Jak se změnil hypoteční a realitní trh v roce 2022

Vzpomínáte si, jaký boj o nemovitosti sváděli kupující v roce 2021? O byty i rodinné domy se ucházely desítky zájemců a zejména nemovitosti na dobré adrese se v nabídkách realitních kanceláří většinou neohřály ani týden. Poptávka po nemovitostech natolik převyšovala jejich nabídku, že prodávající v řadě případů přistupovali k prodeji v aukci. Nemovitost získal ten zájemce, který nabídl nejvyšší částku.

V roce 2022 se vývoj na trhu realit zásadně změnil. Výrazně ubylo kupujících a doba prodeje nemovitosti se prodloužila až na několik měsíců. Růst cen nemovitostí se definitivně zastavil a ve druhé polovině roku začaly ceny dokonce klesat. Zlevňovali především ti majitelé nemovitostí, kteří potřebovali rychle prodat. Obrat trendu se nevyhnul ani trhu hypoték.

„Vývoj hypotečního trhu v roce 2022 zásadním způsobem ovlivnil růst úrokových sazeb. V dubnu navíc začaly platit nové limity ukazatelů LTV, DTI a DSTI, které zhoršily dostupnost úvěrů na bydlení. Domácnosti se v průběhu roku rovněž potýkaly s extrémní inflací. Výdaje domácností za bydlení výrazně navýšily především rostoucí platby za energie,“ uvádí důvody poklesu zájmu o hypotéky Miroslav Majer, CEO fintech startupu hyponamiru.cz.

Hypoteční trh 2022

I když zatím nejsou k dispozici konečné statistiky za rok 2022, celkový objem sjednaných hypoték se bude pohybovat okolo 196 miliard korun. Pro srovnání v roce 2021 to bylo historicky nejvyšších 541 miliard korun. 

Miroslav Majer k tomu dodává: „Z dlouhodobého pohledu není celkový objem sjednaných hypoték až tak tragický, podobných hodnot dosáhl hypoteční trh v roce 2019. Horší zprávou ovšem je, že většinu ročního objemu tvoří hypotéky uzavřené hned v úvodu roku 2022. Od září jsme svědky dramatického meziročního poklesu celého trhu, a to až o 85 procent.“  

Vývoj úrokových sazeb 2022

Za propadem zájmu o hypotéky stály především rychle rostoucí úrokové sazby. Zatímco na začátku roku 2022 se ještě průměrná úroková sazba u nových hypoték pohybovala těsně nad hranicí tří procent, v listopadu to bylo již okolo šesti. Splátky hypotéky vzrostly o několik tisíc korun.

Například u úvěru ve výši tři miliony korun s dobou splatnosti 30 let je při úrokové sazbě tři procenta měsíční splátka hypotéky 12 648 korun. Pokud se úroková sazba zvýší na šest procent, vzroste splátka té samé hypotéky o více než pět tisíc korun na téměř 18 tisíc korun. 

„Úrokové sazby hypoték rostly především v první polovině roku 2022. Česká národní banka v té době rychle zvyšovala základní úrokové sazby. Vyhlašovaná repo sazba je jedním z atributů, který určuje, za jaký úrok se budou peníze půjčovat. Naopak v posledním čtvrtletí je již patrná stagnace úrokových sazeb hypoték,“ doplňuje k vývoji hypotečního trhu Miroslav Majer. 

Rok extrémní inflace

Česká národní banka v průběhu roku 2022 zvyšovala základní úrokové sazby hned čtyřikrát. K poslední změně došlo 23. června, kdy se repo sazba zvedla na rovných 7 procent. Důvodem zvyšování sazeb ze strany ČNB byla rychle rostoucí inflace, která meziročně rostla dvouciferným tempem. Podle podzimní prognózy centrální banky by se měla průměrná roční míra inflace za rok 2022 vyšplhat na 15,8 procenta. To je nejvíce od roku 1992. V příštím roce by se měla inflace podle stávajícího odhadu dostat na 9,1 procenta. 

Obavy z budoucnosti

Vysoké úrokové sazby nejsou jediným problémem, který přispěl k zamrznutí poptávky po hypotékách. Mnozí Češi se začínají obávat budoucnosti. „Extrémní inflaci pociťují všechny domácnosti. Výrazně více než loni si připlatíme za vše od energií přes potraviny až po různé služby. Ekonomika se dostává do recese a zanedlouho poroste i nezaměstnanost. Z obavy možné ztráty příjmu a rostoucích výdajů mnohé domácnosti přehodnotily myšlenku pořízení vlastního bydlení,“ uvádí Miroslav Majer. 

Doba fixace hypotéky

V roce 2022 je patrná změna trendu u preferované doby fixace hypotéky. Zatímco ještě na začátku roku dávali žadatelé o hypoteční úvěr přednost dlouhodobé fixaci, v druhé polovině roku častěji volili kratší tří či pětiletou fixaci. Vysvětlení je poměrně jednoduché. Inflace a s ní i úrokové sazby budou v horizontu dvou až tří let klesat. Při refixaci hypotéky nebo jejím refinancování je možné dosáhnout na výhodnější úrokovou sazbu. 

Realitní trh 2022

Ve vývoji realitního trhu nastal velký zvrat. Po mnohaletém růstu začaly ceny bytů a rodinných domů pozvolna klesat. Podle odhadu hyponamíru odstartoval pokles ve třetím čtvrtletí roku 2022. Nemovitosti oproti roku 2021 ovšem zlevnily pouze o jednotky procent. Ceny si držely stavební pozemky, kterých je na trhu dlouhodobě nedostatek. 

Nejvíce klesaly ceny starších nemovitostí. V případě novostaveb byly ceny poměrně stabilní a většina prodávajících nezlevnila. Developeři hledali cesty, jak přilákat kupující. Místo slevy častěji nabízeli například kuchyňskou linku zdarma nebo zvýhodněné financování. Zejména ve druhé polovině roku 2022 je patrná stagnace realitního trhu. Kupující i prodávající zatím vyčkávají. Ke stabilizaci na trhu realit může dojít až v okamžiku, kdy klesnou úrokové sazby hypoték. 

Kdy se dočkáme stabilizace na hypotečním trhu?

Zájemců o hypotéku v roce 2022 výrazně ubylo. K výraznému obratu v brzké době nedojde. „Celkově očekávám, že z pohledu celkového objemu sjednaných hypoték bude rok 2023 ještě horší než rok 2022. První čtvrtletí roku 2023 bude pro hypoteční trh stále velmi náročný. Drobnou změnu k lepšímu očekávám nejdříve ve druhém a třetím čtvrtletí. S výraznějším oživením na realitním trhu a stabilizaci na hypotečním trhu můžeme počítat nejdříve v roce 2024,“ odhaduje Miroslav Majer. 

Jaký byl hypoteční a realitní trh v roce 2023

Po celý rok 2023 se hypoteční sazby držely vysoko a zájem Čechů o pořízení vlastního bydlení byl oproti předchozím rokům výrazně slabší. Přečtěte si, co přinesl rok 2023.