Jak získat hypotéku s negativním záznamem v registru

Jednou z podmínek pro získání hypotéky je výborná platební morálka. Negativní záznam v registru dlužníků je vždy problém. Na „černou listinu“ se lze dostat z různých důvodů. K zápisu může dojít například tehdy, když nesplácíte spotřebitelský úvěr poskytnutý bankou či nebankovní společností, neplatíte faktury od mobilních operátorů, dodavatelů energií nebo máte dluhy na zdravotním či sociálním pojištění nebo dani z příjmu. Pro zjištění, zda máte záznam, si můžete vyžádat výpis z několika dostupných registrů.

„V zájmu banky je, aby vypůjčené peníze získala bez problémů zpět. Při poskytování spotřebitelských úvěrů se také musí řídit platnou legislativou. Ta bankám ukládá povinnost ověřit úvěruschopnost každého zájemce o půjčku. V případě hypoték banky sledují nejen výši a zdroj příjmu žadatele o úvěr, ale také jeho dosavadní platební morálku. Jako zdroj informací využívají různé kreditní registry,“ uvádí Miroslav Majer, CEO fintech startupu hyponamíru.cz. 

Registr dlužníků

V České republice existuje více registrů dlužníků. Mezi nejvyužívanější patří Bankovní registr klientských informací (BRKI), Nebankovní registr klientských informací (NRKI) a registr SOLUS. Jaké informace jednotlivé registry sledují?

BRKI

V databázi Bankovního registru klientských informací jsou shromažďovány informace o klientech bank a stavebních spořitelen. Pomocí tohoto registru si mohou banky poskytující hypotéky udělat obrázek o bonitě, důvěryhodnosti a platební morálce zájemce o úvěr. 

Banky z výpisu zjistí údaje o požadovaných, schválených i zamítnutých úvěrech. Jsou zde uvedeny také údaje o výši úvěru, splátkách a zda jsou aktuální úvěry řádně a včas spláceny. Informace v registru se aktualizují jednou měsíčně.  

A jak dlouho zůstává záznam v registru dlužníků? Informace jsou v bankovním registru zapsány nejen po celou dobu splácení úvěru (tzn. trvání smluvního vztahu s finanční institucí), ale také další 4 roky po jeho splacení. Pokud jste o úvěr žádali, ale nedošlo k uzavření úvěrové smlouvy, jsou informace uchovávány po dobu jednoho roku. 

NRKI

Nebankovní registr klientských informací obsahuje údaje o úvěrech od nebankovních společností. Stejně jako u bankovního registru jsou zde vedeny záznamy o smluvních vztazích mezi vámi a nebankovním poskytovatelem úvěru. Z registru je možné zjistit podrobné informace o přijatých i zamítnutých úvěrech, jejich výši a také historii splátek. 

Informace v NRKI jsou aktualizovány každý měsíc. Stejně jako v případě BRKI jsou záznamy uchovávány po celou dobu trvání úvěrové smlouvy a dále pak po dobu 4 let po jejím ukončení. Pokud jste žádali o úvěr a nedošlo k jeho sjednání, je tato informace uchovávána v registru po dobu šesti měsíců. 

Registr SOLUS

Zkratka SOLUS (pozn. Sdružení na ochranu leasingu a úvěrů spotřebitelům) označuje zájmové sdružení právnických osob jako jsou banky, stavební spořitelny, leasingové společnosti, nebankovní úvěrové společnosti nebo energetické a telekomunikační firmy. 

Tyto společnosti sdílejí negativní i pozitivní informace o svých klientech a jejich smluvních závazcích za účelem eliminace rizika finančních ztrát u poskytovaných služeb. SOLUS vede několik registrů, a to Registr fyzických osob, Registr IČ, Pozitivní registr a Registr třetích stran. 

Na začátku roku 2024 spustilo sdružení SOLUS nový Registr úvěruschopnosti. V něm jsou zaznamenány negativní i pozitivní informace o klientech a jejich smluvních závazcích souvisejících se spotřebitelským financováním. S využitím tohoto registru mohou banky snáze a přesněji vyhodnotit, zda zájemce ustojí další finanční zátěž.

Informace o úhradě dluhu je v registru SOLUS uchovávána po dobu tří let. Výjimkou jsou telekomunikační služby, u který jsou záznamy odstraněny už po jednom roce.

Co jsou negativní záznamy

Co je negativní záznam v registru a jak může ovlivnit schválení hypotéky? Negativní záznam se může týkat například neuhrazených či pozdních splátek úvěru. Do registru se zaznamenávají i odklady splátek úvěrů. K této situaci docházelo například v době pandemie koronaviru, kdy vláda umožnila lidem v napjaté finanční situaci dočasný odklad splátek. 

Negativně mohou poskytovatelé úvěrů vnímat také informaci o zamítnutí hypotéky u jiné banky. Proto se vyplatí nejdříve srovnat jednotlivé možnosti financování bydlení a až poté oslovit tu nejvhodnější banku. 

Schválení hypotéky mohou stát v cestě i jiné dluhy. Příkladem jsou neuhrazené faktury za energie či telekomunikační služby. Před podáním žádosti o hypotéku dbejte na včasnou úhradu všech závazků! 

Jaké registry dlužníků banky kontrolují?

Miroslav Majer k úvěrovým registrům doplňuje: „Každá banka má vypracovanou vlastní interní metodiku pro schvalování hypoték. Sama se také může rozhodnout, do kterých registrů bude nahlížet. Banky mohou nahlížet do všech tří zmíněných registrů. Při schvalování úvěru zohledňují negativní i pozitivní informace. Poskytovatelé hypoték velmi snadno zjistí nejen informace k aktuálně splácených úvěrech, ale také u kterých bank jste financování bydlení poptávali“

Je možné získat hypotéku s negativním záznamem v registru?

Negativní záznam v registru je pro banku vždy varovným signálem. Schválení hypotéky není možné, pokud aktuálně dlužíte na splátkách dalších úvěrů nebo máte dluh na sociálním a zdravotním pojištění nebo dani z příjmů. V takovém případě banka vaši žádost o úvěr zamítne. 

Existuje nějaká šance, že získáte úvěr s negativním záznamem? Pokud se jedná o jediný starší a menší dluh (např. za neuhrazenou fakturu za služby telefonního operátora), který byl již v minulosti splacen a brzy dojde k vymazání záznamu z registru, může banka k této skutečnosti přihlédnout. Záleží ovšem na přístupu konkrétní banky. 

Jaké banky nabízí hypotéky lidem s negativním záznamem?

„Banky se snaží minimalizovat riziko pozdních splátek hypotéky či dokonce jejího nesplacení. Proto je neplnění finančních závazků pádným důvodem k zamítnutí žádosti o úvěr na bydlení. Negativní záznam a úvěry jednoduše nejdou dohromady,“ upozorňuje Miroslav Majer. 

Jak získat hypotéku

Před podáním žádosti o hypotéku se ujistěte, že máte uhrazené veškeré finanční závazky. Zaměřte se nejen na stávající splátky úvěrů, ale také platby ostatním subjektům. Dluh může vzniknout například i z důvodu neuhrazení pojistného, pokuty či poplatku za svoz odpadu.  

Pokud máte záznam v registru dlužníků, zaměřte se nejdříve na zlepšení kreditní historie. Pokuste se co nejdříve vyrovnat veškeré dluhy, pokuty i penále. K odbourání dluhů může pomoci i refinancování nebo konsolidace dluhů. Po zaplacení dlužné částky si nechte vystavit potvrzení o úhradě dluhu. 

Než si sjednáte úvěr na bydlení, nezapomeňte dopředu zvážit možná rizika hypotéky a její dopad na rodinný rozpočet. Vytvořte si dostatečnou finanční rezervu na pokrytí případného výpadku pravidelného příjmu. 

Hypotéka bez registru

Žádná banka v Česku vám neposkytne hypotéku bez ověření platební historie v registrech. I přesto ovšem můžete poměrně často najít nabídky alternativního financování bydlení, například v podobě hypotéky bez registru. Tuto možnost inzerují například některé nebankovní společnosti. V tomto případě se ovšem nejedná o klasickou hypotéku. Pokud zvažujte možnost financování bydlení bez bank, zajímejte se především o podmínky úvěru. Ty jsou ve většině případů značně nevýhodné.