Jak na hypotéku: Na co se ptát při uzavírání hypotéky

Většina Čechů splácí hypotéku více než dvě desetiletí. Během takto dlouhé doby se může v životě mnohé změnit, a proto se vyplatí už od samého začátku přistupovat k výběru úvěru na bydlení strategicky. Zvážit je třeba i možná rizika hypotečního úvěru. 

„Zájemci o hypotéku by měli dobře znát podmínky uzavření hypotéky. Nestačí srovnávat pouze výši nabízených úrokových sazeb. Hypotéku je třeba vybírat například i s ohledem na financovanou nemovitost, rychlost vyřízení hypotéky, možnosti předčasného splacení nebo vstupní věk žadatele o úvěr. S výběrem hypotéky se vyplatí vždy poradit se zkušeným hypotečním poradcem, který má detailní přehled o aktuálních nabídkách na trhu,“ doporučuje Miroslav Majer, CEO fintech startupu hyponamiru.cz

Na co lze hypotéku využít

Hypotéka je účelový úvěr. Peníze od banky je možné využít na výstavbu, nákup nebo rekonstrukci nemovitosti určené k trvalému bydlení. Nejčastěji jsou hypotékou financovány byty v osobním vlastnictví, rodinné domy nebo stavební pozemky. Úvěr je rovněž možné využít k refinancování již sjednané hypotéky.

Hypotéku nelze sjednat na všechny nemovitosti. Nezískáte například hypotéku na družstevní byt, protože ho nemůže banka zatížit svým zástavním právem.

Hypotéka a alternativní formy bydlení

Češi v posledních letech stále častěji vyhledávají i různé alternativní formy bydlení. Typickým příkladem jsou rekreační nemovitosti, stavby z vyřazených lodních kontejnerů nebo takzvané modulární domy. 

„Sjednání hypotéky na tyto nemovitosti má svá specifika a jednotlivé banky přistupují k jejich financování rozdílně. Aby například modulární dům byl pro banku akceptovatelnou zástavou, musí být pevně spojen se zemí, zapsán v katastru nemovitostí, stát na vlastním pozemku a mít číslo popisné či evidenční. Tento dům musí být rovněž celoročně obyvatelný a napojen na základní inženýrské sítě,“ uvádí Miroslav Majer.

Jak dlouho trvá vyřízení hypotéky

Řada lidí začíná s výběrem hypotéky teprve v okamžiku, kdy má vybranou konkrétní nemovitost. Počítejte s tím, že vyřízení hypotéky trvá minimálně čtyři až pět týdnů. Doba vyřízení hypotéky není u všech bank stejná. Zeptejte se hypotečního poradce, jak dlouho trvá vyřízení hypotéky. 

Schválení hypotéky urychlíte, když budete mít připravené doklady pro vyřízení hypotéky. Seznam potřebných dokumentů vám sdělí hypoteční poradce. 

Hypotéka bez nemovitosti

„V uplynulých letech poptávka po nemovitostech výrazně převyšovala jejich nabídku. Prodávající často dávali přednost zájemcům, kteří měli připravenou hotovost. Pokud ji nemáte, je možnou alternativou pohotovostní úvěr,“ doplňuje Miroslav Majer.  

Jedná se o předschválený hypoteční úvěr, který se banka zaváže poskytnout ještě předtím, než máte vybranou konkrétní nemovitost. Ovšem pozor. Předschválená hypotéka je pro vás také závazkem budoucího čerpání úvěru.

Před sjednáním tohoto úvěru si pozorně přečtěte podmínky čerpání hypotéky. V případě nečerpání nebo nedočerpání podstatné části hypotéky si banka naúčtuje sankční poplatek. Podrobně se tomuto tématu věnujeme v článku Jak funguje hypotéka bez nemovitosti. 

Dosáhnu na potřebnou výši hypotéky?

Banky při schvalování žádosti o hypotéku vyhodnocují bonitu klienta. K určení bonity je prováděn scoring. Banky sledují tři ukazatele, a to LTV, DTI a DSTI. 

První ze zmíněných ukazatelů představuje procentní poměr mezi výší úvěru a hodnotou zastavované nemovitosti. V současné době již banky nenabízí 100% hypotéky. Na pořízení vlastního bydlení si tedy musíte připravit vlastní finanční prostředky. 

Žadatelé o hypotéku mladší 36 let mohou získat hypotéku až do výše 90 % LTV. U ostatních zájemců je maximální hranice LTV 80 %. 

Druhý ukazatel DTI je poměr výše poskytnutého úvěru a výše čistého ročního příjmu zájemce o hypotéku. Horní hranice tohoto ukazatele je pro žadatele mladší 36 let 9,5. U ostatních zájemců o hypotéku je hodnota 8,5. 

Třetí ukazatel DSTI ověří, zda zvládnete úvěr splácet. V procentech vyjadřuje poměr měsíčních splátek všech splácených úvěrů a výše čistého měsíčního příjmu žadatele o úvěr. U žadatelů mladších 36 let je maximální hodnota tohoto ukazatele 50 %. U ostatních věkových skupin je hodnota ukazatele 45 %. (pozn. Bankovní rada ČNB deaktivovala s účinností od 1. července 2023 nastavení horní hranice úvěrového ukazatele DSTI. Budou hypotéky dostupnější? Dozvíte se v článku Dostupnější hypotéky díky zmírnění limitů.)

K výpočtu ukazatelů LTV, DTI a DSTI můžete využít online kalkulačky na stránkách České národní banky. Zajímejte se také o to, jaké příjmy se počítají do hypotéky.

Banky u zájemců o hypotéku prověřují řadu informací. Při nesplnění podmínek mohou žádost o úvěr zamítnout. Zjistěte, jaké jsou nejčastější důvody zamítnutí hypotéky.

Doba splácení a fixace hypotéky

Při sjednávání hypotéky se můžete sami rozhodnout, jak dlouho chcete úvěr splácet. Čím delší dobu splácení zvolíte, tím nižší bude vaše měsíční splátka hypotéky. Miroslav Majer k tomu doplňuje: „Při sjednávání hypotéky je důležitý vstupní věk žadatele. Ideální doba na sjednání hypotéky je mezi 28 a 36 lety. Banky mají nastavenou maximální věkovou hranici pro splacení úvěru. Některé umožňují splácet hypotéku například do 65 let, jiné mohou připustit několik let navíc. Maximální doba splatnosti hypotéky je u všech bank až na jednu výjimku 30 let.“

Úroková sazba a RPSN

Výše úrokové sazby je u hypoték nejsledovanějším parametrem. Při hledání nejvýhodnější hypotéky se kromě samotné výše nabízené sazby zajímejte také o hodnotu ukazatele RPSN (zkratka roční procentní sazba nákladů). 

Tento ukazatel zahrnuje veškeré nutné výdaje spojené s úvěrem a přesně vypovídá o celkové nákladovosti nabízeného úvěru. Pomocí RPSN můžete lépe srovnat nabídky jednotlivých bank.  

Kromě úrokové sazby obsahuje ukazatel RPSN například i poplatky za vyřízení žádosti o hypotéku, vedení úvěrového účtu, poplatky za převod peněžních prostředků apod. 

Poplatky a pokuty u hypoték

Při výběru hypotéky si porovnejte ceníky jednotlivých bank. U hypoték se můžete setkat například s poplatky za správu hypotečního úvěru, ocenění nemovitosti, expresní čerpání hypotéky nebo rezervaci finančních prostředků po překročení určené doby čerpání. 

„Zvažte i možnosti předčasného splacení hypotéky v průběhu fixace úrokové sazby. Pokud se rozhodnete splatit hypotéku před vypršením stanovené doby fixace, může vám banka účtovat takzvaně účelně vynaložené náklady. Sem patří například náklady na zaměstnance banky, který vyřizuje předčasné splacení, náklady na tisk a kopírování dokumentů a poplatky za notářské úkony. Už v okamžiku sjednání hypotéky se zeptejte, kolik si banka účtuje za případné předčasné splacení hypotéky mimo fixaci,“ doporučuje Miroslav Majer. 

Banky si účtují také pokuty za porušení smluvních podmínek. Prodražit se vám může například nečerpání nebo nedočerpání sjednané hypotéky, kdy si banka může účtovat sankci ve výši až 5 % z nevyčerpané částky. Hlídejte si rovněž odesílání měsíčních splátek. Při prodlení se splátkou vám banka účtuje sankci.   

Pojištění hypotéky

Jednou z podmínek bank je sjednání pojištění nemovitosti, která slouží jako zástava. Banky požadují pojistit minimálně základní rizika včetně vodovodních škod. Nemovitost musí být pojištěna na hodnotu vycházející z odhadu nemovitosti, podle výše úvěru nebo stanovením pojistné částky v úvěrové smlouvě. 

Pozor si dejte na možné podpojištění nemovitosti. Pokud je hodnota majetku vyšší než sjednaná pojistná částka, kterou požaduje banka pro zajištění poskytnutého úvěru, nemusí být v případě škody vyplacené pojistné plnění dostatečné. 

Příklad: Pokud vznikne škoda například ve výši 100 tisíc korun a pojištění je sjednáno pouze na 70 % hodnoty majetku, vyplatí vám pojišťovna pouze 70 tisíc korun. Část vzniklé škody tedy budete muset zaplatit ze svého.

Banka vám obvykle při sjednávání hypotéky rovnou nabídne i pojištění nemovitosti. Při využití této nabídky získáte drobnou slevu z úrokové sazby (pozn. nejčastěji ve výši 0,1 až 0,2 procentního bodu). Pokud vám banka pojištění nabídne, vyplatí se spočítat jeho výhodnost. Při srovnání nabídek více pojišťoven totiž často najdete cenově výhodnější řešení.

Kromě pojištění nemovitosti si můžete k hypotéce dobrovolně sjednat také pojištění domácnosti a pojištění schopnosti splácet.