Jak výše vlastních úspor ovlivní zaplacené úroky u hypotéky?

Co si z článku odnést:

• Čím vyšší hypotéku si sjednáte, tím více celkově zaplatíte na úrocích.
• Banky sledují ukazatel LTV. Jeho maximální hranici stanovuje Česká národní banka.
• LTV určuje podíl úvěru k hodnotě nemovitosti, běžný limit je 80 %, mladí do 36 let mohou získat až 90% hypotéku.
• Vyšší akontace snižuje výši hypotéky, což vede k nižším měsíčním splátkám a nižším celkovým úrokům.
• Při nižším LTV vám banka nenabídne výrazně výhodnější úrokovou sazbu. Hlavním benefitem je, že celkově na úrocích zaplatíte méně.
• Pokud si sjednáte vyšší hypotéku a část volných prostředků výhodně investujete, může vám výnos pokrýt nejen zaplacené úroky.
• Na úrocích ušetříte i při využití offsetové hypotéky, kdy banka započítá volné úspory na účtu proti hypotéce.

Bydlení není levná záležitost. Průměrná cena bytu v novostavbě se nyní pohybuje kolem 126 tisíc Kč za metr čtvereční. To znamená, že byt o rozloze 50 m² vyjde přibližně na 6,3 milionu korun. Starší byty jsou sice výrazně levnější, ale je třeba počítat s dodatečnými náklady na rekonstrukci. Celou kupní cenu nemovitosti zaplatí z vlastních úspor jen málokdo. Většinou to dokáže jen ten, kdo dostal štědrý finanční dar od rodiny nebo prodal jinou nemovitost. Ostatní si musí vzít hypotéku.

„Banky od zájemců o hypotéku vyžadují, aby část kupní ceny zaplatili z vlastního kapitálu. Výše počátečního vkladu ovlivňuje nejen šanci na získání hypotéky, ale i celkovou částku zaplacenou na úrocích,“ říká Miroslav Majer, CEO fintech startupu Hyponamíru.cz.

Jaká je minimální výše úspor?

Banky se při poskytování hypoték musí řídit pravidly České národní banky (ČNB), která stanovuje maximální výši úvěru vzhledem k hodnotě nemovitosti. Tento poměr se označuje jako LTV (loan-to-value) a určuje, jakou část z hodnoty nemovitosti může pokrýt úvěr.

Kolik procent vlastních úspor na bydlení je potřeba? Aktuální limit LTV je 80 %, což znamená, že banky obvykle financují maximálně tuto část, zatímco zbytek musí klient uhradit z vlastních zdrojů. Mladší žadatelé do 36 let mají výhodnější podmínky hypotéky a mohou získat úvěr až na 90 %, což jim umožňuje koupit bydlení i s nižšími úsporami. Úvěry nad tuto hranici mohou banky poskytovat pouze na výjimku.

Hypotéka pro mladé a výše vlastních prostředků

Žadatelům o hypotéku do 36 let stačí méně vlastních zdrojů. Postup při žádosti o 90% hypotéku není nijak složitý – stačí bance prokázat stabilní příjmy, nemít nesplacené dluhy ani exekuci a doložit veškeré potřebné dokumenty k vyřízení hypotéky.

Nižší hypotéka znamená méně úroků 

Minimální akontace na hypotéku je 10 nebo 20 % podle věku žadatele, ale samozřejmě můžete vložit i více. Otázkou je, zda se to vyplatí. Čím vyšší částku dáte na začátku, tím nižší bude vaše hypotéka, což znamená nižší měsíční splátku a méně zaplacených úroků. Na druhou stranu, pokud byste tyto peníze místo toho investovali, mohou vám přinést zajímavý výnos.

Příklad: Jak velký rozdíl udělá výše úspor u hypotéky, ukazuje následující tabulka. Pro názornost jsme spočítali celkové úroky u hypoték ve výši 1, 2, 3 a 4 milionů korun. Výpočet vychází z doby splatnosti 25 let a úrokové sazby 4,8 %.

Výše úspor a úrokové sazby

Miroslav Majer k úrokovým sazbám dodává: „Za nižší hodnotu LTV, tedy když vložíte více vlastních prostředků, vás banka příliš neodmění. Nabízená úroková sazba se totiž sníží maximálně o několik desetin procenta. Skutečnou výhodou je tedy především celková úspora na úrocích. Další výhodou nízkého LTV jsou nižší měsíční splátky a prostor pro získání další hypotéky, například na investiční nemovitost.“

Vyplatí se vložit do hypotéky více vlastních úspor?

Někteří zájemci o hypotéku zvažují, jaký je ideální poměr LTV. Představte si, že kupujete nemovitost za 5 milionů Kč a máte k dispozici 2 miliony Kč vlastních úspor. Hypotéku plánujete splácet 25 let s roční úrokovou sazbou 4,8 %. Pokud chcete dodržet 80% LTV, stačí vám na hypotéku vložit 1 milion Kč z vlastních úspor.

Máte dvě možnosti:

1. Vložit celé 2 miliony do hypotéky a vzít si úvěr na 3 miliony Kč.
2. Vložit pouze 1 milion Kč do hypotéky a druhý milion si ponechat jako finanční rezervu nebo na investice. V tomto případě byste si vzali úvěr na 4 miliony Kč.

Kolik zaplatíte na úrocích?

• Varianta 1 – hypotéka 3 miliony Kč: zaplatíte na úrocích 2 156 973 Kč.
• Varianta 2 – hypotéka 4 miliony Kč: zaplatíte na úrocích 2 875 964 Kč.

Rozdíl mezi variantami: Vyšší hypotéka znamená o 718 991 Kč více na úrocích.

Jak naložit s finanční rezervou?

Pokud se rozhodnete ponechat si část úspor a nevyužít je celé na snížení hypotéky, máte několik možností, jak s nimi naložit. Můžete si je nechat jako finanční rezervu pro nečekané výdaje spojené s bydlením – například na vybavení domácnosti, nutné opravy nebo rekonstrukci. 

Další možností je investování, například do podílových fondů, ETF, dluhopisů nebo jiných aktiv, která mohou v dlouhodobém horizontu přinést zhodnocení. 

Investice mohou nejen pokrýt úroky, ale i vydělat

Pokud si sjednáte o 1 milion Kč nižší hypotéku a tuto částku dokážete zhodnotit investováním, může vám výnos pokrýt nejen úroky zaplacené za vyšší hypotéku, ale i něco navíc.

Co když jednorázově investujete 1 milion místo splácení hypotéky?

• Při výnosu 2 % ročně získáte pouze 640 606 Kč, což je méně, než ušetříte na úrocích.
• Při výnosu 3 % ročně vyděláte 1 093 778 Kč, což je o 374 787 Kč více než úspora na úrocích.
• Při výnosu 5 % ročně se výnos vyšplhá na 2 386 355 Kč, tedy o 1 667 364 Kč více, než byste ušetřili na úrocích.

Co se tedy vyplatí?

Pokud očekáváte roční výnos nižší než 2,19 %, je výhodnější vložit úspory do hypotéky a snížit úrokové náklady. Naopak, pokud dokážete investovat se zhodnocením 3 % ročně a více, může být lepší ponechat si část úspor pro investice a vzít si vyšší hypotéku.

Je však důležité počítat s tím, že investice jsou spojeny s rizikem. Výnos nemusí být takový, jaký očekáváte, a v některých případech může investice skončit i ztrátou.

Offsetová hypotéka

Další možností, jak snížit celkovou částku zaplacenou na úrocích, je offsetová hypotéka, známá také jako hypotéka se zápočtem úspor. Funguje na jednoduchém principu – pokud máte na běžném či spořicím účtu volnou hotovost, banka ji při výpočtu úroků odečte od nesplacené jistiny hypotéky. To znamená, že úroky platíte pouze z rozdílu mezi výší hypotéky a uloženými prostředky. Čím více peněz máte na účtu, tím méně zaplatíte na úrocích.

Tento typ hypotéky aktuálně nabízejí tyto tři banky:

• Raiffeisenbank – Hypotéka na bydlení se zápočtem úspor
• Fio banka – Hypokonto
• Air Bank – Chytrá rezerva

Offsetová hypotéka je vhodná pro ty, kteří chtějí mít finanční rezervu a zároveň snížit celkové náklady na úrocích. Toto řešení poskytuje flexibilitu – peníze máte stále k dispozici, ale zároveň vám pomáhají šetřit na splácení hypotéky.

Co dělat, když nemám dost vlastních úspor

Ceny bytů, rodinných domů i stavebních pozemků rostou a mnoho lidí tak řeší dilema, zda čekat a spořit, nebo hned kupovat nemovitost. Pokud nemáte dost vlastních úspor, jednou z možností je nabídnout bance do zástavy další nemovitost – například svůj byt nebo dům rodičů. To může umožnit získání hypotéky na celou kupní cenu. 

Další variantou je využití peněz od rodičů či příbuzných. I když to umožňuje dřívější koupi, je potřeba zvážit rizika spojená s nedostatkem úspor. V případě výpadku příjmu může být problematické hradit pravidelnou splátku hypotéky. Navíc je vždy dobré mít finanční rezervu na nečekané výdaje.

Právě proto je důležité vědět, proč je dobré mít rezervu po sjednání hypotéky – pomůže pokrýt nejen mimořádné náklady, ale i případné výpadky příjmů.

Jak ovlivňují úspory schvalování hypotéky

Vyšší vlastní úspory mohou ovlivnit schvalování hypotéky pozitivně – banky je vnímají jako známku odpovědného hospodaření a nižšího rizika. Výhodnější podmínky při vyšší akontaci znamenají nejen nižší úrokovou sazbu, ale i možnost získat lepší nabídku od banky. 

Jak snížit měsíční splátku hypotéky

Kdo chce snížit měsíční splátku hypotéky, měl by zvážit rozložení splátek při různých akontacích – delší doba splácení snižuje měsíční náklady, ale celkově hypotéku prodraží. Naopak, kdo si může dovolit vyšší splátky, může splácet kratší dobu nebo mít nižší splátku.