Investiční nemovitost v zahraničí: Jak ji získat pomocí hypotéky

Co si z článku odnést:

• Zájem Čechů o investiční nemovitosti v zahraničí roste.
• Mezi žádané lokality patří Španělsko, Itálie, Chorvatsko či Rakousko.
• České banky umožňují financovat nákup nemovitosti v zahraničí klasickou hypotékou. 
• K financování investiční nemovitosti v zahraničí lze využít i americkou hypotéku.
• Získat lze i hypotéku v zahraničí. Je ovšem třeba splnit několik podmínek.  

V posledních letech je patrný rostoucí zájem Čechů o pořízení nemovitosti v zahraničí. Mezi atraktivní destinace patří nejen exotická místa jako Bali či Zanzibar, ale také blíže položené a osvědčené lokality, jako jsou Španělsko, Chorvatsko, Itálie či Rakousko. 

Investice do zahraniční nemovitosti je atraktivní nejen díky možnosti vlastního užívání, ale také jako potenciální zdroj pasivního příjmu. Nákup nemovitosti v zahraničí a její následný pronájem může přinášet zajímavý zisk. Pro mnoho zájemců se tak investiční nemovitost v zahraničí stává ideálním nástrojem k diverzifikaci a zhodnocení majetku.

„Výběr investiční nemovitosti v zahraničí je o něco náročnější než v České republice, protože vyžaduje místní znalost trhu a posouzení potenciálu stabilního výnosu. Je také důležité zvážit právní aspekty, rozdílné místní zvyklosti a zákony. Pokud nefinancujete nákup pouze z vlastních zdrojů, je rovněž nutné zajistit vhodné financování u tuzemské nebo zahraniční banky. Naši specialisté mají v této oblasti bohaté zkušenosti a potřebné informace,“ doplňuje Miroslav Majer, CEO fintech startupu hyponamíru.cz.

Nejlepší destinace pro investice do nemovitostí

Pro Čechy jsou nejatraktivnějšími destinacemi pro nákup nemovitostí Chorvatsko, Španělsko, Itálie, Rakousko a nově i Albánie. Čím jsou tyto lokality zajímavé?

• Chorvatsko láká svou blízkostí a možnostmi u pobřeží, například v oblastech jako Istrie a Dalmatské pobřeží. 
• Španělsko, a to například oblasti jako Malága, Costa del Sol a další, nabízí atraktivní investiční příležitosti s příznivými cenami a stabilním realitním trhem. 
• Itálie, zejména oblasti jako Toskánsko nebo jižní pobřeží, láká kupce na svou malebnou krajinu a atraktivní podmínky pro investice, zejména v turistických oblastech.
• Rakousko je populární především díky nemovitostem v horských střediscích, které zajišťují stabilní výnosy z turistického ruchu. 
• Albánie se stává stále atraktivnější díky nízkým cenám a rozvíjejícímu se turistickému trhu, což z ní činí zajímavou investiční příležitost​.

Rizika nákupu nemovitosti v zahraničí

Při nákupu investiční nemovitosti v zahraničí je důležité věnovat pozornost několika klíčovým aspektům. Začněte důkladným průzkumem lokality, abyste zjistili poptávku po pronájmech. Nekupujte nemovitost bez osobní prohlídky, jinak nemusíte odhalit její skryté vady. Dále si ohlídejte právní náležitosti, jako jsou veškeré smlouvy a katastrální zápisy. Místní zvyklosti a daňové povinnosti (např. daň z nemovitosti v zahraničí) se mohou výrazně lišit, proto se vyplatí konzultovat s odborníky, aby se předešlo komplikacím.

Financování nemovitosti v zahraničí

Pokud si plánujete pořídit například apartmán u moře nebo dům na horách, určitě vás bude zajímat, jaké jsou možnosti financování nemovitosti v zahraničí. Mezi nejvyužívanější možnosti patří hypotéka v české bance, americká hypotéka nebo hypotéka sjednaná v zahraničí. Nyní si jednotlivé možnosti představíme podrobněji. 

Česká hypotéka na nemovitost v zahraničí

Financovat nemovitost v zahraničí hypotékou u české banky není tak jednoduché, jak by se mohlo na první pohled zdát. Ručení zahraniční nemovitostí totiž u tuzemských bank není možné. Právní a tržní podmínky v zahraničí se výrazně liší, což bance ztěžuje hodnocení rizik i správu úvěru. Existuje však řešení.

Miroslav Majer k tomu uvádí: „I když tuzemské banky obecně neumožňují ručit zahraniční nemovitostí, některé z nich mohou za určitých podmínek financovat její nákup. Příkladem je produkt Hypotéka bez hranic od ČSOB, který nabízí financování zahraniční nemovitosti, avšak s podmínkou zajištění úvěru nemovitostí v České republice.“ 

U žádosti o hypotéku na nemovitost v zahraničí banky postupují stejně jako u hypoték na české nemovitosti. Proces zahrnuje posouzení bonity žadatele, příjmu, zajištění úvěru a dalších kritérií, která jsou u obou typů hypoték obdobná.

Americká hypotéka na zahraniční nemovitost

Další možností financování nemovitosti v zahraničí je americká hypotéka. Na rozdíl od klasické hypotéky je americká hypotéka neúčelovým úvěrem, což znamená, že nemusíte dokládat, na co peníze použijete. To zahrnuje i možnost financovat nákup nemovitosti v zahraničí. 

Výhodou tohoto typu úvěru je flexibilita, avšak je třeba počítat s vyšší úrokovou sazbou oproti klasickým účelovým hypotékám. Rovněž je zapotřebí více vlastních zdrojů, protože LTV u americké hypotéky bývá obvykle maximálně do 70 % hodnoty nemovitosti. 

Sjednání hypotéky v ČR

Při žádosti o hypotéku banka vyžaduje několik klíčových dokumentů, které slouží k ověření vaší totožnosti, finanční situace a zajištění úvěru. Nezbytné jsou doklady totožnosti žadatele. Výši a zdroj příjmů dokládáte buď potvrzením o příjmech od zaměstnavatele, nebo v případě podnikatelů daňovým přiznáním. Banka se bude také zajímat o výši vašich stávajících závazků.

Dále budete muset předložit výpis z katastru nemovitostí a nabývací titul k nemovitosti, který potvrzuje, jak byla nemovitost získána (např. kupní smlouva). Banka také požaduje odhad ceny nemovitosti a její pojištění proti živelním pohromám s vinkulací ve prospěch banky, aby zajistila výplatu pojistného v případě poškození nemovitosti.

Dokumenty k americké hypotéce jsou obdobné jako u klasické hypotéky.

Zahraniční hypotéka

Hypotéky běžně poskytují i banky v zahraničí. Nabízí se tedy otázka, zda není výhodnější sjednat si hypotéku na nemovitost přímo v zemi, kde ji kupujete. Výhodou tohoto řešení je především to, že bude uplatněna zástava nemovitosti v zahraničí. 

Toto řešení má však jeden zásadní háček. Musíte tamní bance prokázat, že máte k dané zemi určitou vazbu, například tím, že v ní dlouhodobě pracujete nebo žijete. Banka bude také vyžadovat doložení výše a zdroje vašich příjmů, závazků u jiných finančních institucí a ověří si vaši stávající platební historii.

Sjednání hypotéky v zahraniční bance se v mnohém podobá procesu v České republice, ale má své specifické rozdíly, které je důležité mít na paměti. Prvním rozdílem je nižší LTV, tedy poměr mezi výší úvěru a hodnotou nemovitosti. Zatímco v Česku banky poskytují až 90% hypotéku, v zemích západní a jižní Evropy je tento podíl obvykle nižší. To znamená, že budete muset pokrýt větší část ceny nemovitosti z vlastních zdrojů.

Další odlišností je úroková sazba hypotéky – ta může být v zahraničí vyšší než u českých bank, nebo naopak výhodnější, v závislosti na konkrétní zemi a nabídce banky. Také je třeba počítat s více papírováním a nutností úředních překladů všech dokumentů, což může proces výrazně prodloužit. Navíc mohou existovat další poplatky a odlišné podmínky úvěru, například vysoké sankce za předčasné splacení hypotéky.

Je proto důležité předem dobře prozkoumat podmínky u vybrané banky a zvážit veškerá specifika hypotečního úvěru v zahraničí.

Proces získání hypotéky v zahraničí

Jak získat hypotéku v zahraničí? V zemích EU je proces sjednání hypotéky podobný jako v Česku. Nejprve si srovnejte hypotéky na zahraniční nemovitosti. Nechte si připravit několik nabídek a pečlivě porovnejte jejich podmínky.

„Jakmile se rozhodnete pro některou z nabídek, je třeba podat žádost a připravit požadované dokumenty. Zahraniční banka bude vždy vyžadovat doklady pro ověření totožnosti, posouzení vaší finanční situace a zajištění úvěru. Součástí podmínek bude i ručení zahraniční nemovitostí, proto si připravte kupní smlouvu k pořizované nemovitosti,“ uvádí Miroslav Majer.

Pokud splníte všechny požadavky, banka vaši žádost o hypotéku schválí. Po dokončení všech formalit a zajištění úvěru se stanete majiteli nemovitosti v zahraničí. V této fázi je důležité mít sjednané pojištění nemovitosti a být připraven na případné dodatečné výdaje spojené s vlastnictvím, jako jsou daně, údržba a správa nemovitosti.

Investice do nemovitosti v zahraničí může být výhodným krokem, pokud máte správně nastavené financování a jasnou představu o budoucím využití nemovitosti, ať už pro vlastní potřebu nebo pronájem.