Pravidla a podmínky pro hypotéky 2025

Česká národní banka má ze zákona pravomoc upravovat vybrané podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů. V praxi nastavuje hranice limitů úvěrových ukazatelů DTI, DSTI a LTV, kterými se musí všichni poskytovatelé hypoték řídit.

„Zatímco do okamžiku účinnosti novely zákona o České národní bance v roce 2022 měly pro banky hranice úvěrových ukazatelů pouze charakter doporučení, dnes jsou pro ně právně závazné. Centrální banka nastavuje horní hranice úvěrových ukazatelů prostřednictvím opatření obecné povahy. V případě potřeby může hranice vybraných ukazatelů i zrušit,“ doplňuje Miroslav Majer, CEO fintech startupu hyponamiru.cz.

Definice úvěrových ukazatelů:

• LTV (Loan to Value) – je procentní poměr mezi výší úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti. Příklad: Pokud je výše poskytnuté hypotéky 3,5 milionu korun a hodnota zastavené nemovitosti 5 milionů korun, bude hodnota ukazatele LTV rovna 70 %. Hodnota LTV nepřekročila hodnotu stanovenou ČNB.
• DTI (Debt to Income) – ukazatel DTI je poměr výše celkového zadlužení zájemce o hypotéku a výše jeho čistého ročního příjmu. Pomocí tohoto ukazatele poskytovatel hypotéky zjistí, zda nebude žadatel o úvěr předlužený. Příklad: Pokud je výše poskytnuté hypotéky 3,5 milionu korun, bude hodnota ukazatele DTI při čistém ročním 500 tisíc korun dosahovat hodnoty 7. 
• DSTI (Debt Service to Income) – ukazatel DSTI představuje procentní poměr mezi výší měsíčních splátek všech úvěrů žadatele o hypotéku a jeho čistým měsíčním příjmem. Příklad: Pokud je výše měsíčních splátek hypotéky 15 tisíc korun, bude hodnota ukazatele DSTI při čistém měsíčním příjmu 40 tisíc korun 37,5 %.

Aktuální hranice limitu ukazatele LTV

V současné době je pro banky závazná pouze hranice ukazatele LTV. Pro žadatele o hypotéku mladší 36 let je horní hranice tohoto ukazatele 90 % a u starších žadatelů pak 80 %. ČNB doporučuje poskytovatelům hypoték obezřetnost při posuzování žádostí, u nichž úvěrový ukazatel LTV přesahuje horní hranici.

„Horní hranice ukazatelů DTI a DSTI není aktuálně stanovena. ČNB ale doporučuje obezřetnost. Poskytovatelé by měli vysoce obezřetně posuzovat žádosti o poskytnutí spotřebitelského úvěru na bydlení, u nichž by úvěrový ukazatel DTI přesáhl hodnotu 8. V případě ukazatele DSTI je třeba postupovat obezřetně, pokud úvěrový ukazatel přesáhne úroveň 40 %,“ doplňuje Miroslav Majer.

Zákonná úprava připouští, že až pět procent všech nově poskytnutých hypoték nemusí limity úvěrových ukazatelů splňovat, pokud je poskytovatel úvěru přesvědčen, že klient hypotéku v budoucnu bez problémů splatí.

Specialisté na hypotéky z portálu hyponamiru.cz mají tu zkušenost, že se do povoleného pětiprocentního limitu má šanci dostat pravděpodobněji „ideální klient“ banky, což je například žadatel s nemovitostí v žádané lokalitě, s vyšším vzděláním, který vykonává méně rizikovou profesi apod. (pozn. parametrů může být daleko více). Miroslav Majer k tomu dodává: „Profil ideálního klienta si každá banka sestavuje sama. Udělení výjimky při nesplnění úvěrových limitů je čistě na bance. Po zohlednění rizikového profilu daného klienta se může rozhodnout tuto výjimku udělit.“

Proč došlo ke zrušení horních hranic ukazatelů DTI a DSTI?

ČNB s účinností od 1. ledna 2024 deaktivovala horní hranici ukazatele DTI. Členka bankovní rady Karina Kubelková k tomuto rozhodnutí uvedla: „Vyšší úrokové sazby a utlumená hypoteční aktivita výrazněji omezují rizika související s úrovní příjmů žadatelů a řízení těchto rizik ponecháváme plně na poskytovatelích.“

Horní hranici ukazatele DSTI centrální banka zrušila k 1. červenci 2023. ČNB tento krok odůvodnila výrazným propadem zájmu o hypoteční úvěry a také tím, že v té době byla dostatečně omezujícím faktorem vysoká úroková sazba.

Bezpečné sjednání hypotéky online: Online hypotéka je v posledních letech stále častěji vyhledávanou alternativou k osobnímu sjednání úvěru na bydlení. Z pohodlí domova nebo kanceláře si nejenom rychle a bezpečně srovnáte aktuální nabídky jednotlivých bank, ale také vyřídíte veškerou administrativu spojenou se sjednáním hypotéky. Hypotéka online je bezpečná hypotéka!

Změny od září 2024

V červnu 2023 vláda schválila novelu zákona o spotřebitelském úvěru, jejíž součástí je několik úprav v oblasti předčasného splacení hypoték a dalších spotřebitelských úvěrů na bydlení (tzn. úvěrů ze stavebního spoření). Změny vyplývající z této novely začnou platit od 1. září 2024.

Nově si banka v určitých případech může při předčasném splacení hypotéky před vypršením sjednané doby fixace naúčtovat až 1 % z předčasně splacené části celkové výše úvěru.  Existuje ovšem řada možností, kdy je ze zákona předčasné splacení bez poplatku. Přečtěte si, kolik zaplatíte za předčasné splacení hypotéky po 1. září 2024.

Co očekávat v roce 2024?

V letošním roce lze očekávat návrat k růstu hypotečního trhu. Inflace ustoupila a centrální banka pokračuje v pozvolném snižování základních úrokových sazeb v ekonomice. Na pokles sazeb reagují i banky, které snižují nabídkové sazby hypoték. V polovině roku 2024 se již nejlepší nabídky dostávají pod psychologickou hranici 5 %.

Na nemovitostním trhu je patrné mírné oživení. Na trh se pozvolna vracejí kupující, kteří chtějí financovat vlastní bydlení hypotékou. I když jsou sazby stále výše než před několika lety, kupující si uvědomují, že ceny nemovitostí již níže nepůjdou. Spíše naopak. Roste především cena práce a pravděpodobnost výraznějšího zlevnění stavebních materiálů je velmi malá.

Stále je na trhu dostatek volných nemovitostí a kupující mají z čeho vybírat. Tato situace ovšem nebude trvat dlouho. Kdo tedy uvažuje o pořízení vlastního bydlení, neměl by dlouho otálet.