Kdy si vzít hypotéku a kdy zůstat v podnájmu?

Hypotéka, nebo podnájem? Jednoznačná odpověď na tuto jednoduchou otázku neexistuje. Každý má totiž jiné finanční možnosti a každému také vyhovuje něco jiného. Přečtěte si, jaké výhody má podnájem a jaké otázky si položit předtím, než požádáte o hypotéku.

Snad každý alespoň jednou v životě stál před rozhodnutím, zda si pořídit vlastní nemovitost na hypotéku nebo bydlet v podnájmu. Obě možnosti mají své výhody i nevýhody. Vyšší ceny nemovitostí a s tím související horší dostupnost hypoték pro lidi s nižšími příjmy nejsou jediným důvodem, proč někteří Češi dávají přednost bydlení v podnájmu před pořízením bytu či domu na hypotéku. Například ještě neví, zda se na daném místě usadí natrvalo, nemohou se rozhodnout mezi bydlením v bytě či domě nebo se jednoduše nechtějí jakkoliv vázat a vydělané peníze raději využijí třeba do cestování. Ukážeme vám, co vše je potřeba zvážit předtím, než se rozhodnete pořídit si vlastní nemovitost na hypotéku.

TIP: Přemýšlíte o hypotéce a chcete si udělat rychlý přehled o nabídce hypotečních úvěrů na trhu? Hypoteční kalkulačka hyponamiru.cz porovná nabídky jednotlivých bank online. Kromě srovnání hypoték nabízí i výpočet splátky hypotéky.

Podnájem poskytuje svobodu

Hlavní výhodou bydlení v podnájmu je svoboda. Velmi jednoduše totiž můžete vypovědět nájemní smlouvu a přestěhovat se jinam. Bydlení v podnájmu vyhledávají především mladí lidé, kteří se zatím neplánují vázat na jedno konkrétní místo nebo nemovitost. Další výhodou může být i to, že nevydáte ani korunu za údržbu či opravy nemovitosti. Tyto výdaje totiž platí majitel bytu. Naopak zřejmou nevýhodou bydlení v podnájmu je, že obývaná nemovitost nebudete nikdy vašim majetkem. Přitom za podnájem dnes vydáte podobnou částku jako za měsíční splátku hypotéky při pořízení vlastní nemovitosti.

Situace, kdy je výhodnější bydlení v podnájmu:

• Nemám jasnou představu o vlastním bydlení
• V brzké době se plánuji přestěhovat do jiného města
• Nemám dostatek vlastních úspor na pořízení nemovitosti
• Dokončil jsem školu a jsem v prvním zaměstnání teprve několik měsíců
• Nechci se zadlužovat a obávám se splátek hypotéky

Pořízení nemovitosti na hypotéku

Češi si první nemovitost na hypotéku pořizují nejčastěji od 28 do 35 let. V tomto věku již mají za sebou studium na střední či vysoké škole, několik let vydělávají, usadili se a obvykle také založili vlastní rodinu. Přirozeně v této životní fázi hledají jistotu v podobě vlastního bydlení. Nemusejí se obávat, že dostanou výpověď z nájmu a budou nuceni hledat pro svou rodinu nové bydlení.

Pořízení vlastního bytu či domu patří mezi největší životní investice. Většina lidí si nemůže dovolit financovat nákup nebo výstavbu nemovitosti pouze z vlastních úspor a hledají vhodnou hypotéku. Abyste získali požadovanou výši hypotéky, musíte splnit několik důležitých podmínek banky.

Mám dostatek vlastních zdrojů?

V současné době můžete získat hypotéku maximálně do 90 % zástavní hodnoty nemovitosti (pozn. ukazatel LTV). Na 90% hypotéku však nedosáhne každý. Hypoték s LTV mezi 80 a 90 % totiž mohou banky poskytnout maximálně 15 %. Na nejvýhodnější úrokové sazby dosáhnete u hypoték do 80 % LTV. Kdo uvažuje o financování vybraného bytu či domu pomocí hypotéky, měl by být schopen z vlastních zdrojů pokrýt ideálně 20 až 25 % z ceny nemovitosti. Minimálně 10 % je požadavek banky na vlastní zdroje a dalších 10 % poslouží k úhradě provize realitní kanceláře a daně z nabytí nemovitosti. Využít můžete jak vlastní úspory, tak i peníze půjčené od rodiny. Některé banky připustí i kombinaci hypotéky a úvěru ze stavebního spoření.

Jak vysokou hypotéku získám?

Banka si dopředu musí ověřit, zda pro vás splátka hypotéky bude únosná a budete ji schopni řádně splácet. V současné době sledují banky u každého žadatele o hypotéku dva nové ukazatele, a to DTI a DSTI. První ukazatel říká, že vaše celkové zadlužení nesmí být vyšší než devítinásobek vašeho čistého ročního příjmu. Pokud si tedy ročně vyděláte například 500 tisíc korun, maximálně získáte hypotéku ve výši 4,5 milionu korun. Ovšem pouze za předpokladu, že nemáte kromě hypotéky žádné další úvěry a půjčky.

TIP: Nevíte, v čem se liší hypotéka pro zaměstnance od hypotéky pro OSVČ? Přečtěte si článek Hypotéka pro OSVČ a podnikatele.

Zvládnu hypotéku splácet?

Ukazatel DSTI ukazuje, zda pro vás není splátka hypotéky příliš vysoká. Vyjadřuje poměr mezi celkovou výší měsíčních splátek všech vašich úvěrů včetně požadované hypotéky a čistým měsíčním příjmem. Podle doporučení České národní banky by tento ukazatel neměl přesáhnout hodnotu 45 %. Při čistém měsíčním příjmu 50 tisíc korun můžete vydat za splátky maximálně 22 500 korun.

Příklad: Pan Horký se rozhoduje mezi pořízením bytu o dispozici 2+kk na hypotéku a bydlením v podnájmu. V obou případech se jedná o pět let používaný byt v novostavbě v městské části Praha 6. Aktuální tržní cena bytu je 6 200 000 korun včetně provize realitní kanceláře a daně z nabytí nemovitosti. Měsíční pronájem stejného bytu bez poplatků za energie a služby je 23 000 korun. Na kolik by vyšla splátka měsíční hypotéky ukazuje následující tabulka.

Poznámka: *Hypotéka ve výši 4 960 000 Kč, vlastní úspory 1 240 000 Kč, úroková sazba 2,3 %, doba splatnosti hypotéky 27 let

Splácím své dluhy včas?

Při vyřizování hypotéky se banky zajímají také o vaši platební morálku. Pokud jste v minulosti řádně a včas spláceli všechny své úvěry, půjčky, účty za energie, telefon a další služby, se získání hypotéky byste neměli mít problém. Hypotéku naopak nezískají ti, kteří své závazky nesplácí pravidelně nebo jsou dokonce v exekuci.