Nesplácení dluhů může vést k nucenému prodeji nemovitosti. Poradíme, jak tomu předejít a jak zvládnout exekuci, pokud k ní dojde.
Exekuce představují vážný problém, který může vést až k zabavení a nucenému prodeji majetku. V Česku čelí exekuci aktuálně více než 620 tisíc fyzických osob. Nejčastějšími důvody jsou nesplácené dluhy, například z půjček, nezaplacené účty nebo pokuty. I když se proces exekuce řídí zákonem, pro dlužníky bývá velmi stresující.
„Pokud hrozí zabavení nemovitosti exekutorem, je klíčové jednat včas – komunikovat s věřiteli a hledat řešení, například splátkové dohody. Pokud znáte svá práva a možnosti, můžete zmírnit dopady a najít cestu z této nepříjemné situace,“ uvádí Miroslav Majer, CEO fintech startupu hyponamíru.cz.
Cílem exekuce je vymoci dluh od osoby či firmy, která své závazky dlouhodobě nesplácí. Probíhá na základě rozhodnutí soudu, který pověří exekutora provedením zákonem stanovených kroků k vymožení dlužné částky.
Tento proces může zahrnovat zabavení majetku, blokaci bankovních účtů nebo srážky ze mzdy. Exekuce představuje krajní opatření a bývá důsledkem opakovaného neplnění finančních závazků, jako jsou nesplacené půjčky nebo hypotéky.
V rámci exekuce může být zabaven jakýkoliv majetek dlužníka, který lze zpeněžit. Patří sem například:
Exekutor nesmí zabavit základní životní potřeby dlužníka, jako jsou běžné oblečení, zdravotní pomůcky a léky, základní vybavení domácnosti (například postel nebo lednici) nebo hotovost do výše nezabavitelné částky.
Exekuce na hypotéku je krajním řešením, které banky využívají pouze ve výjimečných případech. Přesto situace, kdy exekuce a hypotéka spolu úzce souvisí, může nastat.
„Exekuce nemovitosti v zástavě vám hrozí v případě, kdy hypotéku dlouhodobě nesplácíte a s věřitelem nekomunikujete. Banka může úvěr zesplatnit, což znamená, že dostanete lhůtu 30 dnů na uhrazení celého dluhu. Pokud celý úvěr včas nesplatíte, banka může pohledávku předat exekutorovi,“ vysvětluje Miroslav Majer.
Taková situace obvykle vede k zabavení nemovitosti exekutorem, který ji následně prodá v dražbě. Dlužník v důsledku dražby o svůj dům či byt přijde. Částka získaná z prodeje nemovitosti je v první řadě použita na umoření dluhu vůči bance a úhradu nákladů exekutora. Pokud zbude nějaká částka, obdrží ji dlužník.
Právní dopady exekuce na hypotéku mohou být velmi závažné. Banka má díky zástavnímu právu přednostní nárok na výtěžek z prodeje nemovitosti. Ostatní věřitelé se uspokojují až z případného zbytku. Zároveň exekuce výrazně snižuje vaše šance na získání dalšího úvěru nebo refinancování.
I když je uvalena exekuce na nemovitost kvůli nesplácené hypotéce, máte možnost dům nebo byt prodat sami. Takový prodej však není jednoduchý.
Zabavení nemovitosti exekutorem znamená, že prodej musí schválit exekutor, který na něj následně dohlíží. Exekutor zajišťuje, aby výnos z prodeje byl v první řadě použit na splacení hypotéky a pokrytí nákladů spojených s exekucí.
Kupující musí být informován o zástavě nemovitosti v exekuci a musí s koupí souhlasit. Takové obchody však nejsou běžné, což situaci ztěžuje. Existují ale specializované společnosti, které se zabývají výkupem nemovitostí zatížených exekucí.
Kdy je výhodné přistoupit k prodeji nemovitosti samostatně místo exekuce a prodeje nemovitosti v dražbě? Pokud máte kupce, který je ochoten zaplatit vyšší částku, než by přinesla dražba. Řešení exekuce s hypotékou tímto způsobem může být finančně výhodnější.
Nejlepší způsob, jak předejít exekuci, je aktivní komunikace s bankou. Často stačí včas upozornit na potíže a hledat společně možná řešení.
Miroslav Majer dále dodává: „Pokud poskytovateli hypotéky sdělíte své obavy ohledně schopnosti splácet, banka vám obvykle nabídne možnosti, jak situaci zvládnout. Může jít například o odložení splátek, prodloužení doby splatnosti úvěru nebo jiné úpravy, které sníží měsíční zátěž.“
Pro banky není exekuce ideální řešení. Proces zabavení nemovitosti exekutorem a následný prodej v dražbě znamenají pro banku nejen administrativní zátěž, ale také dodatečné náklady. Proto je většina bank ochotná vyjít vstříc, pokud dlužník sám aktivně situaci řeší.
Klíčovým krokem je tedy neztrácet čas a začít jednat okamžitě, jakmile se objeví problémy se splácením hypotéky a exekuce začne být reálnou hrozbou.
Chcete si udržet nemovitost i při exekuci? Zkuste jednat s exekutorem o splátkovém kalendáři. Vyhnete se dražbě a získáte čas na vyřešení závazků, což může být výhodnější než nucený prodej.
Nejlepší prevencí je začít jednat okamžitě, jakmile máte první pochybnosti o vaší schopnosti splácet. Jednou z možností je refinancování hypotéky, které však vyžaduje rychlé jednání – refinancování hypotéky s exekucí už totiž banka neschválí.
Při refinancování lze prodloužit dobu splatnosti nebo získat výhodnější úrokovou sazbu, což vede k nižším splátkám. Nižší měsíční závazky pak dlužníkům umožňují lépe zvládat situaci, a tím předcházet vážnějším problémům.
Dalším důležitým krokem je prevence v podobě pojištění. Pojištění schopnosti splácet za vás může převzít splátky při dlouhodobé pracovní neschopnosti nebo ztrátě zaměstnání, často až na jeden rok. V případě úmrtí dokáže pokrýt celý zbývající dluh.
Je také vhodné mít životní pojištění, které může být další oporou v nepředvídatelných situacích. Tato opatření vám pomohou nejen předejít problémům, ale také předejít zabavení nemovitosti exekutorem.
Exekuce na nemovitost nemusí vždy vycházet z nesplácení hypotéky, ale může být důsledkem jiného dluhu. Taková situace může ovlivnit i váš hypoteční úvěr.
Exekutor může nemovitost prodat v dražbě, aby pokryl pohledávky věřitelů. Peníze z prodeje však nejprve směřují na úhradu hypotečního dluhu, protože nemovitost je zastavena ve prospěch banky. Zbytek částky pak rozdělí mezi další věřitele.
Riziko představují i srážky z příjmů, které mohou ztížit splácení hypotéky. Proto je důležité včas komunikovat s exekutorem a dohodnout splátkový kalendář, který umožní zvládnout dluhy i hypotéku.
S žádostí o hypotéku při exekuci pravděpodobně neuspějete. Banky totiž při posuzování žádostí kontrolují registry dlužníků a záznam o exekuci je pro ně důvod žádost zamítnout.
Výjimkou mohou být případy, kdy je dluh zanedbatelný a máte dostatečné příjmy na jeho splácení. Taková situace nastává například u manželů, kdy jeden z nich má dluhy a hypotéku z minulosti, ale jejich společné příjmy umožňují splácení všech závazků. I tak ale banka často stanoví vyšší úrokovou sazbu, aby pokryla riziko.
Získání hypotéky s exekucí je velmi obtížné, ale ne nemožné. Klíčové je nejprve exekuci vyřešit – například sjednáním splátkového kalendáře s exekutorem nebo pomocí refinancování jiného dluhu. Po odstranění exekuce je důležité zlepšit svou bonitu: uhradit další závazky, minimalizovat negativní záznamy v registrech a prokázat stabilní příjem. Banky také mohou zohlednit zástavu nemovitosti, pokud je bez dalších právních omezení.
Situace je ještě složitější, pokud chcete použít nemovitost v exekuci jako zástavu pro nový úvěr. Banky totiž potřebují mít jasné zástavní právo, což nemovitost zatížená exekucí nesplňuje. V takovém případě je šance na získání nové hypotéky nulová.
