Hypotéka na rozestavěnou nemovitost – jak ji získat?

Na realitním trhu jsou dostupné nejen dokončené nemovitosti připravené k okamžitému nastěhování, ale také řada rozestavěných rodinných domů. Hlavní výhodou koupě nemovitosti ve výstavbě je především možnost jejího dokončení dle individuálních představ nového majitele. Někteří kupující ocení i možnost dostavby svépomocí, při které mohou ušetřit značnou část peněz. 

„Rozestavěný rodinný dům mohou nabízet k prodeji nejen lidé, kterým schází peníze na financování dostavby, ale také developeři. Ti mohou prodávat nemovitosti například ve fázi hrubé stavby, rozšířené hrubé stavby nebo vše dokončit takzvaně na klíč. Tuzemské banky hypotéku na hrubou stavbu a její následné dokončení běžně poskytují. Na financování takového záměru se ovšem vyplatí dobře připravit a vše probrat se zkušeným hypotečním specialistou,“ uvádí Miroslav Majer, CEO fintech startupu hyponamíru.cz. 

Financování výstavby i koupě

Pokud uvažujete o financování rozestavěné nemovitosti hypotékou, jako první promyslete, k čemu konkrétně úvěr využijete. Možností je více. Hypotéku můžete samozřejmě využít současně jak na koupi pozemku včetně hrubé stavby domu, tak následné financování dostavby nemovitosti. V tomto případě budete postupovat obdobně, jako byste žádali o hypotéku na novostavbu. První část peněz z hypotéky je vyplacena jednorázově prodávajícímu a druhá část na dostavbu je čerpána postupně. 

Hypotéka na dokončení stavby

Druhou možností je koupě pozemku včetně hrubé stavby domu z vlastních úspor, přičemž hypotéku využijete pouze k financování dokončení stavby. Banka bude požadovat prakticky stejné dokumenty jako při žádosti o hypotéku na stavbu domu. Hypotéka bude v tomto případě čerpána postupně. Miroslav Majer k tématu dodává: „Některé rodiny se mohou rozhodnout dokončit dům vlastními silami, s pomocí rodiny a přátel. O tomto záměru je třeba hypotečního specialistu dopředu informovat, aby vám dokázal vybrat a připravit nejlepší hypotéku na stavbu domu svépomocí.“ 

Hypotéka na koupi rozestavěného domu

Třetí možností je financování koupě rozestavěné nemovitosti hypotékou, přičemž následná dostavba bude plně financována jen z vlastních zdrojů. Tato možnost může být opět výhodná pro ty, kteří plánují dokončení nemovitosti svépomocí. Peníze na stavbu máte okamžitě k dispozici a bance není třeba dokládat faktury od řemeslníků a za pořízený materiál. Hypotéka v tomto případě slouží na financování koupě nemovitosti a bude vyčerpána naráz. 

Náklady na výstavbu a financování

Náklady na dokončení nemovitosti se odvíjí od stavu, v jakém ji kupujete. Běžně jsou nabízeny nové rodinné domy ve fázi hrubé stavby. Před koupí domu zjistěte, co vše je do ceny hrubé stavby započítáno. Stavebníci si totiž pojem hrubá stavba často vykládají po svém a rozsah dokončených prací se může značně lišit. 

Součástí hrubé stavby jsou minimálně obvodové a vnitřní nosné stěny, nenosné vnitřní příčky, stropy, střešní konstrukce a krytina, případně komín, pokud je součástí projektu. Někteří stavebníci mohou do hrubé stavby započítat i okna a vchodové dveře. 

Do rozpočtu na dokončení stavby je třeba započítat celou řadu dalších položek jako například tepelné izolace podlah, stropů a fasády domu, rozvody elektroinstalace, vody a plynu, instalace vytápění a dokončovací práce (tzn. vnitřní omítky, výmalba, podlahové krytiny, výmalba, obklady apod.). 

Pro účely sjednání hypotéky je třeba předložit bance zjednodušený rozpočet. Není tedy nutný velmi podrobný položkový rozpočet stavby pro účely stavebníka.

„Banky si obvykle vystačí s položkovým rozpočtem v rozsahu jedné strany A4. V něm je uvedeno, jaké stavební práce je třeba ještě dokončit a na jak vysokou částku vyjdou. Na základě tohoto dokumentu může banka určit, zda je částka na dostavbu dostačující a může tak s klientem řešit jeho záměr. Rozpočet se používá i při ověřování využití finančních prostředků, kdy odhadce banky kontroluje, do jaké míry bylo prostavěno dle uvolněných peněz,“ vysvětluje Miroslav Majer. 

Jak sestavit rozpočet stavby pro hypotéku?  Tomuto tématu se podrobně věnujeme v článku Jak sestavit položkový rozpočet stavby kvůli hypotéce. 

Jaké banky nabízejí hypotéky na rozestavěné domy?

Pokud znáte přesný účel využití hypotéky a už jste si spočítali předpokládané náklady na dokončení stavby, přichází na řadu srovnání hypoték na rozestavěnou nemovitost. Půjčku na dům, i když rozestavěný, poskytují všechny tuzemské banky. K rychlému srovnání nabídek hypoték jednotlivých poskytovatelů se vyplatí využít online srovnávač. 

Schválení hypotéky na rozestavěný dům

Proces získání hypotéky na rozestavěný dům začíná podáním žádosti. V prvním kroku je nutné splnit základní podmínky pro získání hypotéky. Banka se bude standardně zajímat o věk, výši a zdroj příjmu žadatele a případných spolužadatelů, stávající výši finančních závazků a také dosavadní platební historii. 

„Banky mohou poskytnout financování až do výše 90 % hodnoty nemovitosti v zástavě. V případě financování rozestavěné nemovitosti bude banka vycházet z odhadu zástavní hodnoty nemovitosti po dokončení stavebních prací,“ doplňuje Miroslav Majer. 

Dále je nutné předložit požadované dokumenty k financované nemovitosti. Pro vyřízení je třeba doložit vždy návrh kupní smlouvy rozestavěné nemovitosti, dále pak stavební povolení, položkový rozpočet plánovaných stavebních prací a časový harmonogram stavby domu.

Pokud je z hypotečního úvěru vyplácena hypotéka prodávajícího, je nutné doložit bance také potvrzení banky prodávajícího, že se po splacení úvěru vzdá zástavního práva. 

Veškeré informace a dodané dokumenty banka následně posoudí a úvěr buďto schválí, nebo zamítne. Pokud je důvodem zamítnutí nízká hodnota zajištění, můžete bance nabídkou do zástavy další vhodnou nemovitost. Před zahájením čerpání hypotéky je nutné nemovitost pojistit, jinak banka čerpání nepovolí. 

Jak probíhá vyplácení hypotéky během výstavby?

Čerpání hypotéky na výstavbu je postupné. Peníze z úvěru tedy nezískáte naráz, ale dochází k vyplácení hypotéky v tranších podle skutečně provedených stavebních prací. Po vyčerpání určité částky je provedena kontrola pověřeným odhadcem banky, který vyhotoví protokol o stavu stavby. Pokud je vše v pořádku, banka uvolní další prostředky. 

Miroslav Majer dále doplňuje: „Při výběru hypotéky se zajímejte o to, kolik čerpání je zdarma. Několik prvních čerpání totiž banky obvykle poskytují zdarma, další už za poplatek. Na vyčerpání hypotéky máte zpravidla dva roky od zahájení čerpání. Pokud se vám blíží konec této doby a stavební práce nejsou dokončeny, můžete požádat banku o prodloužení čerpání.“

Kdy se začíná splácet hypotéka

Hypotéku začnete splácet až po jejím úplném vyčerpání, případně poté, co bance oznámíte ukončení čerpání (pozn. banky umožňují určitou část úvěru nevyužít). Po dobu čerpání hypotéky splácíte pouze úroky z aktuálně vyčerpané výše úvěru.