a hodnotou zastavené nemovitosti.  Horní hranice LTV je v případě žadatelů starších 36 let 80 %, u žadatelů mladších 36 let pak 90 %.

Kdo dosáhne na hypotéku

Mírnější podmínky hypotéky přispívají k lepší dostupnosti úvěru na pořízení vlastního bydlení. Nejlépe situaci demonstruje následující jednoduchý příklad. 

Příklad: Pan Novák žádá o hypotéku na koupi bytu ve výši 4,5 milionů korun. Hodnota nemovitosti je 6,5 milionu korun a z vlastních zdrojů je připraven zaplatit 2 miliony korun. Banka nabízí úrokovou sazbu ve výši 6 % p.a. Při splatnosti 27 let bude měsíční splátka hypotéky mírně přes 28 tisíc korun. 

Před deaktivaci limitu DSTI by pan Novák hypotéku nezískal. Zatímco horní limit ukazatele LTV a DTI nebyl překročen, v případě ukazatele DSTI byla hodnota nad maximální hranicí (56,2 %). Po deaktivaci limitu DSTI může pan Novák požadovanou hypotéku získat. 

Dostupné hypotéky

Jaký bude mít dopad snížení limitů hypoték na realitní trh? To ukáže čas. Většina odborníků ovšem předpokládá, že zmírnění podmínek pro hypotéky bude mít na trh s nemovitostmi pozitivní vliv. Zrušení limitu DSTI vrátí na trh především ty zájemce o vlastní bydlení, kteří potřebují financovat nemovitost hypotečním úvěrem. 

Vývoj úrokových sazeb hypoték

Citelnější oživení na hypotečním trhu lze očekávat až poté, kdy se úrokové sazby dostanou pod hranici pěti procent. „Ke snižování sazeb hypoték přistoupí banky až v okamžiku, kdy odezní nynější vysoká inflace a ČNB sníží základní úrokové sazby. Podle prognózy ČNB z jara 2023 lze očekávat pokles inflace do blízkosti dvou procent v roce 2024. Při tomto scénáři by se už za rok mohly sazby hypoték pohybovat v blízkosti tří až čtyř procent,“ odhaduje Miroslav Majer.  

Vývoj cen nemovitostí

Už přes rok ceny nemovitostí v Česku klesají. V případě méně atraktivních lokalit a starších nemovitostí v horším technickém stavu spadly ceny až o pětinu. Naopak u novostaveb byly místo slevy mnohem častěji k vidění jiné benefity jako například kuchyňská linka či parkovací stání zdarma. Miroslav Majer k tomu doplňuje: „Příliš velký prostor pro další pokles cen nemovitostí aktuálně nevidím. Do cen stavebních prací i materiálů se promítla vysoká inflace a výstavba či rekonstrukce nemovitosti je oproti předchozím rokům mnohem nákladnější.“

Ze střednědobého pohledu je třeba brát v potaz i nynější útlum v zahajování nových staveb určených k bydlení. Jakmile přijde oživení na hypotečním trhu, lze očekávat, že bude opět poptávka kupujících vyšší než nabídka volných nemovitostí. Tato nerovnováha na trhu bude tlačit cenu nemovitostí vzhůru.