Hypotéka a kupní smlouva: Kompletní průvodce pro kupující

Co si z článku odnést:

• Jak správně nastavit kupní smlouvu při koupi nemovitosti na hypotéku.
• Postup kroků, které vás čekají při vyřizování hypotečního úvěru.
• Význam a hlavní náležitosti klíčových dokumentů jako je rezervační smlouva, smlouva o smlouvě budoucí a kupní smlouva.
• Jak probíhá přepis nemovitosti na katastru.
• Co je advokátní úschova a před čím vás ochrání.
• Jaké poplatky jsou spojené s koupí nemovitosti.

Koupě nemovitosti na hypotéku je jedním z největších životních rozhodnutí, které vyžaduje pečlivou přípravu. Výběr bytu nebo domu je sice klíčový, ale neméně důležité je i správné nastavení kupní smlouvy. Chyby, jako jsou nesprávné nebo neúplné údaje, nepřiložení povinných příloh, nejasné vymezení předmětu převodu či špatně uvedený právní titul, mohou mít za následek zamítnutí žádosti o hypotéku.

Miroslav Majer, CEO fintech startupu Hyponamíru.cz, uvádí: „Při financování nemovitosti hypotékou je kupní smlouva klíčovým dokumentem. Vedle ní se ovšem setkáte i s řadou dalších dokumentů, jako jsou žádost o hypotéku, rezervační smlouva nebo smlouva o smlouvě budoucí, odhad nemovitosti, žádost o čerpání, doložení pojištění nemovitosti, zástavní smlouva a návrh na vklad zástavního práva. Nemusíte se toho obávat – s vyřízením těchto dokumentů vám pomůže hypoteční specialista, a v Hyponamíru je vše dostupné v online hypotečním bankovnictví.“

Jaký je postup koupě nemovitosti na hypotéku?

Postup koupě nemovitosti začíná výběrem vhodné nemovitosti a důkladnou kontrolou jejího aktuálního právního stavu. Tento krok má za cíl zjistit, jaké zástavy, věcná břemena nebo jiná omezení váznou na bytě, domě a příslušných pozemcích. 

Banka poskytující hypotéku tyto skutečnosti sleduje, ale některé zástavy či břemena, jako například zástavní právo z předchozí hypotéky prodávajícího, zpravidla nejsou překážkou pro poskytnutí nové hypotéky. Tyto situace jsou běžné a banka s nimi často dokáže pracovat při schvalování úvěru.

Vyřízení hypotečního úvěru zahrnuje několik kroků:

1. Žádost o hypotéku: Po výběru nemovitosti podáte žádost o hypotéku u vybrané banky. Součástí tohoto kroku je doložení vašich příjmů a dalších potřebných dokumentů.
2. Odhad nemovitosti: Banka provede odhad nemovitosti, aby určila její tržní hodnotu a stanovila maximální výši hypotéky.
3. Podpis rezervační smlouvy nebo smlouvy o smlouvě budoucí: Tyto dokumenty zajišťují, že vámi vybraná nemovitost nebude prodána jinému zájemci.
4. Kupní smlouva a její kontrola: Kupní smlouva je klíčovým dokumentem, který definuje podmínky převodu nemovitosti.
5. Podání návrhu na vklad do katastru: Po podpisu kupní smlouvy se podává návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí.
6. Čerpání hypotéky a dokončení převodu: Po provedení všech nezbytných kroků dojde k čerpání hypotéky a dokončení převodu vlastnictví nemovitosti na vás.

Tento proces může být složitý, ale pečlivá příprava a spolupráce s odborníky vám ho pomůže zvládnout hladce.

Klíčové dokumenty při koupi nemovitosti:

• Rezervační smlouva
• Smlouva o smlouvě budoucí
• Kupní smlouva

Tyto smlouvy společně tvoří základní pilíře celého procesu. Rezervační smlouva zajistí, že nemovitost nebude prodána někomu jinému, smlouva o smlouvě budoucí právně zavazuje obě strany k podpisu kupní smlouvy v dohodnutém termínu. Kupní smlouva pak formálně stvrzuje převod vlastnictví. Pečlivé dodržení postupu a správné vyhotovení těchto dokumentů je zásadní pro úspěšný a bezproblémový průběh celé transakce.

Rezervační smlouva

Rezervační smlouva je právně závazný dokument, který se uzavírá mezi kupujícím, prodávajícím a obvykle také zprostředkující realitní kanceláří v okamžiku, kdy si kupující vybere nemovitost a chce si ji rezervovat, aby nebyla prodána někomu jinému. Tento smluvní vztah se uzavírá ještě před podpisem smlouvy o smlouvě budoucí nebo kupní smlouvy. 

Hlavní náležitosti rezervační smlouvy zahrnují identifikaci nemovitosti, cenu, výši rezervačního poplatku, termín podpisu kupní smlouvy a podmínky pro odstoupení od smlouvy. Rezervační smlouva také často stanovuje sankce za nedodržení dohodnutých podmínek.

Smlouva o smlouvě budoucí

Smlouva o smlouvě budoucí je právní dokument, který zavazuje obě strany – kupujícího i prodávajícího – k uzavření kupní smlouvy ve stanoveném termínu a za předem dohodnutých podmínek. Tento typ smlouvy se často uzavírá v situacích, kdy není možné okamžitě podepsat kupní smlouvu, například kvůli čekání na schválení hypotéky.

Hlavní náležitosti smlouvy o smlouvě budoucí zahrnují specifikaci předmětu koupě, kupní cenu, termíny plnění a sankce za nedodržení podmínek. Tato smlouva poskytuje právní jistotu, že transakce bude dokončena dle dohody.

Kupní smlouva

Kupní smlouva je klíčový právní dokument, který formálně upravuje převod vlastnictví nemovitosti od prodávajícího na kupujícího. Miroslav Majer dále dodává: „V kontextu hypotéky je kupní smlouva zásadní, protože banka ji vyžaduje k dokončení úvěrového procesu. Obsahuje důležité informace jako přesnou specifikaci nemovitosti, dohodnutou kupní cenu, platební podmínky a datum převodu vlastnictví. Hypotéka a kupní smlouva spolu úzce souvisejí, protože schválení hypotéky je podmíněno správným vyhotovením a podepsáním kupní smlouvy.“

Co musí obsahovat kupní smlouva?

Kupní smlouva musí splňovat určité právní náležitosti, aby byl převod nemovitosti platný a bezpečný pro obě strany. Mezi tyto právní náležitosti kupní smlouvy patří přesná identifikace zúčastněných stran, podrobný popis nemovitosti, dohodnutá kupní cena a podmínky platby. Důležité je také zahrnout záruky o právním stavu nemovitosti, aby byl zajištěn hladký a právně bezproblémový převod vlastnictví.

Mezi podstatné náležitosti kupní smlouvy patří:

• Identifikace smluvních stran – jasné uvedení jmen a adres kupujícího i prodávajícího.
• Detailní popis nemovitosti – zahrnuje parcelní čísla, polohu, velikost a případná příslušenství.
• Kupní cena a platební podmínky – dohodnutá cena, způsob a termíny platby.
• Záruky a prohlášení – potvrzení, že nemovitost není zatížena dluhy nebo právními vadami.
• Podmínky převodu vlastnictví – termíny a postup při přechodu vlastnictví.
• Úředně ověřené podpisy smluvních stran – nutné pro platnost smlouvy.

Profesionální příprava dokumentů

U Hyponamíru.cz můžete využít profesionální právní podporu při převodech nemovitostí. Zkušení právníci vám pomohou s přípravou nových smluv, zajistí revizi návrhů k podpisu nebo provedou kontrolu stávajících smluv. K dispozici jsou dva balíčky služeb. První balíček za 9 075 Kč zahrnuje kontrolu a aktualizaci stávající dokumentace. Druhý balíček za 16 819 Kč nabízí tvorbu nové smluvní dokumentace přizpůsobené vašim potřebám. S těmito službami vyřídíte vše na jednom místě se 100% jistotou.

Advokátní úschova při koupi nemovitosti

Advokátní úschova je klíčovým nástrojem pro bezpečné uložení financí při koupi nemovitosti. Smlouva o úschově, kterou advokát uzavírá s kupujícím a prodávajícím, zajišťuje, že peníze budou uvolněny prodávajícímu až po splnění všech podmínek kupní smlouvy. Tento postup chrání obě strany před riziky spojenými s převodem vlastnictví. Důležitou součástí advokátní úschovy je i povinné pojištění advokáta, které poskytuje další vrstvu bezpečí v případě vzniklých škod.

Přepis nemovitosti na katastru

Přepis nemovitosti na katastru, tedy změna vlastnického práva, je závěrečnou fází v procesu koupě nemovitosti. Tento postup začíná podáním návrhu na vklad do katastru nemovitostí, který může podat kupující, prodávající nebo advokát. Spolu s návrhem je nutné přiložit kupní smlouvu s ověřenými podpisy. Katastr následně provede kontrolu a, pokud je vše v pořádku, provede změnu vlastnického práva. Tento proces obvykle trvá 20 až 30 dní, po jehož dokončení se kupující stává oficiálním vlastníkem nemovitosti.

Poplatky při koupi nemovitosti

Při koupi nemovitosti na hypotéku je třeba počítat s různými poplatky. Jaké jsou poplatky spojené s koupí nemovitosti? Prvním a největším z nich je provize realitní kanceláře (pokud zprostředkovává obchod), kterou obvykle hradí kupující, pokud není dohodnuto jinak. Výše provize se obvykle pohybuje mezi 3 až 5 % a počítá se z kupní ceny nemovitosti. 

Dále jsou zde poplatky spojené s hypotékou, jako je zpracování úvěru, odhad nemovitosti či čerpání úvěru. Také je třeba počítat s poplatky za pojištění nemovitosti, návrh na vklad do katastru nemovitostí (aktuálně je poplatek za přijetí návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu 2 000 Kč) a případné právní služby.