Financování bydlení: Jaké jsou možnosti?

Potřeba vlastnit rodinný dům nebo alespoň byt je u Čechů velmi silná. Ve vlastní nemovitosti žije podle analýzy České spořitelny 77 % obyvatel. Celkem 56 % obyvatel žije ve vlastní nemovitosti nezatížené úvěrem a 21 % splácí úvěr na bydlení. V západních zemích je podíl vlastnického bydlení výrazně nižší. Například v sousedním Německu vlastní rodinný dům či byt zhruba polovina obyvatel. 

„Lidé si mohou vybírat z více možností, jak financovat vlastní bydlení. Nejčastější volbou je v současné době hypotéka. Tímto úvěrem je totiž možné financovat až 90 % hodnoty nemovitosti a splácení lze rozložit na několik desetiletí. Při potřebě nižší částky je vhodný úvěr ze stavebního spoření, případně jiný účelový či neúčelový úvěr. K financování oprav a modernizací vlastního bydlení je možné využít i různé státní dotace,“ uvádí CEO fintech startupu hyponamíru.cz Miroslav Majer. 

Jaké jsou základní možnosti financování bydlení?

Vlastní nemovitost lze získat různými způsoby. Ve výhodě jsou lidé, kteří například rodinný dům, byt či stavební pozemek získají darem nebo v rámci dědictví. V tomto případě odpadá nutnost platit kupní cenu a ušetřené peníze je možné využít například na novou výstavbu, potřebné opravy či vybavení stávající domácnosti.

K financování bydlení je určen především hypoteční úvěr. Další alternativou je úvěr ze stavebního spoření. V případě potřeby nižší částky lze využít také různé spotřebitelské úvěry. Při pořizování vlastního bydlení mohou finančně vypomoci i rodiče, prarodiče nebo jiní nejbližší příbuzní. Nyní si probereme jednotlivé možnosti financování podrobně.

Klasická hypotéka

Běžná hypotéka je účelový spotřebitelský úvěr zajištěný nemovitostí, který je primárně určen k financování bytových potřeb. Peníze od banky je možné využít například na zaplacení kupní ceny nemovitosti (např. bytu, domu, stavebního pozemku a při splnění podmínek i rekreační nemovitosti), financování výstavby nemovitosti, její rekonstrukci nebo také vyplacení spolumajitelů nemovitostí, manžela či manželky ze společného jmění manželů po rozvodu. Hypotéku je možné využít i k refinancování stávající hypotéky. 

„Hypotéka je dlouhodobý úvěr a doba splatnosti může být až tři desetiletí. Maximální výše hypotéky se odvíjí především od hodnoty nemovitostí v zástavě. Žadatelé do 36 let věku mohou získat úvěr až do výše 90 % hodnoty nemovitosti (LTV), u starších zájemců pak maximálně do 80 %. Bance je samozřejmě nutné doložit dostatečně vysoký příjem, který je předpokladem pro bezproblémové splacení úvěru,“ doplňuje Miroslav Majer. 

Hypotéky jsou základním úvěrovým produktem retailových bank. Nabízeny jsou jak kmenovými zaměstnanci bankovních domů, tak i prostřednictvím externích finančních zprostředkovatelů. Největšími poskytovateli hypotečních úvěrů v Česku jsou Česká spořitelna, Hypoteční banka a Komerční banka (pozn. z hlediska celkového počtu sjednaných úvěrových smluv). 

Nabízené úrokové sazby u hypotečních úvěrů jsou ze všech úvěrových produktů jedny z nejnižších. V dubnu 2024 se hypotéky prodávaly s průměrným úrokem 5,2 % ročně (pozn. dle statistiky ČBA Hypomonitor). 

Výhody hypotéky:

• Cesta k pořízení vlastní nemovitosti
• Možnost volby doby splatnosti i fixace úrokové sazby
• Nízká měsíční splátka při dlouhé době splatnosti
• Odpočet zaplacených úroků z daní
• Výhodné financování pro mladé do 36 let věku (pozn. LTV 90 %)

Nevýhody hypotéky:

• Nutnost spolufinancování nemovitosti z vlastních zdrojů
• Náročnější administrativa
• Poplatky při sjednání hypotéky a její vedení
• Je vyžadováno ručení nemovitostí

Americká hypotéka

V nabídce některých bank můžete najít i takzvanou americkou hypotéku. Opět se jedná o spotřebitelský úvěr, který je vždy zajištěn nemovitostí. Oproti klasické hypotéce se ovšem jedná o neúčelový úvěr. Peníze od banky můžete využít na cokoliv. Nemusí se tedy jednat přímo o řešení bytové potřeby.

Miroslav Majer k americkým hypotékám dodává: „Specifikem americké hypotéky je rovněž nižší požadovaná hodnota LTV, a to obvykle do 70 % hodnoty nemovitosti. Počítat je třeba i s o něco vyšší úrokovou sazbou. Nabízené úrokové sazby bývají oproti klasické hypotéce o 2 až 3 procentní body vyšší.“

Úvěr ze stavebního spoření

Stavební spoření je v Česku zejména díky státní podpoře stále velmi oblíbené. Na konci roku 2023 bylo dle statistiky Ministerstva financí ČR sjednáno více než 2,9 milionu smluv o stavebním spoření ve fázi spoření. Tento produkt poskytují výhradně stavební spořitelny. V tuzemsku jich aktuálně působí pět.

Stavební spořitelny standardně nabízí dva tarify, a to spořicí a úvěrový. Při zakládání nové smlouvy si tedy můžete vybrat, zda budete pouze spořit nebo také využijete úvěr ze stavebního spoření.

Pokud se rozhodnete využít úvěr, má stavební spoření dvě fáze – spořicí a úvěrovou. V první fázi účastník smlouvy zasílá vklady na účet stavebního spoření a stát mu k nim poskytuje státní podporu. Vklady i státní podpora na účtu stavebního spoření jsou úročeny.

Po splnění podmínek stavební spořitelny je možné čerpat řádný úvěr. Mezi podmínky patří doba spoření minimálně 2 roky a současně naspoření určité minimální částky. Stavební spořitelny obvykle poskytují řádné úvěry po naspoření 35 až 40 % cílové částky. 

Pokud potřebujete půjčit peníze dříve, můžete využít překlenovací úvěr (meziúvěr). Ve fázi spoření až do okamžiku splnění podmínek pro získání řádného úvěru nesplácíte jistinu (tzn. dluh se vám nesnižuje) a platíte jen úroky z úvěru. Samozřejmě po celou dobu si stále spoříte.

Jakmile splníte podmínky pro řádný úvěr, naspořená částka se použije na splacení části dluhu. Zbývající nesplacená jistina je umořována v rámci měsíčních splátek, kdy jde část na splátku jistiny a část na úroky.

„Úročení úvěrů obecně se odvíjí od nastavení sazeb v ekonomice. Rostoucí zájem o úvěry od stavebních spořitelen byl patrný zejména v roce 2023. V tomto období byly úrokové sazby nezajištěných úvěrů u stavebních spořitelen o více než dva procentní doby nižší než u hypoték. Rozdíl v sazbách je patrný i dnes. V březnu 2024 se průměrná úroková sazba nezajištěného úvěru od stavební spořitelny pohybovala na úrovni 4 %,“ srovnává úrokové sazby Miroslav Majer.

Výhody úvěru ze stavebního spoření:

• U nižších částek není nutné zajištění nemovitostí
• Státní podpora až 1 000 Kč ročně (pozn. státní podpora v posledních letech klesá)
• Vklady i státní příspěvky jsou po dobu spoření úročeny
• Vklady jsou pojištěny až do výše 100 000 EUR
• Ideální k financování menších oprav či vybavení domácnosti

Nevýhody úvěru ze stavebního spoření:

• Oproti hypotéce je možné získat nižší částku
• Řádný úvěr je možné využít až po určité době spoření
• Poplatek za vedení spoření
• Úroková sazba je pevná po celou dobu splácení úvěru. To nemusí být výhodné po poklesu úrokových sazeb v ekonomice.

Spotřebitelský úvěr

Spotřebitelským úvěrem není pouze hypotéka, ale i další typy úvěrů (pozn. spotřebitelský úvěr je každý úvěr určený pro spotřebitele, tedy fyzické osoby). Banky či nebankovní úvěrové společnosti mohou nabízet různé neúčelové a účelové půjčky. Existují například různé krátkodobé půjčky výplaty, střednědobé neúčelové úvěry či bezhotovostní úvěry na nákup konkrétního zboží (tzv. splátkový prodej).

Zmíněné úvěry jsou charakteristické nižší maximální výší úvěru a nejsou tedy příliš vhodné k financování nemovitosti. Získat lze od několika tisíc až po 2,5 milionu korun. Doba splatnosti spotřebitelských úvěrů obvykle nepřesahuje 10 let. Oproti hypotéce nebo úvěru ze stavebního spoření je třeba počítat s vyšší úrokovou sazbou. U dobrých nabídek počítejte v průměru se sazbami v pásmu 6 až 8 %. Podstatně dražší je nebankovní úvěr se splatností do jednoho roku. U těchto nabídek vždy pozorně sledujte podmínky úvěru!

Miroslav Majer dále dodává: „Menší spotřebitelské půjčky jsou vhodné zejména k financování drobnějších oprav nebo k pořízení vybavení do nové domácnosti. V kombinaci se státní dotací lze tyto úvěry využít i při investicích do úsporných opatření jako je zateplení fasády, výměnu oken nebo pořízení fotovoltaiky či tepelného čerpadla. Tuzemské banky běžně nabízí speciální účelové úvěry určené přímo na realizaci těchto záměrů. Banky umí dnes zajistit i dotační a technické poradenství.“

Alternativní financování bydlení

Jednou z možností, jak financovat bydlení, je půjčka od rodiny a příbuzných. Největší výhodou je, že peníze můžete získáte bezúročně nebo jen se symbolickým úrokem. V případě potřeby se také můžete dohodnout na úpravě výše splátek. Nevýhodou naopak je, že v případě nesplacení může dojít k narušení rodinných vztahů. Proto se vždy vyplatí sepsat písemnou dohodu, ve které je uvedena výše půjčky, měsíčních splátek, doba splatnosti a případný úrok.

Další atraktivní alternativou k tradičnímu hypotečnímu financování může být rent-to-own model financování. Tuto možnost nabízí firmy jako Mooy. Zatímco ve Velké Británii je tento koncept znám už půl století, v České republice je stále považován za poměrně nový způsob financování nemovitostí z posledních let.

Tento model funguje tak, že si zájemci vyberou nemovitost a se společností uzavřou smlouvu na koupi nemovitosti. Během období definovaného smlouvou v ní mohou bydlet, přitom platí nájem a zároveň odkládají peníze, které jim v budoucnu umožní nemovitost od této společnosti odkoupit.