Nenaleťte realitním makléřům, kontrolujte stav SVJ a domu jako celku

Při koupi bytu je důležité mít na paměti, že byty nejsou izolované, ale vždy jsou součástí většího domu. Tím pádem se současně stáváte spolupodílníkem nemovitosti, včetně jejích společných částí, jako jsou například chodby, sklepy, fasáda, střecha a další. 

„Před koupí bytu je třeba ověřit několik klíčových aspektů, které mohou ovlivnit nejen vaši spokojenost, ale také budoucí výdaje spojené s nemovitostí. Bohužel ne vždy má realitní makléř snahu poskytnout všechny potřebné informace. Měli byste se zajímat nejen o bytovou jednotku, ale také o stav domu jako celku. Starší nemovitost může vyžadovat nákladnější opravy, na jejichž financování se musí spoluvlastníci podílet. Důležité je také prověřit finanční zdraví společenství vlastníků jednotek,“ uvádí Miroslav Majer, CEO fintech startupu hyponamiru.cz. 

Společenství vlastníků jednotek

Společenství vlastníků jednotek (zkratka SVJ) je právnická osoba, která vzniká při rozdělení nemovitosti na jednotlivé bytové jednotky. Jejím hlavním úkolem je správa a údržba společných částí domu. SVJ zastupuje zájmy všech vlastníků bytů v domě a rozhoduje o otázkách týkajících se společných prostor a finančních záležitostí, například o opravách, investicích a rozpočtu.

Každý vlastník bytové jednotky je automaticky členem SVJ a má právo svým hlasem ovlivnit jeho činnost. Členové SVJ se pravidelně scházejí a přijímají důležitá rozhodnutí, jako je výběr správce nebo plánování větších oprav. Finanční příspěvky od vlastníků jsou vybírány do fondu oprav, který je určen na údržbu a zlepšování společných částí domu.

SVJ také zajišťuje dodržování domovního řádu a může řešit případné spory mezi vlastníky. Celkově je jeho úkolem zajišťovat, aby byl bytový dům v dobrém technickém stavu a aby se v něm dobře žilo.

Rizika při koupi bytu

Při koupi bytu existuje několik rizik. Je důležité být si těchto rizik vědom a důkladně je prověřit před podpisem rezervační nebo kupní smlouvy na byt. 

Mezi hlavní rizika patří:

• Špatný technický stav budovy: Může vyžadovat nákladné opravy a rekonstrukce.
• Právní vady: Exekuce, věcná břemena nebo spory o vlastnictví mohou způsobit komplikace.
• Špatné hospodaření a finanční situace SVJ: Špatné finanční řízení může vést k nízké finanční rezervě na nutné opravy nebo neuhrazeným pohledávkám. 
• Nedodržování domovního řádu a konflikty mezi sousedy: Rozpory mezi členy SVJ mohou negativně ovlivnit kvalitu bydlení.
• Problematická lokalita: Může snížit hodnotu nemovitosti a ztížit její případný prodej.
• Plánované stavební projekty v okolí: Mohou mít vliv na váš komfort a hodnotu bytu.

Kontrola bytu před koupí

Před koupí bytu vás čeká minimálně jedna osobní prohlídka nemovitosti. Abyste na nic důležitého nezapomněli, připravte si podrobný bodový seznam klíčových informací, které je třeba zjistit. Použití kontrolního seznamu vám pomůže získat komplexní představu o stavu bytu a budovy, finanční situaci a celkové kvalitě bydlení, což vám usnadní rozhodování při koupi.

Zjednodušený kontrolní seznam koupě bytu by měl sledovat následující oblasti:

• Kvalita lokality (tzn. dopravní obslužnost, občanská vybavenost, bezpečnost, kvalita ovzduší apod.)
• Stav bytového domu
• Stav interiéru bytu
• Právní aspekty (tzn. vlastnictví nemovitosti, věcná břemena, zástavní práva, exekuce)
• Kontrola SVJ a její finanční situace
• Náklady na bydlení
• Reference a zkušenosti stávajících majitelů bytu
• Doplňkové informace (např. možnosti parkování, připojení k internetu, dispozice bytu a možnosti jeho úpravy apod.)

Prohlídka bytu

Při prohlídce staršího bytu nejdříve pečlivě zkontrolujte stav podlah, stěn a stropů v jednotlivých místnostech. Všímejte si viditelných poškození, jako jsou větší praskliny ve zdech, odlupující se omítky či propadající se stropy. 

Pokud je byt čerstvě vymalovaný, mějte se na pozoru, protože nová výmalba může zakrývat problémy s vlhkostí v domě. Do bytů v posledním patře může zatékat poškozenou střechou, zatímco byty v přízemí mohou mít při nesprávném odizolování problémy se zemní vlhkostí.

Prohlédněte také okna a dveře v bytě. Zkontrolujte, zda se snadno otevírají a zavírají, zda těsní a zda nejsou výrazně poškozené. Důležitá je také izolační schopnost oken a dveří, aby v zimě z bytu neunikalo teplo. Dále ověřte stav elektroinstalace, rozvodů plynu, vody a odpadů. Veškeré rozvody musí odpovídat aktuálním bezpečnostním normám. Nezapomeňte si prohlédnout také koupelnu a WC a zkontrolujte stav a funkčnost sanitárního vybavení.

Posouzení technického stavu budovy

Při prohlídce domu sledujte celkový technický stav budovy, včetně fasády, střechy a základů. Zkontrolujte, zda nejsou praskliny v obvodových zdech, na fasádě a zda základy neprosakuje zemní vlhkost. Tyto technické problémy budovy bude nutné dříve či později řešit. Dále prohlédněte společné prostory jako chodby, sklepy a schodiště – měly by být čisté a dobře udržované.

Zaměřte se také na centrální rozvody v domě. U velmi starých domů je třeba počítat s budoucí rekonstrukcí rozvodů elektroinstalace, plynu, vody a odpadního potrubí. 

U starších nemovitostí se pokuste získat více informací o historii oprav domu. Zajímejte se o to, kdy a jaké opravy a rekonstrukce domu již byly provedeny. 

Právní aspekty koupě bytu

Při koupi bytu je nezbytné prověřit několik klíčových právních aspektů. V první řadě ověřte vlastnické právo, tedy zda prodávající je skutečně majitelem nemovitosti. Dále zjistěte, zda na byt nejsou uvalena zástavní práva a věcná břemena. Problémem jsou také exekuce, které komplikují prodej a mohou vás zatížit dodatečnými výdaji. Rovněž je důležité ověřit, zda byla nemovitost postavena v souladu se stavebními předpisy a legislativou.

Miroslav Majer k tomu dodává: „Právní vady komplikují financování bytu hypotékou. Banky například nemohou přijmout jako zástavu nemovitost, která je v exekuci nebo u ní probíhá soudní spor. Problematická jsou i některá zástavní práva či předkupní právo ve prospěch třetí osoby.“

Dluhy majitele a finanční závazky SVJ 

Prověřte také finanční situaci majitele nemovitosti. Zjistěte, zda nedluží za energie, služby nebo příspěvky do fondu oprav, protože tyto nedoplatky by mohly přejít na vás jako nového vlastníka. 

Dále je důležité prověřit finanční situaci společenství vlastníků jednotek. Vyžádejte si finanční výkazy SVJ, které vypovídají o aktuálním stavu fondu oprav, konkrétně se zajímejte o aktuální výši zůstatku ve fondu a výši pravidelných příspěvků. Seznamte se také s výší stávajících finančních závazků SVJ (tzn. výši sjednaných úvěrů, výši splátek, doba splatnosti). Stabilní finanční situace SVJ je klíčová pro zajištění údržby a oprav společných prostor, což ovlivňuje kvalitu bydlení a budoucí výdaje.

Náklady na bydlení

S vlastnictvím bytu souvisí i pravidelné platby. V první řadě je nutné počítat s platbami za spotřebované energie, vodu a plyn. Každý majitel bytu se rovněž podílí na úhradě společných služeb. Jedná se například o úklid společných prostor, energie spotřebované v těchto prostorách, pojištění nemovitosti, účetní a právní služby SVJ nebo odměny výkonných členů SVJ.

Majitelé bytů musí rovněž pravidelně platit příspěvky do fondu oprav, z něhož jsou financovány větší plánované opravy budovy. Některá SVJ mohou vytvářet rezervní fond na nečekané výdaje nebo mimořádné situace, které nejsou pokryty běžnými příspěvky do fondu oprav.

Prověření realitní kanceláře a makléře

Při nákupu bytu je důležité prověřit solidnost realitní kanceláře i samotného makléře. I když se to nestává často, podvody realitních makléřů nelze zcela vyloučit. Získejte reputační hodnocení makléře a využijte nezávislé reference realitních makléřů. Důkladná kontrola vám pomůže vyhnout se podvodům a zajistit hladký průběh nemovitostního obchodu.