Koupě nemovitosti v záplavové zóně přináší mnohá rizika. Zjistěte, jak lokalita ovlivňuje šance na pojištění nemovitosti a možnosti jejího financování.
Koupě nemovitosti za lákavou cenu může znít jako skvělá příležitost. Pokud na takovou nabídku narazíte, buďte obezřetní. Nestačí prověřit pouze technický a právní stav nemovitosti, je nutné zvážit i lokalitu. Nemovitosti poblíž vodních toků často čelí riziku povodní, což může výrazně snížit jejich tržní cenu – až o polovinu.
„Nemovitost sloužící bance jako zástava musí být pojištěna. Problém nastává, pokud se nachází v nejvyšší povodňové zóně, kde ji zpravidla nelze pojistit proti povodním. To znemožňuje její využití jako zástavy. Přesto existují způsoby, jak i takovou nemovitost financovat,“ říká Miroslav Majer, CEO fintech startupu hyponamiru.cz. Nyní se zaměříme na důležité kroky před koupí nemovitosti v rizikové oblasti.
Záplava a povodeň mohou na první pohled působit jako totéž, ale rozdíl mezi nimi je zásadní. Záplava nastává, když na povrchu vznikne souvislá vodní plocha v důsledku toho, že atmosférické srážky nemohou přirozeně odtékat. Typicky k tomu dochází při přívalových deštích, kdy voda odtéká z okolního terénu nebo se hromadí v důsledku přeplněné kanalizace. Taková situace může vzniknout prakticky kdekoliv, a to i daleko od vodních toků.
Povodeň naopak vzniká, když se voda z vodního toku vylije z jeho koryta a zaplaví přilehlé oblasti. Tento jev je často způsoben nárůstem průtoku vody, který přesáhne kapacitu říčního koryta. Povodeň může zasáhnout delší úseky toků, ale může být i lokální, například v důsledku zúžení nebo přehrazení toku.
Povodňové mapy slouží pojišťovnám k určení rizikovosti jednotlivých oblastí z hlediska záplav a povodní. Tyto mapy jsou sestavovány na základě hydrologických dat a modelů a ukazují, jaká je pravděpodobnost zaplavení konkrétní lokality. Slouží především pro výpočet cen pojistného u majetkového pojištění. Mějte však na paměti, že povodňové mapy pojišťoven nemusí vždy odpovídat záplavovým územím definovaným podle vodního zákona.
Kde zjistit, zda je nemovitost v záplavové zóně? Využít můžete zdarma Vodohospodářský informační portál VODA nebo za poplatek povodňové mapy České asociace pojišťoven.
Před čerpáním hypotéky je vždy nutné sjednat pojištění nemovitosti, což může být problém, pokud se nachází ve 4. záplavové zóně. V této nejrizikovější oblasti pojišťovny obvykle nepojistí nemovitost na rizika povodní a záplav, což znamená, že banka takovou nemovitost nepřijme jako zástavu.
Miroslav Majer k tomu doplňuje: „Naopak u nemovitostí v nižších záplavových zónách pojištění obvykle problém není, což umožňuje jejich financování prostřednictvím banky a hypotéky i v záplavových zónách. Pokud však uvažujete například o financování domu v rizikové povodňové oblasti nebo financování chaty v záplavové zóně, je klíčové nejprve ověřit dostupnost pojištění a možnost přijetí nemovitosti do zástavy.“
Pojištění nemovitostí v rizikových oblastech může být složitější, ale není nemožné. Klíčovým faktorem při sjednávání pojištění je povodňová zóna, do které nemovitost spadá.
Pokud máte zkušenosti s pojištěním nemovitosti proti povodním, jistě víte, že podmínky se mohou mezi pojišťovnami výrazně lišit. Proto je důležité porovnat nabídky a ověřit, co konkrétně pojištění kryje.
Jak si ověřit, zda je nemovitost pojištěná proti povodním? Pokud má prodávající nemovitost pojištěnou, zeptejte se na detaily pojistné smlouvy. Pokud pojištění chybí, obraťte se na pojišťovacího poradce a proberte možnosti, které odpovídají lokalitě a rizikům nemovitosti.
Jak získat hypotéku na nemovitost v záplavové zóně? Pokud je nemovitost dostatečně pojistitelná proti povodním a záplavám, může být použita jako zástava pro banku. Pro získání hypotéky je třeba splnit standardní podmínky, jako je věk 18+ let, pobyt na území České republiky, dostatečná bonita a žádný záznam v registrech dlužníků.
Postup žádosti o hypotéku na dům v záplavové zóně se nijak zásadně neliší od nemovitosti mimo záplavové oblasti. Hypoteční limity pro nemovitosti v záplavové oblasti mohou být ovšem nastaveny konzervativněji, což může ovlivnit maximální výši úvěru.
Nejlepší banky pro hypotéky v záplavové zóně jsou obvykle ty, které dokážou nabídnout flexibilní podmínky. Doporučuje se předem konzultovat možnosti financování se specialistou, který vám pomůže vyhodnotit rizika a připravit podklady pro úspěšné schválení úvěru.
Pokud je nemovitost nepojistitelná proti povodním a záplavám a banka ji nepřijme do zástavy, existují další možnosti financování domu v rizikové povodňové oblasti. Jednou z variant je ručení jinou nemovitostí, což bance poskytne dostatečné zajištění. Další možností je americká hypotéka, která je vhodná, pokud již vlastníte nemovitost, kterou můžete ručit. Tento typ úvěru má však obvykle vyšší úrokovou sazbu než klasická hypotéka.
Pokud hledáte financování bez nutnosti zástavy nemovitostí, můžete využít úvěr ze stavebního spoření, který do určité výše nevyžaduje zajištění. Poslední variantou je spotřebitelský úvěr, který má kratší dobu splatnosti (obvykle do 10 let) a podstatně vyšší úrokovou sazbu, což jej činí méně výhodným pro financování dražších nemovitostí.
Nemovitost v oblasti s častými povodněmi často přináší více problémů než výhod. Rizika koupě nemovitosti v záplavové zóně zahrnují opakované povodně, které znamenají nejen finanční zátěž spojenou s opravami, ale také psychickou a fyzickou náročnost. Vyšší náklady na pojištění, snížená hodnota nemovitosti a stres z pravidelných škod mohou převážit nad zdánlivou úsporou. Před rozhodnutím o koupi je proto důležité vše důkladně zvážit a případně se poradit s odborníky.
Klíčem k ochraně jsou důsledná protipovodňová opatření pro nemovitosti. Pravidelně udržujte okapy, odtoky a kanalizaci, aby zůstaly průchodné a nezpůsobovaly hromadění vody. Terén kolem domu lze upravit tak, aby voda snadno odtékala, například vybudováním odvodňovacích příkopů. Důležité je také přemístit drahá zařízení a cennosti ze sklepů do vyšších pater. Pro zvýšení ochrany lze navíc instalovat protipovodňové zábrany, které pomohou minimalizovat škody.
