Nedosáhnete na hypotéku? Rodina může pomoct!

Máte jistou práci s pravidelným příjmem, přiměřené úspory na bankovním účtu, řádně splácíte své závazky, a přesto vám banka zamítla hypotéku? Ani v této nepříjemné situaci se nevzdávejte. Každá banka totiž posuzuje žádost o hypotéku trochu jinak. Neschválení žádosti v jedné bance neznamená, že vám ji automaticky zamítnou u všech ostatních bank.

Důvodů zamítnutí může být hned několik, většinu z nich je ale možné vyřešit. Někdy stačí například přizvání dalšího spolužadatele, prodloužení doby splatnosti nebo malá půjčka od rodiny.

Druhy hypoték a bankovní produkty

Existuje více typů hypoték, které se liší podle účelu, podmínek a cílových skupin. Nejčastěji si lidé sjednávají klasickou účelovou hypotéku, kde je možné peníze využít pouze na konkrétní účel, jako je například nákup nemovitosti, výstavba nebo rekonstrukce.

V nabídce některých bank najdete také takzvané americké hypotéky. V tomto případě se jedná o neúčelový úvěr zajištěný nemovitostí, který můžete použít na cokoliv. Má obvykle vyšší úrokové sazby než účelové hypotéky.

Dalším typem je offsetová hypotéka nebo také hypotéka se zápočtem úspor. Tuto hypotéku ocení lidé s vyššími zůstatky na bankovních účtech. Banka totiž úročí pouze rozdíl mezi výší hypotéky a vlastními prostředky.

Banky rády pracují i s různými marketingovými názvy. Setkat se můžete například se zelenou hypotékou, hypotékou pro mladé či hypotékou bez nemovitosti. Tyto názvy vystihují, pro koho nebo k čemu jsou určeny.

V prvním zmíněném případě se jedná o zvýhodněnou hypotéku na investice do úsporných zařízení či výstavbu energeticky šetrných budov. Hypotéka pro mladé zase nabízí zvýhodnění pro zájemce o vlastní bydlení do 36 let. Hypotéka bez nemovitosti umožňuje zajistit si financování v předstihu, tedy než najdete vhodnou nemovitost ke koupi.

Další alternativy financování

Kromě hypoték existují i další možnosti financování bydlení. Menší rekonstrukce či modernizace můžete financovat úvěrem ze stavebního spoření. Samozřejmě je možné využít i jiný neúčelový spotřebitelský úvěr.

S financováním nemovitosti mohou, při splnění určitých podmínek, pomoci i různé státní půjčky. Podmínky těchto půjček se liší v závislosti na aktuálně vyhlášených programech.

Některé společnosti také nabízejí model rent-to-own. Zájemce si vybere nemovitost a dohodne se s firmou provozující rent-to-own model na jejím nákupu. Po dobu smluvně stanoveného období v ní může bydlet, přičemž platí nájemné a současně spoří. Našetřenou částku později využije k odkoupení nemovitosti od rent-to-own společnosti.

V našem případě se budeme dále věnovat pouze klasické účelové hypotéce.

Základní předpoklady pro získání hypotéky:

• Věk minimálně 18 let (banky si určují i maximální věk, do kdy musí být hypotéka splacena)
• Neomezená způsobilost k právním úkonům
• Stabilní a prokazatelný příjem
• Dostatečně vysoký příjem
• Bezdlužnost

Aktuální úvěrové ukazatele ČNB

Česká národní banka má k dispozici trojici úvěrových ukazatelů (LTV, DTI a DSTI), kterými ovlivňuje poptávku po hypotékách. V případě potřeby může centrální banka jednotlivé ukazatele aktivovat či deaktivovat a rovněž upravovat jejich horní hranice. Přísné limity snižují dostupnost hypoték.

V současné době je pro banky poskytující úvěry na bydlení závazný pouze ukazatel LTV. Horní hranice ukazatele LTV činí 80 % (90 % pro žadatele mladší 36 let pořizující si vlastní bydlení). Nad touto hranicí mohou banky poskytovat úvěry pouze na výjimku. Pokud je tato hranice překročena, měla by být banka velmi obezřetná.

U zbývajících dvou ukazatelů DTI a DSTI není aktuálně horní hranice stanovena. Nicméně ČNB poskytovatelům hypoték doporučuje, aby horní hranice ukazatele DTI nepřekročila 8násobek ročního příjmu. Aktuálně doporučená horní hranice ukazatele DSTI činí 40 %. Pokud jsou u úvěru překročeny tyto doporučené hranice, nabádá ČNB k vysoké obezřetnosti.

Jak vyřešit nedostatek vlastních zdrojů

Může se stát, že zájemce o hypotéku nemá na koupi nemovitosti dostatek vlastních zdrojů. I tuto situaci je možné vyřešit. Bance se můžete zaručit za úvěr další nemovitostí. Zvýší se hodnota zajištění a vy dosáhnete na požadovanou výši úvěru. Ručit můžete nejen vlastní nemovitostí, ale také například bytem či domem příbuzných. Ti ovšem musí se sjednáním zástavního práva banky souhlasit.

Další možností je finanční podpora rodiny. Získat můžete peněžní dar nebo půjčku. V případě půjčky se vyplatí mít písemnou smlouvu, ve které uvedete, jakou částku si půjčujete, kdy peníze vrátíte a případně uvedete i výši úroku. Samozřejmě je možné také odložit pořízení nemovitosti na pozdější dobu a snažit se potřebnou částku naspořit.

Bonitu vylepší spolužadatel

Banka při schvalování žádosti o hypotéku sleduje celou řadu parametrů s cílem posoudit vaši bonitu. Zajímat se bude především o zdroj a výši pravidelného příjmu, výši stávajících finančních závazků, dluhů a dosavadní úvěrovou historii. Na základě zjištěných informací dokáže banka vyhodnotit, zda budete schopni úvěr řádně splácet. Pokud je vaše bonita horší, ještě není nic ztraceno.

Bonitu si můžete vylepšit přizváním dalšího spolužadatele. Ten ovšem musí stejně jako hlavní žadatel splňovat základní podmínky pro získání hypotéky (plnoletost, stabilní a prokazatelný příjem, bez exekuce). Nejčastěji žádají o hypotéku společně manželé nebo partneři. Pokud nikoho takového nemáte, můžete se obrátit například na sourozence, rodiče nebo blízké přátele. Hypotéku se splatností 30 let lze získat i v případě, že je spolužadatel ve vyšším věku (např. rodiče).

Jak postupovat při žádosti o hypotéku s pomocí rodiny?

Rodina může pomoci s hypotékou, ale společný závazek v podobě hypotéky s rodiči nebo partnerem může být také zdrojem neshod. Proto si nejdříve dohodněte pevná pravidla a podmínky, abyste předešli případným nedorozuměním.

Postup při žádosti o hypotéku s pomocí rodiny se bude odvíjet od konkrétní formy pomoci. Pokud vám například rodiče přispějí určitou částkou na vlastní bydlení, nemá tato skutečnost žádný vliv na samotné sjednání hypotéky. Banka postupuje podle své metodiky a hodnotí především bonitu žadatelů o úvěr. Jiná situace nastává, když ručíte nemovitostí rodičů nebo žádáte o úvěr společně s rodiči. V prvním případě musí rodiče se zástavou nemovitosti souhlasit. Ve druhém případě se rodiče stávají spolužadateli a spoludlužníky.

Jak zvýšit svou bonitu pro získání hypotéky?

Abyste zvýšili své šance na získání hypotéky, je důležité mít stabilní a dostatečné příjmy. Snažte se tedy najít dobře placené zaměstnání, ve kterém bude možné i v budoucnu platově růst. Důležitý je také obor činnosti. Některé obory jsou totiž méně stabilní a pro banku tudíž rizikovější.

Pokud uvažujete o hypotéce, měli byste se snažit snížit své stávající dluhy na minimum. Pokud už máte více půjček, zvažte jejich konsolidaci. Veškeré stávající závazky splácejte včas. Udržíte si tím dobrou kreditní historii.

3 tipy, jak zvýšit šance na hypotéku:

• Zajistěte si stabilní a dobře placenou práci
• Zbytečně se nezadlužujte
• Stávající finanční závazky plaťte včas

Oslovte více bank

Jednotlivé banky zohledňují při posuzování bonity žadatele o hypotéku vlastní interní kritéria. Může se tedy stát, že v jedné bance hypotéku nezískáte, ale u druhé budete úspěšní. Zejména u podnikatelů mohou banky rozdílně nahlížet na příjmy. Pokud podnikatel uplatňuje paušální výdaje, může je banka do určité míry modifikovat. U podnikatelů s vysokými příjmy i výdaji je možné využít takzvanou obratovou hypotéku (pozn. této problematice se podrobně věnuje článek Hypotéka pro OSVČ a podnikatele). Výpočet se opět u jednotlivých bank liší.