Při využití hypotéky na výstavbu či rekonstrukci nemovitosti vyžadují banky položkový rozpočet. Poradíme vám, jak si ho jednoduše připravit.
Před zahájením výstavby či rozsáhlejší rekonstrukce nemovitosti už musíte mít připravenou projektovou dokumentaci. Ta velmi konkrétně a dopodrobna popisuje plánované stavební činnosti. Projekt obsahuje například architektonické a technické řešení stavby, plány rozvodů vody, odpadů, plynu a elektroinstalací, situační výkresy a technické zprávy.
Kromě projektu se vyplatí zpracovat i podrobný položkový rozpočet stavby. Při jeho sestavování se vychází z projektové dokumentace a za jeho vypracování zaplatíte u standardního rodinného domu kolem 15 tisíc korun.
Díky položkovému rozpočtu získáte velmi přesný obrázek o finanční náročnosti stavebního záměru. Rozpočet slouží především pro vaše plánování financí. Jednoduše si podle něj například spočítáte potřebnou výši hypotéky a finanční rezervy. Položkový rozpočet vám rovněž pomůže při kontrole výdajů za již odvedené stavební práce. Přesný finanční plán a důkladná správa peněz je pro zajištění vaší finanční stability klíčová.
Položkový rozpočet vyžadují v případě financování stavby hypotékou i banky. Ten je ovšem oproti podrobnému položkovému rozpočtu pro účely stavebníka výrazně jednodušší. „Když se obecně řekne položkový rozpočet, většina lidí si představí několikastránkový elaborát. Ovšem položkový rozpočet pro banky je obvykle v rozsahu jedné strany formátu A4, kde stavebník uvádí velmi obecně o jaké stavební práce se bude jednat. Banky tento rozpočet potřebují proto, aby posoudily, zda je částka na výstavbu nebo rekonstrukci dostačující a mohou tak s klientem řešit jeho záměr. Dále se rozpočet používá při ověřování využití finančních prostředků, kdy odhadce banky kontroluje, do jaké míry bylo prostavěno dle uvolněných peněz,“ vysvětluje Miroslav Majer, CEO fintech startupu hyponamíru.cz.
V rozpočtu pro banku je třeba určit záměr, tedy zda plánujete výstavbu nové nemovitosti nebo rekonstrukci. Nutná je rovněž základní identifikace místa stavby a stavebníka.
Dále rozpočet pro bankovní hypotéku obsahuje výčet hlavních stavebních prací, mezi ně patří například zemní práce, svislé a vodorovné konstrukce, tepelné izolace, výplně otvorů, úpravy vnitřních a vnějších povrchů, podlahy klempířské konstrukce a podobně.
Pokud jste si spolu projektovou dokumentací nechali vypracovat i podrobný položkový rozpočet, využijte ho při sestavování rozpočtu pro banku. V případě, že ho nemáte, můžete oslovit profesionálního rozpočtáře staveb. Cena zjednodušeného rozpočtu obvykle nepřekročí 5 tisíc korun.
Rozpočet si můžete sestavit i svépomocí. V takovém případě získáte položkový rozpočet zdarma. Miroslav Majer k tomu doplňuje: „Bance není třeba předkládat rozpočet takzvaně s kulatým razítkem. Položek v rozpočtu pro banku je jen pár a nemusíte se obávat ho sestavit sami. Je potřeba vždy vyplnit jen položky, které se vás týkají a uvést co konkrétně chcete realizovat. Pokud si nejste jisti, požádejte o pomoc vašeho stavaře či stavební firmu, který vám pomůže zorientovat se v cenách materiálů a potřebných pracích. Na konci dokumentu je zpravidla sumář nákladů. Zde také uvedete, kolik vlastních zdrojů na stavbu použijete. Klidně můžete uvést i nulu.“
Rozpočet pro novostavbu a rekonstrukci se liší pouze v rozsahu stavebních prací. U rekonstrukce není například potřeba hloubit základy, budovat základovou desku nebo stavět obvodové zdi. Při celkové rekonstrukci domu takzvaně od základu jsou ovšem oproti novostavbě rozdíly jen minimální.
Pokud si vytváříte položkový rozpočet pro hypotéku sami, při zpracování dokumentu si vystačíte s běžnými kancelářskými aplikacemi jako je Excel a Word. Samozřejmě můžete použít jen kalkulačku, tužku a obyčejný papír.
Výhodou zpracování rozpočtu v počítači je, že můžete provádět jednoduše a rychle případné úpravy, rychlé součty jednotlivých údajů a rovněž také pohodlně sdílet vytvořený dokument. Profesionální rozpočtáři staveb využívají specializovaný software.
Zajímá vás, kolik stojí základní stavební materiály? Vývoj cen stavebních materiálů můžete sledovat na webových stránkách společnosti ÚRS CZ.
Při sestavování položkového rozpočtu pro banku se můžete inspirovat i na internetu. Jako příklad uvádíme rozpočet stavebních nákladů od Raiffeisenbank. Úspěšný rozpočet pro hypotéku může vypadat například takto.
Výstavba i rekonstrukce nemovitosti je nákladná. Při sestavování rozpočtu vždy počítejte s dostatečnou financí rezervou. Zejména u rekonstrukcí starších rodinných domů se často objevují problémy, se kterými se dopředu nepočítalo.
Dům například nemá dostatečně pevné základy a je nutné ho kompletně podbetonovat, k zastavení spodní vody je nutné provést nákladné podřezání celého domu, krovy jsou ztrouchnivělé… To jsou jen některé příklady z praxe, které výrazně zvyšují původní cenu. Vícepráce vždy znamenají další peníze navíc.
Díru do rozpočtu mohou udělat i rostoucí ceny stavebních materiálů a prací. Své o tom ví Češi, kteří se rozhodli stavět či opravovat domy v letech 2021 a 2022.
„V posledních letech bohužel nastávali situace, kdy rozpočet vlivem extrémního růstu cen stavebního materiálu neseděl o více než 100 procent. Ovšem to není příběh dneška, kdy se sektor stavebnictví pomalu dostává do útlumu a ceny klesají. Rizikem bez ohledu na dobu je, že mnohdy nedohlídneme na všechny aspekty výstavby a v průběhu může padnout několik rozhodnutí, které stavbu prodraží,“ uvádí Miroslav Majer.
Pro všechny případy je důležité mít v záloze finanční rezervu. Jak plánovat rezervu na neočekávané výdaje v rámci hypotečního rozpočtu? Miroslav Majer doporučuje následující: „Vezměte si vyšší hypotéku a vytvořte si pohodlný finanční polštář. Až 20 procent z úvěru nemusíte ve finále vyčerpat“.
Víte, že hypotékou je možné financovat jak koupi rozestavěné nemovitosti, tak i výdaje na její dokončení?
Jaký vliv má úroková sazba na položkový rozpočet při hypotéce? Zásadní! Vyšší úroková sazba hypotéky totiž znamená i vyšší měsíční splátku úvěru. Může se stát, že při rychlejším růstu úrokových sazeb na potřebnou výši hypotéky nedosáhnete. V současné době je ovšem pravděpodobnost dalšího zvyšování úrokových sazeb u hypoték poměrně malá.
„Inflace v České republice pozvolna ustupuje a centrální banka může již na podzim letošního roku přistoupit ke snížení základních úrokových sazeb. Na tento pokles budou postupně reagovat i banky poskytující hypotéky,“ doplňuje Miroslav Majer.
Při sjednávání hypotéky je třeba zvolit takovou výši měsíční splátky, kterou bezpečně zvládnete splácet. Sazba totiž není po celou dobu splácení hypotéky neměnná. Po vypršení sjednané doby fixace vám banka nabídne aktuální tržní sazbu. Pokud úrokové sazby vzrostly, zvýší se i měsíční splátka úvěru.
Rozpočet se dodává bance jako jeden z prvních dokumentů po podání žádosti o hypotéku. Na základě rozpočtu pak může odhadce provést fyzickou dohlídku záměru.
Při výstavbě či rekonstrukci bedlivě sledujte své výdaje a příjmy. Jedině tak udržíte vaše osobní finance zdravé.
V rámci hypotéky je možné využít i takzvanou neúčelovou část, která se pohybuje v závislosti na zvolené bance mezi 20 a 40 procenty z celkové výše úvěru. Omezena může být rovněž horní hranice (např. je nastavena do výše 1 milionu korun).
„Když neúčelovou část hypotéky využijete, jsou tyto peníze čerpány až jako poslední. Při čerpání hraje prim ukazatel LTV, tedy poměr mezi výší poskytnutého hypotečního úvěru a zástavní hodnotou nemovitosti. Když je zástava dostatečně vysoká, může banka uvolnit všechny prostředky i z neúčelové části jednorázově,“ doplňuje Miroslav Majer.
Zejména v posledních dvou letech se hodně lidí ocitlo v situaci, kdy peníze z hypotéky na plánovanou výstavbu či rekonstrukci nemovitosti nestačily. Možností „dofinancování“ stavby je více. Můžete se například poradit s hypotečním specialistou a eventuálně navýšit současný úvěr. Zpravidla je zapotřebí vzít si alespoň o 500 tisíc korun navíc, aby si banka nic neúčtovala.
Pokud ovšem máte sjednanou hypotéku s výhodným úrokem v blízkosti dvou procent, refinancování se při současných úrokových sazbách na trhu nevyplatí. Miroslav Majer v tomto případě nabízí následující řešení: „Výhodnější je vzít si druhou hypotéku na nemovitost. Ovšem pozor, musíte si ji sjednat u stejné banky! Nemůžete mít totiž zástavu od dvou různých bank.“
Pokud žádné z uvedených řešení není možné, zvažte využití nezajištěných úvěrů jako jsou úvěry ze stavebního spoření nebo běžné spotřebitelské úvěry. Spotřebitelské úvěry mají ovšem podstatně kratší maximální dobu splatnosti (pozn. obvykle do 10 let) a navíc vám mohou velmi komplikovat bonitu.
K dofinancování výstavby či rekonstrukce je možné samozřejmě využít i úspory širší rodiny (např. rodiče či jiní příbuzní).
Při výstavbě nebo rekonstrukci nemovitosti je limitující čas. Peníze z hypotéky totiž nemůžete čerpat libovolně dlouhou dobu. Maximální dobu pro vyčerpání celé hypotéky stanovují banky nejčastěji na 2 roky. Následně po dočerpání máte 6 měsíců na prokázání proinvestovaných finančních zdrojů.
„S bankou je možné se dohodnout na prodloužení doby čerpání. Tato služba ovšem bývá zpoplatněna částkou ve výši přibližně 5 000 korun za dodatek ke smlouvě. Získat můžete dalších 6 měsíců na čerpání, ovšem nejedná se o nárokovou věc a záleží na posouzení konkrétní banky,“ upozorňuje Miroslav Majer.
Při výstavbě a rekonstrukci jsou peníze z hypotéky čerpány postupně. Postupné čerpání přináší určité výhody i nevýhody.
Hlavní výhodou postupného čerpání hypotéky je nízká měsíční splátka úvěru, protože po dobu čerpání platíte pouze úroky z vypůjčených peněz. To ocení především rodiny, které si během výstavby nebo rekonstrukce platí jiné bydlení.
Nevýhodou naopak je, že si prodlužujete dobu splácení hypotéky, neumořujete dluh a zvyšujete si tedy celkovou částku zaplacenou na úrocích.
Způsob čerpání je vhodné probrat s hypotečním specialistou. Společně tak dojdete k řešení, které bude finančně nejvýhodnější.
