Končí vám fixace hypotéky? Poradíme, kdy je nejlepší čas na refinancování hypotéky, jak si vybrat výhodnější nabídku a ušetřit tisíce korun ročně.
Refinancování hypotéky je jednoduchý proces, kterého se není třeba obávat. Chcete-li získat výhodnější úrokovou sazbu, porovnejte nabídky jednotlivých bank a začněte s nimi v dostatečném předstihu před koncem doby fixace vyjednávat. Přečtěte si, jak a kdy se do refinancování pustit.
Úrokové sazby i podmínky hypoték se u jednotlivých bank liší. Podepsáním hypoteční smlouvy se nijak nevzdáváte možnosti přejít ke konkurenci. Pokud vám jiná banka nabídne výhodnější úrok nebo lepší podmínky, můžete svou hypotéku jednoduše refinancovat.
Refinancováním hypotéky se rozumí splacení stávající hypotéky novým hypotečním úvěrem, který má zpravidla nižší úrokovou sazbu nebo výhodnější podmínky. Z této definice tedy vyplývá, že správný čas na refinancování hypotéky přichází tehdy, když vám jiná banka poskytne výrazně výhodnější úrokovou sazbu či další výhody.
Hlavní výhodou refinancování je finanční úspora. Pokud se vám například u třímilionové hypotéky na 27 let podaří snížit úrokovou sazbu z 5 na 4 %, ušetříte každý rok na splátkách více než 20 tisíc korun.
Kromě nižší úrokové sazby můžete získat i další výhody. Banka může například nabídnout bezplatné předčasné splacení úvěru, změny ve smlouvě zdarma, výhodnější poplatky nebo kvalitnější online bankovnictví. Při refinancování si navíc můžete nastavit hypotéku podle svých potřeb – například prodloužit či zkrátit dobu splácení, navýšit úvěr nebo změnit výši a rozložení splátek.
Nejlepší okamžik na refinancování hypotéky je na konci sjednané doby fixace. Pokud se rozhodnete odejít ke konkurenci právě v tomto období, stávající banka vám nesmí účtovat žádné sankce ani penále.
Zákon zároveň jasně stanovuje, kdy je možné splatit hypotéku před koncem fixace bez poplatku. Kromě splacení na konci fixačního období se to týká i těchto situací:
Abyste nepropásli konec fixace hypotéky, poznačte si do kalendáře upomínku. Na hyponamiru.cz můžete využít bezplatnou službu Hlídač hypotéky. Ta vás zavčas upozorní nejen na blížící se konec fixace, ale také za vás pohlídá další důležité termíny (např. možnost složení mimořádné splátky). Službu Hlídač hypotéky můžete využít kdokoliv kdo splácí hypotéku.
Když chcete splatit hypotéku před koncem sjednané doby fixace, může vám banka naúčtovat sankce. To neplatí v případech, kdy je splacení podle zákona bez poplatku. Pro nové smlouvy uzavřené nebo refixované od 1. 9. 2024 platí, že pokud do konce fixace zbývá více než jeden rok, může banka požadovat až 1 % z předčasně splacené částky. Pokud zbývá méně než rok, poplatek nesmí přesáhnout 0,5 %. U úvěrů na bydlení navíc platí limit 0,25 % za každý započatý rok do konce fixace, nejvýše však 1 % celkem.
Tomuto tématu se podrobně věnujeme v článku Předčasné splacení hypotéky od 1. 9. 2024.
Při refinancování si sjednáváte novou hypotéku u jiné banky, a je proto třeba počítat s různými poplatky. Nová banka si může účtovat například poplatek za sjednání úvěru nebo ocenění nemovitosti v zástavě. Řadu těchto poplatků vám ale banka může v rámci akční nabídky odpustit – proto se vyplatí sledovat aktuální podmínky. Důležité je se předem seznámit se sazebníkem nové banky a porovnat ho s podmínkami té stávající. Počítat je potřeba také s poplatky na katastru nemovitostí – při refinancování dochází k výměně zástavního práva mezi bankami, což obvykle znamená platbu za vklad i za výmaz zástavy.
Refinancování hypotéky není složité, ale vyžaduje včasné plánování. Ideální je začít přibližně tři měsíce před koncem fixace. Celý proces obvykle probíhá v těchto krocích:
Jakmile se rozhodnete pro refinancování, zmapujte si aktuální situaci na hypotečním trhu. K přehledu současných nabídek bank se snadno dostanete například prostřednictvím hypoteční kalkulačky pro refinancování na webu hyponamiru.cz.
U jednotlivých nabídek se zaměřte nejen na výši úrokových sazeb, ale také poplatky související s hypotéku (např. poplatek za sjednání hypotéky, vedení úvěrového účtu, odhad nemovitosti apod.).
Před koncem fixačního období vám vaše banka navrhne novou úrokovou sazbu pro další období. Tuto nabídku si můžete snadno porovnat s konkurenčními bankami.
Pokud vám jiné banky nabízí výhodnější úrokovou sazbu, snažte se se stávající bankou dohodnout na dorovnání nabídky. V případě, že vám banka nehodlá vyjít vstříc, můžete hypotéku refinancovat.
Častý mýtus: V prvních letech trvání hypotéky připadá větší část měsíční splátky na úhradu úroků. Velmi často si lidé myslí, že přenesením hypotéky k jiné bance budou znovu od začátku platit vyšší úroky. Není to však pravda. V úrokovém kalendáři pokračuje nová banka tam, kde původní skončila. Pokud získáte nižší úrok, najíždí nová banka na nižší úrokový splátkový kalendář.
Jakmile se rozhodnete změnit banku, oznamte to té stávající. Požádejte o vyčíslení zůstatku úvěru, souhlas s přistoupením nové banky na druhé místo v zástavě a příslib výmazu zástavního práva. Novou banku informujte, že její nabídku přijímáte. S hypotečním specialistou vyplníte žádost a dohodnete se, jaké dokumenty bude potřeba dodat.
Při refinancování budete nové bance dokládat několik dokumentů, které slouží k posouzení vaší bonity i nemovitosti. K nejčastěji požadovaným patří platný občanský průkaz, potvrzení o příjmu, smlouva o stávající hypotéce a výpis z katastru nemovitostí.
Dále je potřeba dodat vyčíslení zůstatku úvěru od původní banky, souhlas s přistoupením nové banky k zástavě a příslib výmazu zástavního práva. V některých případech bude banka vyžadovat i nový odhad nemovitosti – některé ale uznávají i odhad původní, pokud není příliš starý.
Po schválení úvěru následuje čerpání hypotéky. Banky si mezi sebou vymění zástavní právo k nemovitosti – nová banka zapíše své zajištění a původní banka po splacení úvěru souhlasí s výmazem. V této fázi je potřeba počítat s poplatky za návrh na vklad nové zástavy i za výmaz té původní v katastru nemovitostí. Jakmile je starý úvěr splacen a všechny zápisy dokončeny, je proces refinancování hotový.
