Hypotéka pro OSVČ a podnikatele

V České republice je aktuálně více než jeden milion podnikatelů, kteří mají samostatnou výdělečnou činnost jako hlavní zdroj příjmu. I tito podnikatelé mohou stejně jako zaměstnanci získat hypotéku. Jedním z hlavních požadavků při žádosti o hypotéku je doložení výše a zdroje příjmu. Přečtěte si, jak banky nahlížejí na příjmy podnikatelů a jak získat požadovanou výši hypotéky?

Zatímco zaměstnancům potvrdí výši výdělku jejich zaměstnavatel, podnikatelé předkládají poslední uzavřené daňové přiznání. Hypotéka pro podnikatele je dostupná pro osoby samostatně výdělečně činné (OSVČ), jejichž podnikání je ziskové. Pokud tedy máte za celé zdaňovací období vyšší výdaje než příjmy, hypotéku od banky nezískáte. V daňovém přiznání je při posuzování bonity podnikatele rozhodující výše základu daně. Tu do značné míry ovlivní, zda uplatňujete paušální výdaje procentem z příjmu nebo si v daňové evidenci započítáváte skutečné výdaje. Čím vyšší máte základ daně, tím vyšší hypotéku můžete získat. „Od roku 2021 mohou OSVČ při splnění zákonem daných podmínek platit paušální daň. Kdo se k režimu paušální daně přihlásil, nepodává v letošním roce daňové přiznání za rok 2021 ani pojistné přehledy. Tuzemské banky letos u těchto žadatelů o hypotéku poprvé uplatní novou metodiku posuzování úvěruschopnosti,“ uvádí Veronika Hegrová z fintech startupu hyponamíru.

Paušální výdaje volí drobní živnostníci s nízkými náklady

Pokud drobný živnostník vystavuje jen pár faktur za měsíc a současně má minimální výdaje, je pro něj obvykle nejvýhodnější využívat paušální výdaje procentem z příjmu. U živností řemeslných a zemědělské výroby si lze dát automaticky do nákladů bez dokládání jednotlivých faktur a účtenek 80 % z příjmů. Maximálně je možné uplatnit výdaje do výše 1,6 milionu korun.

U živností volných, vázaných a koncesovaných je možné u výdajů do 1,2 milionu korun uplatnit 60% paušál. Pokud vykonávaná činnost není živností (např. svobodná povolání, lékaři, právníci), lze uplatnit paušální výdaje ve výši 40 %, nejvýše však 800 tisíc korun za rok. U příjmů z pronájmu je možné uplatnit 30% paušál až do výše 600 tisíc korun za rok.

Modifikace nákladů podle provozované činnosti

„Při využití paušálních výdajů se bude hypoteční specialista zajímat o obor podnikání. Například u IT specialisty může banka místo 60% paušálu uplatnit výdaje ve výši 50 %. Každá banka má vlastní vzorec pro výpočet příjmu z daňového přiznání. V praxi to tedy znamená, že u jedné banky může podnikatel dosáhnout na hypotéku ve výši 3 miliony korun a u jiné získá 3,5 milionu,“ uvádí Veronika Hegrová.

Banky běžně zvýhodňují svobodná povolání, kam patří například advokáti, lékaři nebo právníci. Modifikací výdajů se navýší příjem podnikatele, který následně dosáhne na vyšší hypotéku.

Modelový příklad: Karel Novák (38 let) pracuje na volné noze jako grafik. Za celý rok vyfakturuje dohromady 800 tisíc korun. Pan Novák pracuje z domova a jeho roční výdaje za pomůcky potřebné k práci nepřesáhnou 40 tisíc korun. Ve svém daňovém přiznání uplatňuje paušální výdaje ve výši 60 %.  

Poznámka: Podnikatel uplatňuje pouze základní slevu na poplatníka a nesplácí žádné jiné úvěry a půjčky. Způsob a výše výpočtu modifikovaných výdajů se u jednotlivých bank liší.

Při žádosti o hypotéku po 1. dubnu 2022 nesmí celkové zadlužení pana Nováka přesáhnout 8,5násobek jeho čistého ročního příjmu (pozn. ukazatel DTI stanovený Českou národní bankou). Po modifikaci výdajů by mohl pan Novák získat oproti paušálním výdajům ve výši 60 % o necelých 1,4 milionu korun vyšší hypotéku.

Obratová hypotéka

Hypoteční poradci se často setkávají s podnikateli, kteří mají sice vysoké roční příjmy, ale současně také vysoké náklady. Pokud vedou daňovou evidenci a uplatňují výdaje ve skutečné výši, nízký základ daně jim nedovolí vzít si vyšší hypotéku. Veronika Hegrová k tomu dodává: „Některé banky poskytují takzvanou obratovou hypotéku, kdy je příjem živnostníka odvozen z obratu. Do ročního příjmu může banka započítat například čtvrtinu ročních příjmů. Tímto způsobem může podnikatel s nízkým základem daně dosáhnout na požadovanou hypotéku. Metodika výpočtu a další podmínky se v případě obratové hypotéky u jednotlivých bank liší.“

Modelový příklad: Paní Petra Malá (41 let) provozuje zakázkové krejčovství. Její příjmy za jedno zdaňovací období byly 1,8 milionu korun. Za nájemné obchodu s krejčovskou dílnou, materiál, odborná školení a účetní zaplatí ročně 1,6 milionu korun. Paní Malá vede daňovou evidenci a uplatňuje výdaje ve skutečné výši.

Poznámka: Podnikatelka uplatňuje pouze základní slevu na poplatníka a nesplácí žádné jiné úvěry a půjčky.

Paní Malé nabídla banka obratovou hypotéku. Vypočítaný roční příjem je 432 tisíc korun, což stačí na získání hypotéky do výše přibližně 3,6 milionu korun. Pokud by banka vycházela ze základu daně, dosáhla by paní Malá na hypotéku ve výši maximálně 1 245 300 korun.

Hypotéka pro OSVČ a doklady

Podnikatelé uplatňující výdaje ve skutečné výši nebo využívající výdajový paušál musí bance při vyřizování hypotéky předložit minimálně jedno daňové přiznání za poslední zdaňovací období. Současně musí předložit potvrzení o podání daňového přiznání na finanční úřad a potvrzení o zaplacení daně. Pokud máte na dani dluh, hypotéku nezískáte.

„K ověření výše příjmů a pravidelnosti plateb si připravte také výpisy z účtu. Počet výpisů si určují jednotlivé banky různě. Mohou požadovat pouze jeden, ale také třeba šest posledních výpisů z účtu,“ doplňuje Veronika Hegrová Od finančního úřadu (pozn. správce daně) budete potřebovat potvrzení o bezdlužnosti, které získáte po uhrazení stokorunového správního poplatku. Tento doklad se často dokládá až v okamžiku čerpání hypotečního úvěru.

Všechny banky sledují, kdy zájemce o hypotéku začal podnikat. S čerstvým živnostenským listem u poskytovatelů hypoték neuspějete. Obecně banky jako minimum požadují alespoň půlroční historii a některé trvají dokonce na jednom roku.

Dokládání příjmů v režimu paušální daně

Nový institut paušální daně mohou podnikatelé při splnění zákonem daných podmínek využívat od začátku ledna 2021. U těchto žadatelů o hypotéku nebudou mít banky k dispozici daňové přiznání za rok 2021.

Seznam předkládaných dokumentů pro posouzení úvěruschopnosti těchto žadatelů se může u jednotlivých bank mírně lišit. Banky mohou vyžadovat například předložení daňového přiznání za rok 2020, výpisy z podnikatelského účtu za posledních šest nebo i více měsíců a také potvrzení o vstupu do paušálního režimu.

Počítejte s tím, že se banky budou zajímat o zdroj příjmu. Započítány budou pouze ty transakce na bankovních účtech, které jednoznačně souvisejí s podnikatelskou činností. Uznány nebudou například hotovostní vklady na účet bez doložené fakturace, jednorázové převody z jiného vlastního účtu podnikatele nebo účtů od jeho rodinných příslušníků, výnosy ze spořicích a investičních produktů nebo jednorázové příjmy například z prodeje nemovitosti.

Výdaje podnikatele banky vypočítají procentem z dosažených příjmů (pozn. podobně jako u podnikatelů uplatňujících ve svém daňovém přiznání paušální výdaje procentem z příjmu). Procento paušálu se bude odvíjet od druhu vykonávané činnosti – například u OSVČ v oboru informačních technologií mohou být započítány výdaje ve výši 60 % z dosaženého příjmu.

Pro rok 2024 se zvyšují minimální zálohy OSVČ na sociální a zdravotní pojištění. Jaké částky aktuálně podnikatelé zaplatí a od kdy je třeba výši záloh upravit? Čtěte více v článku Jak se zvýší minimální zálohy OSVČ pro rok 2024?