Lidé refinancují hypotéky kvůli lepším podmínkám, ale novela zákona to od roku 2024 ztěžuje. Kdy se změna banky opravdu vyplatí?
Češi rádi ušetří nejen na každodenních výdajích, ale i na splátkách hypotéky. Pokud se naskytne příležitost, zvažují možnost převést svou hypotéku do jiné banky. Příznivou dobou pro změnu hypotéky bývá období, kdy úrokové sazby klesají. Toto rozhodnutí však přináší i určité nevýhody a rizika. Jak funguje refinancování hypotéky v roce 2024, jaké má výhody a nevýhody a kdy se změna banky skutečně vyplatí?
Banky si na poli hypoték konkurují a snaží se získat co nejvíce klientů. Jedním ze způsobů, jak „přetáhnout“ klienta od konkurence, je nabídnout mu nižší úrokovou sazbu nebo další výhody. Této možnosti Češi v minulosti často využívali opakovaným refinancováním. Pro tento přístup se ujal pojem hypoteční turistika.
„Češi se rychle naučili využívat této možnosti a hledat lepší nabídky od jiných poskytovatelů. V roce 2016 navíc došlo k výraznému snížení poplatků za předčasné splacení hypotéky. Zatímco dříve se tyto poplatky mohly vyšplhat až na statisíce korun, od prosince 2016 se pohybují v řádech stokorun nebo nižších tisíců, a to i při refinancování během fixačního období,“ vysvětluje Miroslav Majer, CEO fintech startupu hyponamíru.cz.
Banky čelí u hypoteční turistiky problému, protože si samy půjčují prostředky, které dále poskytují klientům, a to s pevně stanoveným úrokem po celou dobu sjednané fixace. Když klient během fixace hypotéku refinancuje u jiné banky, banky o část těchto výnosů přicházejí. Tento trend je ročně připravuje až o stovky milionů korun.
Od září 2024 platí novela zákona o spotřebitelském úvěru, která má za cíl omezit hypoteční turistiku. Dosahuje toho zvýšením poplatků za předčasné splacení hypotéky.
U hypoték uzavřených nebo refinancovaných do konce srpna 2024 si banky mohou za předčasné splacení účtovat jen administrativní poplatek spojený s předčasným splacením úvěru. U smluv uzavřených nebo refinancovaných po 1. září 2024 se ale nově připočítává také náhrada účelně vynaložených nákladů. Výše této náhrady vychází z aktuálně platné referenční úrokové sazby stanovené Českou národní bankou.
Této náhradě se běžně říká úrokový rozdíl. Výpočet probíhá tak, že banka nejprve sečte úroky, o které přijde kvůli předčasnému splacení hypotéky. Od této částky poté odečte úroky, které by mohla získat, pokud by stejnou půjčku poskytla novému klientovi za aktuálních podmínek.
Refinancování hypotéky 2024: Refinancování stojí za zvážení v případě výrazného poklesu tržních úrokových sazeb. Kromě výše úroku je však potřeba sledovat i další poplatky spojené s převodem hypotéky k jiné bance.
Dobrou zprávou je, že ani po novele nejsou poplatky za předčasné splacení hypotéky neomezené. Úrokový rozdíl, který si banky mohou naúčtovat, má jasně stanovené limity:
Například pokud máte hypotéku ve výši 6 000 000 Kč s fixací na 5 let a rozhodnete se ji refinancovat po prvním roce, banka vám může naúčtovat poplatek maximálně 60 000 Kč. Pokud byste refinancovali až po čtyřech letech, úrokový rozdíl by činil méně než 15 000 Kč.
Novela zákona se týká pouze smluv uzavřených od 1. září 2024. U hypoték sjednaných dříve platí jiná pravidla. V současnosti tak existují tři způsoby výpočtu poplatků za předčasné splacení, a to podle toho, kdy byl hypoteční úvěr uzavřen nebo refinancován.
Poplatkům za předčasné splacení hypotéky se vyhnete v několika specifických případech. Bez poplatku lze hypotéku doplatit do tří měsíců po stanovení nové fixace. Výjimky se vztahují také na náročné životní situace, například při úmrtí partnera, se kterým jste hypotéku sdíleli, nebo pokud je úvěr splacen z pojistného plnění. Bez poplatků lze hypotéku ukončit i při vypořádání společného jmění manželů nebo při prodeji nemovitosti, pokud od podpisu smlouvy uplynuly minimálně dva roky.
Refinancování hypotéky může přinést celou řadu výhod, zejména pokud je načasované správně:
Refinancování se může vyplatit také v případě, kdy se zlepší finanční situace klienta, což může zvýšit jeho bonitu a umožnit mu vyjednat lepší úrokovou sazbu. S porovnáním hypoték může pomoci hypoteční kalkulačka, díky níž si lidé mohou vypočítat, zda je výhodné refinancovat.
Hypoteční turistika má i své stinné stránky, které by měli zájemci o refinancování zvážit:
Nejlepší doba na změnu hypotéky je obvykle na konci fixačního období. Tehdy může klient hypotéku splatit bez jakýchkoliv poplatků. Banky poskytují informace o nové sazbě většinou tři měsíce před koncem fixace, což umožňuje klientům srovnat nabídky a případně vyjednat lepší podmínky.
Miroslav Majer dále doplňuje: „V případě, že se na trhu výrazně sníží úrokové sazby, může být výhodné refinancovat i během fixačního období. Pro srovnání hypoték a výběr nejvýhodnější možnosti je ideální oslovit hypotečního poradce, který pomůže porovnat podmínky a vypočítat, zda úspora na sazbách převáží případné náklady spojené s refinancováním.“
Pokud zvažujete refinancování hypotéky, můžete využít následující tipy pro dosažení lepších podmínek:
Při rozhodování o refinancování je třeba kromě úrokových sazeb zohlednit i další aspekty. Patří sem poplatky za správu hypotéky, případné náklady na ocenění nemovitosti nebo podmínky při předčasném splacení úvěru. Zároveň je důležité počítat s náklady na katastr nemovitostí, které s každou změnou banky vznikají. V případě hypoték v České republice se tyto náklady pohybují kolem 4 000 Kč, což je třeba zohlednit při kalkulaci celkové výhodnosti refinancování.
Refinancování může být výhodné, pokud se úrokové sazby hypoték na trhu pohybují výrazně níže než vaše současná sazba, nebo pokud končí fixační období. Převod hypotéky k jiné bance může přinést úspory, ale zároveň vyžaduje pečlivé zohlednění všech nákladů. Zájemci by měli mít jasno v tom, jak refinancování ovlivní jejich splátkový kalendář a celkové náklady na úvěr.
Pokud si nejste jisti, jak změnit banku u hypotéky, nebo zda je pro vás refinancování výhodné, zvažte konzultaci s hypotečním poradcem. Ten vám může pomoci nalézt optimální řešení a poskytnout přehled o možnostech financování.
