Na co si dát pozor při koupi bytu

Každý, kdo někdy kupoval byt, jistě potvrdí, že nalezení toho ideálního zabere spoustu času. Na začátku máte poměrně jasnou představu, co vše by mělo vaše nové bydlení splňovat. Například hledáte třípokojový byt ve starším cihlovém domě, který se nachází v klidné lokalitě obklopené zelení, s veškerou občanskou vybaveností a v dobré dojezdové vzdálenosti do centra. Jakmile vhodnou nemovitost k prodeji naleznete, domluvíte si schůzku s majitelem či realitním makléřem a vyrazíte na prohlídku. Při ní máte jedinečnou příležitost nejen posoudit skutečný technických stav bytu, ale také zjistit další detaily o nemovitosti. Na co se nesmíte zapomenout zeptat?

TIP: Vybrali jste si byt a potřebujete hypotéku? Aktuální nabídky jednotlivých bank si jednoduše porovnáte online z pohodlí domova v hypoteční kalkulačce hyponamiru.cz.

Hledejte nedostatky bytu

Některé realitní kanceláře nebo také samotní prodávající neváhají investovat čas a peníze do přípravy nemovitosti před samotnou nabídkou k prodeji. Této aktivitě se anglicky říká Home Staging a zahrnuje například kompletní výmalbu bytu, nové uspořádání nábytku včetně jeho barevného sladění s doplňky a doplnění různých dekorací, jako jsou např. moderní obrazy. Pokud máte pocit, že je byt jako z katalogu, zpozorněte. Za čerstvou výmalbou nebo novou omítkou se totiž může skrývat například plíseň či nebezpečné praskliny. Prodávajícího se neobávejte zeptat na konkrétní vady bytu, co vše v poslední době rekonstruoval nebo vyměňoval. Zajímejte se také o to, zda je dům zateplen, v jakém stavu je střecha, stoupačky, jak staré jsou rozvody elektřiny a plynu, kdy došlo k výměně oken a jak vypadají společně užívané prostory domu. Případné vady zapište do kupní smlouvy. Zjistěte si také jaké spotřebiče jsou součástí vybavení kupované nemovitosti. Píděte se po jejich kvalitě a recenzích. Pomoci mohou srovnávače zboží nebo recenzní portály.

Právní prověření nemovitosti

Velmi důležité je rovněž prověření právního stavu bytu. Zajímejte se o to, jaká na bytu váznou práva třetích osob a zda nesnižují jeho hodnotu. Nejčastěji se setkáte se zástavními právy a věcnými břemeny. Pokud si prodávající pořídil byt na hypotéku a stále ji splácí, bude ve výpisu z katastru nemovitosti uvedeno zástavní právo některé z bank. Zástavní právo může mít na nemovitosti například i jiná fyzická osoba nebo firma, která například majiteli poskytla půjčku. Před koupí bytu je nutné vědět, jak budou práva třetích osob vyřešena.

Ve výpisu z katastru nemovitostí jsou uvedena i věcná břemena. Problémem pro kupujícího jsou typicky věcná břemena na dožití (služebnosti). Naopak běžná jsou věcná břemena správců inženýrských sítí, která hodnotu bytu nesnižují.

Od prodávajícího si nechte vždy předložit aktuální výpis z listu vlastnictví. V tomto dokumentu zjistíte, kdo je evidovaným vlastníkem prodávaného bytu a má tedy právo vám nemovitost prodat.

Na co se ptát při koupi bytu

Při výběru bytu hraje roli i výše celkových nákladů na jeho provoz. Proto si nechte předložit předpis záloh. Z tohoto dokumentu se například dozvíte, jak vysoké jsou pravidelné platby do fondu oprav, náklady na provoz společných prostor (např. elektřina, voda, vytápění, úklid apod.), na kolik vychází pojištění celého domu nebo jaká je výše odměny externí firmy za správu domu.

Důležitým dokumentem je rovněž potvrzení o bezdlužnosti vůči společenství vlastníků jednotek (SVJ). Dozvíte se, zda prodávají poctivě platit veškeré náklady na byt a zda nezanechal na bytové jednotce dluh.

Každý bytový dům vyžaduje nejen pravidelnou údržbu, ale čas od času i nákladnější investice. Může se jednat například o opravu střechy, rekonstrukci rozvodů vody, elektřiny či plynu, opravu fasády a podobně. K financování těchto oprav jsou využívány prostředky ze společného fondu oprav. Proto se nezapomeňte zeptat, kolik peněz je již v tomto fondu naspořeno. U starších domů by měla částka pokrýt větší plánované i neočekávané investice.

 Prověřte si rovněž dostupnou infrastrukturu, tedy zda je například v domě zaveden internet a od jakého poskytovatele.

Nezapomeňte si prověřit i prodávajícího

Před podpisem rezervační smlouvy proveďte alespoň základní právní prověření osoby prodávajícího. Nahlédnout můžete například do Insolvenčního rejstříku a Centrální evidence exekucí. Zde zjistíte, jestli není na vlastníka nemovitosti, respektive prodávanou nemovitost vedena exekuce.