Nebankovní hypotéky: výhody a rizika

V České republice existují nebankovní společnosti, které poskytují podnikatelům i fyzickým osobám takzvané nebankovní hypotéky. Jedná se o neúčelový úvěr zajištěný zástavním právem k nemovitosti. Tento typ úvěru je velmi podobný americké hypotéce – oproti zástavě vlastní nemovitosti poskytne nebankovní společnost finanční prostředky, které lze využít na cokoliv.

Podnikatelé tímto způsobem mohou financovat například různé časově omezené obchodní příležitosti, rozvoj společnosti, investice nebo úhradu nejrůznějších výdajů či dluhů. Přečtěte si, jaká úskalí souvisejí s financováním nemovitosti běžnou hypotékou od banky, když je kupovaná nemovitost zatížena zástavním právem nebankovní společnosti.

TIP: Sjednejte si hypotéku z pohodlí domova online na portálu hyponamiru.cz. S vyřízením hypotéky vám pomohou zkušení hypoteční specialisté.

Rizika nebankovních hypoték

Poskytovatelé nebankovních hypoték lákají klienty především na mírnější podmínky pro získání úvěru. Někteří jsou ochotni poskytnou úvěr zajištěný nemovitostí i zájemcům, kteří například nemohou doložit dostatečně vysoký příjem. Nebankovní poskytovatelé velmi často také uvádějí, že nenahlížejí do registrů.

U takzvaných nebankovních hypoték je oproti bankovním hypotékám potřeba počítat s kratší dobou splatnosti, mnohem vyšší úrokovou sazbou a nižší hodnotou LTV. Obvykle vám nebankovní společnost poskytne úvěr maximálně do 50 až 70 procent odhadované ceny nemovitosti. Odhad nemovitosti se přitom může od aktuální tržní ceny výrazně lišit. 

Příklad: Pan Novotný uvažuje o nebankovní hypotéce. Jako zástavu může nabídnout vlastní byt, jehož tržní cena se při aktuální situaci na trhu pohybuje okolo 2,5 milionu korun. Nebankovní společnost nabízí nebankovní hypotéky ve výši 50 % LTV. Pokud by nebankovní společnost odhadla cenu bytu na dva milionu korun, získal by pan Novotný nebankovní hypotéku ve výši jeden milion korun.

Další podstatnou nevýhodou nebankovní hypotéky je to, že nelze uplatnit odpočet úroků v daňovém přiznání. Zájemci o toto financování by si měli dát pozor také na další možné poplatky (např. za sjednání úvěru, ocenění nemovitosti, předčasné splacení apod.), netransparentní podmínky a výši sankcí.

Prodej nemovitosti zatížené nebankovní hypotékou

Jak ukazuje příklad výše, podmínky pro nebankovní hypotéky jsou ve většině případů velmi nevýhodné. Nejenže hodnota zástavy výrazně převyšuje skutečnou tržní cenu nemovitosti, ale navíc zaplatíte také velmi vysoký úrok. S úrokovými sazbami pod 10 procent nepočítejte. S komplikacemi je potřeba počítat i v případě prodeje nemovitost zatížené nebankovní hypotékou.

Jak nahlížejí banky na zástavní právo nebankovní společnosti?

Nebankovní společnosti podmiňují poskytnutí úvěru zástavou nemovitost. V případě sjednání zástavního práva nelze bez souhlasu zástavního věřitele jakkoliv manipulovat s nemovitostí na katastru. Nelze například přidávat zástavní právo, přepisovat vlastníka a podobně. Častým problémem bývá vyčíslení dlužné částky s potřebnými nároky. Většina bank neumí vyplatit zástavní právo nebankovní společnosti, proto takové nemovitosti ani nechtějí financovat.

Výmaz zástavního práva nebankovní společnosti může být složitý i pro kupující, kteří budou platit celou kupní cenu za nemovitost v hotovosti. Výmaz si totiž může vyžádat advokátní úschovu finančních prostředků, což je časově, právně i finančně náročnější.

Pokud máte na výběr, upřednostněte před nebankovní hypotékou raději americkou hypotéku od některé z českých bank. Hypoteční specialisté hyponamiru.cz vám pomohou najít cestu, jak se nebankovnímu sektoru zcela vyhnout.

Možnosti refinancování

Refinancování nebankovní hypotéky bývá poměrně komplikované. V první řadě je potřeba najít banku, která je ochotna financovat nemovitost se zástavním právem nebankovní společnosti. Při řešení situace se vyplatí oslovit banku a společně hledat vhodný způsob financování.

U nižších částek je možné využít k vyplacení a odblokování zástavy nebankovní společnosti neúčelový bankovní úvěr. Po vymazání zástavního práva je možné využít klasickou americkou hypotéku.

Aktuální trendy v nebankovních hypotékách

Nebankovní poskytovatelé úvěrů stále hledají nové cesty, jak rozšířit své portfolio klientů. Atraktivní cílovou skupinou jsou pro tyto společnosti zejména podnikatelé, kteří vlastní nemovitost a jsou ochotni se jí za úvěr zaručit.

Pokud je úvěr sjednán podnikatelem, je nutné pamatovat na to, že není chráněn zákonem o spotřebitelském úvěru. Podnikatel má tedy nižší právní ochranu než spotřebitel (tzn. fyzická osoba).

Srovnání úrokových sazeb

Srovnání úrokových sazeb nebankovních hypoték je velmi obtížené. Poskytovatelé totiž posuzují každý případ zcela individuálně. Výši úrokové sazby hypotéky ovlivňuje například výše požadovaného financování, doba splatnosti úvěru, hodnota nemovitosti v zástavě a samozřejmě i bonita zájemce o nebankovní hypotéku.

V marketingových materiálech je nejčastěji uvedena nejnižší možná úroková sazba, na kterou ovšem ve skutečnosti jen málokterý zájemce dosáhne. Běžně se roční úrokové sazby nebankovních hypoték pohybují mezi 12 až 17 procenty.

Pro srovnání hypoték od bankovních domů můžete běžně využít online srovnávače. V nich ovšem nebankovní hypotéky zpravidla nenajdete.

Proces schvalování hypotéky

Proces schvalování nebankovní hypotéky začíná podáním žádosti. Jako první se bude pracovník nebankovní společnosti zajímat o výši požadované částky úvěru a nemovitost, kterou plánujete nabídnout do zástavy.

Po předložení požadovaných dokladů a dokumentů (tzn. doklad totožnosti, výpis z katastru nemovitostí apod.) vaši žádost vyhodnotí. V případě schválení úvěru získáte od poskytovatele smluvní dokumentaci. Zde jsou popsány veškeré podmínky úvěru. Pokud budete s nabídkou souhlasit, stačí už jen smlouvu podepsat.