Splácíte hypotéku a rozhodli jste se přistavět další patro, opravit střechu, fasádu nebo se pustit do celkové rekonstrukce? Neodhadli jste rozpočet a schází vám peníze na dostavbu vaší nemovitosti? V těchto situacích se lidé často zajímají o možnost navýšení hypotéky. Ukážeme vám, jak na to.
Splácíte hypotéku a rozhodli jste se přistavět další patro, opravit střechu, fasádu nebo se pustit do celkové rekonstrukce? Neodhadli jste rozpočet a schází vám peníze na dostavbu vaší nemovitosti? V těchto situacích se lidé často zajímají o možnost navýšení hypotéky. Ukážeme vám, jak na to.
Většina Čechů financuje pořízení vlastního bydlení pomocí hypotéky. Jednou ze základních otázek při sjednávání nové hypotéky je výše potřebné částky. Pokud kupujete novostavbu nebo nemovitost ve výborném technickém stavu, u níž nejsou nutné dodatečné výdaje na opravy, je rozhodování o výši hypotéky poměrně jednoduché. Hypotéka musí vystačit na pokrytí požadované kupní ceny.
V případě hypotéky k financování výstavby rodinného domu nebo pořízení nemovitosti určené k rekonstrukci je situace o něco složitější. Například u zmíněného rodinného domu určeného k rekonstrukci musí hypotéka vystačit nejen na zaplacení kupní ceny nemovitosti, ale také na všechny plánované opravy.
TIP: Spočítejte si hypotéku z pohodlí domova pomocí hypoteční kalkulačky hyponamiru.cz. Vybranou hypotéku si vyřídíte online.
Ať už se rozhodnete pro výstavbu rodinného domu (svépomocí či dodavatelsky) nebo rekonstrukci starší nemovitosti, bude banka při vyřizování hypotéky vyžadovat takzvaný přehled rozpočtových nákladů. Můžete využít speciální formulář přímo od banky, který vám předá váš hypoteční specialista. Při výstavbě nebo rekonstrukci nemovitost svépomocí si můžete tento dokument vyplnit sami. Pokud práci svěříte stavební firmě, vyžádejte si položkový rozpočet přímo od ní. Ceny stavebních materiálů i prací v posledních letech rostou, proto počítejte s dostatečnou finanční rezervou. Velmi často se také stává, že cenu výstavby či rekonstrukce navýší původně neplánované stavební zásahy. Pokud máte dostatečnou bonitu, vezměte si o 10 až 20 % vyšší hypotéku. Standardně až 20 % ze sjednané částky hypotéky totiž nemusíte vyčerpat, přičemž za nevyčerpání této části hypotéky si banky neúčtují žádné sankce či poplatky. Procento možného nedočerpání se může u jednotlivých bank lišit, proto se vyplatí před sjednáním hypotéky informovat u hypotečního specialisty. Například u Raiffeisenbank nemusíte vyčerpat až 50 % hypotéky, což je specifikum této banky.
Obecně nelze s hypotékou manipulovat ve chvíli, dokud není ukončeno její čerpání. Nelze tedy zvyšovat stávající úvěrový rámec hypotéky, který je dán úvěrovou smlouvou. Ve smlouvě je také uvedena splatnost, výše splátky, doba fixace apod.
Pokud již hypotéku splácíte a potřebujete další peníze například na dostavbu či další opravy nemovitosti, můžete požádat banku o navýšení úvěru. Konkrétní podmínky se u jednotlivých bank liší a každá žádost je posuzována individuálně. Pokud si s navýšením hypotéky nevíte rady, rádi vám pomohou naši zkušení hypoteční specialisté. O navýšení hypotéky lze obvykle žádat nejen v době fixace hypotéky, ale také v jejím průběhu. Počítejte s tím, že při navyšování hypotéky se bude banka znovu zajímat o vaši bonitu a hodnotu zajištění. I v případě navyšování hypotéky musí být splněna doporučení České národní banky (pozn. limity ukazatelů LTV, DTI a DSTI*).
| Limity v roce 2023 pro žadatele do 36 let: | Limity v roce 2023 pro žadatele nad 36 let: |
| ? LTV: 90 % | ? LTV: 80 % |
| ? DTI: 9,5 | ? DTI: 8,5 |
| ? DSTI*: 50 % | ? DSTI*: 45 % |
*Poznámka: Bankovní rada ČNB deaktivovala s účinností od 1. července 2023 úvěrový ukazatel DSTI. Toto zmírnění podmínek má přispět k lepší dostupnosti hypotečních úvěrů.
Nejvhodnějších okamžikem k navýšení hypotečního úvěru je období refixace. Před vypršením sjednané doby fixace vám banka nabídne úrokovou sazbu na další období. V této době začněte s bankou jednat o navýšení stávajícího úvěru. Zvýšení hypotečního úvěrů můžete provést i při refinancování hypotéky u jiné banky.
Hypotéku si můžete navýšit také v okamžiku jejího refinancování. Jedná se o splacení původní hypotéky novou, nejedná se tedy o navýšení úvěrového rámce. Při vyjednávání podmínek hypotéky se s bankou dohodnete, že si navýšíte částku například ze současných 2,5 na 3 miliony korun. Proces schvalování hypotéky při refinancování je stejný jako při sjednávání nové hypotéky. I v tomto případě se tedy bude banka zajímat o vaši bonitu a hodnotu zástavy. Pokud budete mít dostatečný příjem a nabídnete bance do zástavy hodnotnou nemovitost, nebudete mít se získáním vyšší hypotéky problém. Při refinancování hypotéky obvykle získáte nejen výhodnější podmínky, ale také nižší úrokovou sazbu.
Peníze na realizaci vašich stavebních záměrů můžete získat i sjednáním druhé hypotéky. Vedle stávající „běžící“ hypotéky si tedy vyřídíte další hypotéku, která se zajistí stejnou nemovitostí. Obě hypotéky jsou na sobě nezávislé, mohou mít tedy jinou dobu splatnosti, výši pravidelné měsíční splátky apod. Banky také při schvalování druhé hypotéky vždy posuzují celkovou výši zadlužení a výši měsíčních splátek všech úvěrů a půjček. Vejít se musíte také do limitu LTV.
Podle aktuálního doporučení České národní banky nesmí splátky všech úvěrů překročit devítinásobek čistého ročního příjmu žadatele o hypotéku. U hypoték v řádu nižších stovek tisíc korun je potřeba počítat s mírně vyšší úrokovou sazbou. Alternativou k druhé hypotéce je úvěr ze stavebního spoření bez ručení nemovitostí.
Ideální je vyčkat se sjednáním úvěru ze stavebního spoření 3 až 6 měsíců po vyřízení hypotéky. Po této době totiž banka nepovažuje úvěr ze stavebního spoření jako dofinancování hypotéky do 100 %. Výhodou úvěru ze stavebního spoření je možnost splácet úvěr velmi dlouhou dobu, a to 20 až 22 let. Stavební spořitelny dnes nabízejí až jeden milion korun bez ručení nemovitostí. Úroková sazba se aktuálně pohybuje mezi 4 až 5 %. Další možností financování je spotřebitelský úvěr. V tomto případě je ale nutné počítat s kratší dobou splatnosti (obvykle 8 až 10 let) a výrazně vyšší úrokovou sazbu oproti úvěru ze stavebního spoření i hypotéce.
Kdy navýšit hypotéku? Důvodů k navýšení hypotéky může být celá řada. Nejčastěji se jedná o situace, kdy překročíte plánovaný rozpočet stavby či rekonstrukce a potřebujete získat další peníze.
K navýšení hypotéky lidé přistupují také například z důvodu nových investic či modernizace. V současné době je například vysoký zájem o instalace fotovoltaických elektráren, tepelných čerpadel nebo investice do zateplení domů či výměny oken. Tato opatření vedou ke snížení energetické náročnosti budov a rovněž i nižším výdajům za energie.
Kromě financí získaných z navýšené hypotéky je možné na tyto záměry čerpat i výhodnou státní dotaci z programu Nová zelená úsporám. V případě realizace úsporných opatření řádně spočítejte, zda se plánovaná investice finančně vyplatí a jaká je doba její návratnosti.
Rozumným důvodem k navýšení hypotéky může být také rozšíření obytné plochy rodinného domu. Pokud například na půdě vybudujete novou bytovou jednotku, můžete ji pronajmout a získat pasivní příjem. Rozšířením stávajícího obydlí můžete rovněž zajistit vlastní bydlení pro své děti či rodiče.
Dalším důvodem navýšení půjčky může být například možnost zajímavé investice. Soused vám například může nabídnout za výhodnou cenu odkup pozemku. Při rozšíření pozemku okolo vašeho domu si zvýšíte celkovou hodnotu nemovitosti.
Hypoteční úvěr můžete rovněž využít k financování nákupu takzvané investiční nemovitosti. Dlouhodobě atraktivní jsou zejména malometrážní byty ve městech, které lze snadno pronajímat. Částku získanou z pronájmu nemovitosti využijete k úhradě splátek hypotéky.
Ceny nemovitostí v Česku dlouhodobě rostou a po splacení hypotéky vlastníte nemovitost v hodnotě několika milionů korun. Byt, dům nebo pozemek můžete v budoucnu poskytnout například vlastním dětem nebo nemovitost prodat a peníze využít třeba jako přilepšení na důchod.
Investici do nemovitosti by mělo předcházet důkladné finanční plánování. Pokuste se realisticky odhadnout zejména budoucí příjmy z pronájmu nemovitosti a výši výdajů spojených s pronájmem.
Pokud potřebujete další peníze na realizaci projektu vlastního bydlení, je dobré vědět, jak na navýšení hypotéky. Jelikož se vždy de facto jedná o sjednání nové hypotéky, čeká vás stejný postup jako při získávání původního úvěru.
Každá banka přistupuje k navýšení individuálně. Připravte se na to, že ve většině případů bude nutné předložit dokumenty pro navýšení hypotéky a znovu bude hodnocena i vaše bonita.
Banka bude požadovat doložení výše aktuálních příjmů a výdajů, ověří si vaši platební morálku v registrech a stanoví aktuální hodnotu nemovitosti v zástavě. Důležité je především dostatečné zajištění pro navýšení hypotéky. Vaše nemovitosti musí mít dostatečně vysokou zástavní hodnotu, případně můžete úvěr dozajistit další nemovitostí.
Jakmile je žádost o novou hypotéku schválena, připraví vám banka úvěrovou dokumentaci. Po podpisu smluv začnete hypotéku splácet. Počítejte s tím, že výše měsíční splátky se změní.
Ke zvýšení šance na navýšení hypotéky můžete přispět i vy. Banka bude při posuzování žádosti o navýšení či sjednání nové hypotéky vyhodnocovat vaši bonitu. Zajímat se tedy bude především o výši a zdroj vašich aktuálních příjmů a finančních závazků.
Pokud se vám podaří doložit bance vyšší pravidelné příjmy, získáte body navíc. Vyplatí se rovněž splatit případné jiné úvěry (pozn. účelové spotřebitelské úvěry, úvěry uzavřené při nákupu na splátky, úvěry na kreditních kartách apod.).
Před plánovaným navýšením hypotéky je nutné mít samozřejmě výbornou platební historii. Navýšení hypotéky vám mohou zmařit například dluhy u dodavatelů energií, telefonních operátorů, dopravního podniku či nedoplatky na daních či povinném pojištění. Zkontrolujte si tedy v předstihu, zda někde nedlužíte!
Banky kladně hodnotí také záruku v podobě dalšího spolužadatele. Tato osoba ovšem musí být dostatečně bonitní.
Ke zvýšení šance na navýšení hypotéky vám může dopomoci i růst tržních cen nemovitostí. Pokud vzrostla hodnota vaší nemovitosti, banka získá větší prostor pro navýšení stávající hypotéky.
S navýšením hypotéky se pojí výhody i nevýhody. Mezi výhody navýšení hypotéky patří především získání dalších financí. V případě poklesu tržních úrokových sazeb je možné získat novou hypotéku levněji.
Nevýhodou navýšení stávajícího úvěru či druhé hypotéky jsou vyšší celkové náklady a vyšší finanční zátěž rodinného rozpočtu. Výši splátky si ovšem můžete snížit prodloužením doby splatnosti úvěru. Pokud si sjednáte druhou hypotéku, vznikne vám dvojí administrativa. Je tedy třeba zvážit nejen plusy, ale i veškerá rizika navýšení hypotéky.
Při refinancování stávající hypotéky nebo sjednání druhé hypotéky zohledněte aktuální situaci na úvěrovém trhu. Banka vám totiž poskytne peníze za tržní úrokovou sazbu. Pokud měla původní hypotéka nižší sazbu, vyjdou vás další peníze navíc dráž.
Doba splácení hypotéky se nejčastěji pohybuje mezi 25 a 30 lety. Během takto dlouhé doby můžete naspořit nebo jinak získat finanční prostředky (např. z dědictví), které se rozhodnete využít ke složení mimořádné splátky hypotéky.
V průběhu splácení hypotečního úvěrů můžete každý rok k výročí smlouvy zdarma složit mimořádnou splátku až ve výši 25 % dlužné částky (pozn. bez ohledu na konec fixace). V době končící fixace můžete vložit i vyšší mimořádnou splátku nebo hypotéku doplatit celou.
O záměru složit mimořádnou splátku hypotéky je třeba většinu bank dopředu informovat. V úvěrové smlouvě najdete ustanovení, které podrobně popisuje způsob úhrady mimořádné splátky.
