Novostavba nebo starší nemovitost: Co Češi kupují nejčastěji?

Co si z článku odnést:

• Češi při hledání bydlení zvažují zejména pořizovací a provozní náklady, technický stav a lokalitu, přičemž každá varianta.
• Novostavby nabízejí moderní technologie, vyšší energetickou efektivitu a nižší provozní náklady, ovšem za vyšší pořizovací cenu.
• Starší domy lákají nižší kupní cenou a často lepší infrastrukturou v zavedených čtvrtích, ale mohou vyžadovat nákladnou a časově náročnou rekonstrukci.
• Při rozhodování mezi novostavbou a starší nemovitostí je třeba pečlivě srovnat celkové náklady, včetně ceny rekonstrukce, nákladů na energie a životnosti stavebních prvků.
• Rekonstrukce starších domů může skrývat skryté vady, které se projeví až při pracích, proto je vhodné provést stavebně-technický průzkum a statický posudek.
• Lokalita hraje velkou roli: starší zástavba mívá lepší infrastrukturu, zatímco u novostaveb lze očekávat postupné rozšiřování služeb a vybavenosti.
• Konečná volba mezi novostavbou a starší nemovitostí závisí na prioritách kupujícího, dostupných financích a ochotě investovat čas a energii do případné rekonstrukce.

Rozhodnutí mezi koupí novostavby a starší nemovitosti k rekonstrukci je pro mnoho Čechů důležitým krokem při hledání bydlení. Každá z těchto možností má své specifické výhody i nevýhody, které mohou ovlivnit celkovou investici i komfort bydlení. Proto je klíčové pečlivě zvážit faktory, jako jsou pořizovací a provozní náklady, lokalita, technický stav nemovitosti a její energetická efektivita.

Je levnější dům k rekonstrukci vždy výhodou?

Starší nemovitosti jsou levnější, a proto jim řada Čechů dává přednost. Podle Miroslava Majera, CEO fintech startupu Hyponamíru.cz, to však nemusí být vždy nejvýhodnější volba: „Řada kupujících si neuvědomuje, kolik času a peněz rekonstrukce vyžaduje. Nejistota kolem termínů, kvality práce a konečné ceny často vede k tomu, že lidé raději volí novostavbu, kde mají větší jistotu.“

Rekonstrukce tak není jen otázkou financí, ale i ochoty podstoupit proces plný nečekaných komplikací. Pro řadu lidí je jednodušší si vzít vyšší hypotéku a pořídit novostavbu, kde se vyhnou rozsáhlým úpravám. Jaké jsou ale hlavní rozdíly mezi těmito možnostmi? Pojďme se na ně podívat podrobněji.

Srovnání výhod a nevýhod: Novostavba vs. starší nemovitost

Každá varianta bydlení má své klady i zápory. Nejprve se podívejme na novostavby, poté na starší nemovitosti určené k rekonstrukci.

Výhody novostavby

• Úspornější provoz díky moderním technologiím a lepší energetické efektivitě
• Minimální nutnost údržby v prvních letech
• Možnost upravit dispozici při včasném nákupu
• Kvalitní stavební materiály a technologie
• Častější výskyt garáží, výtahů a dalších moderních prvků
• Efektivní zateplení a kvalitní okna

Nevýhody novostavby

• Vyšší pořizovací cena
• Menší užitná plocha oproti starším nemovitostem v poměru k ceně
• Horší dostupnost a méně rozvinutá lokalita oproti starší zástavbě
• Riziko stavebních vad kvůli nekvalitní výstavbě
• Potřeba čekat, než se stavba stabilizuje

Výhody staršího domu

• Nižší pořizovací náklady
• Lepší lokalita s plnou infrastrukturou
• Vzrostlá zeleň a příjemnější okolí
• Větší užitná plocha oproti novostavbám
• Možnost postupných úprav podle finančních možností

Nevýhody staršího domu

• Vyšší náklady na provoz kvůli energetické náročnosti
• Většinou nutnost investovat do rekonstrukce
• Často zastaralé dispoziční řešení
• Absence výtahu nebo vyhrazeného parkování
• Možná rizika spojená se statikou či vlhkostí

Porovnejte provozní náklady na bydlení

Při rozhodování mezi novostavbou a starším domem či domem k rekonstrukci nestačí sledovat jen pořizovací cenu. Stejně důležité jsou i provozní náklady, které mohou významně ovlivnit celkovou finanční náročnost bydlení. Pro objektivní porovnání obou variant je proto nezbytné zvážit více faktorů.

Miroslav Majer doporučuje přístup založený na důkladné analýze. „Pro reálné srovnání celkových nákladů na bydlení je nutné vycházet z údajů uvedených níže. Na jejich základě lze spočítat průměrné roční výdaje a promítnout je do pořizovací ceny nemovitosti, ideálně se zohledněním dopadu na celou dobu splácení hypotéky.“

Vybrané informace, které byste měli zjistit: 

• Energetická náročnost – nechte si předložit energetické štítky obou nemovitostí nebo odpovídající údaje.
• Roční náklady na energie – porovnejte spotřebu energií při běžném provozu nemovitosti a snažte se odhadnout výdaje.
• Technický stav – nechte si vypracovat stavebně-technický průzkum k odhalení nutných oprav. Nečekané závady mohou výrazně navýšit rozpočet na rekonstrukci. 
• Životnost technologií – sestavte si přehled stáří a očekávané životnosti hlavních prvků nemovitosti.

Možnosti financování: Hypotéky, úvěry i dotace

Financování nového bydlení může mít různé podoby, od klasické hypotéky až po státní dotace. Hypotéka na novostavbu patří mezi nejčastější způsoby financování a banky ji poskytují až do 90 % hodnoty nemovitosti. 

U rozestavěné stavby obvykle požadují stavební povolení, rozpočet a harmonogram prací. Tento typ úvěru se označuje jako hypotéka na stavbu domu.

Financování rekonstrukce

Pokud jde o hypotéku na rekonstrukci, existují dvě hlavní varianty:

• Klasická hypotéka – úvěr na koupi domu s možností dalšího financování rekonstrukce.
• Americká hypotéka – umožňuje volné použití prostředků, ale má vyšší úrokovou sazbu a vyžaduje zástavu vhodné nemovitosti.

Pro ty, kdo hledají další možnosti, jsou k dispozici i jiné způsoby financování:

• Stavební spoření a úvěr ze stavebního spoření
• Spotřebitelský úvěr – vhodný pro menší rekonstrukce
• Dotační programy – například Nová zelená úsporám

U starších domů hraje důležitou roli technický stav. Banky oceňují také lokalitu a potenciál zhodnocení po rekonstrukci. Výše úvěru se zpravidla odvíjí od odhadní ceny nemovitosti po plánované rekonstrukci.

Právní aspekty koupě starší nemovitosti

Koupě starší nemovitosti přináší řadu právních nástrah, která je nutné pečlivě prověřit. Mezi klíčové kroky patří:

• Ověření vlastnických vztahů v katastru nemovitostí
• Kontrola věcných břemen a zástavních práv, která by mohla omezit užívání nemovitosti
• Zjištění stavu stavební dokumentace, včetně kolaudace
• Posouzení souladu skutečného stavu se stavební dokumentací
• Prověření regulace územního plánu pro možné budoucí úpravy

Důkladnou kontrolou právního stavu předejdete komplikacím, které by mohly prodloužit nebo dokonce znemožnit plánovanou rekonstrukci.

Rekonstrukce vs. novostavba: Jak se liší časová náročnost?

Plánování rekonstrukce je méně předvídatelné než harmonogram výstavby nové nemovitosti. U nového domu obvykle znáte pevný termín dokončení nebo kupujete již hotovou stavbu. Rekonstrukce naopak může přinést nečekané komplikace, které mohou prodloužit celý proces.

Při hladkém průběhu lze počítat s následujícím časovým harmonogramem:

• Projektová dokumentace: 2–3 měsíce
• Vyřízení stavebního povolení: 1–6 měsíců podle složitosti
• Samotná rekonstrukce: 3–12 měsíců
• Kolaudace: 1–2 měsíce

Reálná délka prací však závisí na rozsahu úprav, dostupnosti stavebního materiálu i rychlosti úřadů.

Energetická náročnost

Energetická efektivita přímo ovlivňuje provozní náklady a celkovou finanční náročnost bydlení. Novostavby zpravidla dosahují minimálně kategorie B v průkazu energetické náročnosti budov, což znamená výrazně nižší spotřebu energií. Starší nemovitosti se často pohybují v kategoriích D až G, což se projevuje vyššími náklady na vytápění a provoz.

Při rekonstrukci lze energetickou efektivitu významně zlepšit. Největší dopad mají:

• Zateplení fasády
• Výměna oken
• Modernizace vytápění
• Instalace rekuperace a solárních panelů

Možnosti úprav dispozic

Upravit vnitřní uspořádání je u novostavby snazší, pokud se nemovitost kupuje včas a developer umožňuje změny. Starší nemovitosti mají v tomto směru více omezení. Změna vnitřní dispozice může být velmi komplikovaná nebo dokonce zcela nemožná. Při dispozičních úpravách starších domů je často nutné počítat s náklady na statika a jednání se stavebním úřadem i sousedy. 

Rizika rekonstrukce

Rekonstrukce staršího domu může skrývat nepředvídatelné komplikace, které se projeví až během prací. Skryté vady konstrukcí, nevyhovující rozvody nebo problémy se statikou často znamenají nutnost dodatečných investic. 

Nejčastější rizika zahrnují:

• Přítomnost azbestu ve velmi starých stavebních materiálech
• Poškozené nebo nedostatečné hydroizolace, které vedou ke vzniku vlhkosti
• Napadení dřevěných konstrukcí škůdci, například červotočem či tesaříkem
• Zastaralou elektroinstalaci, která neodpovídá současným bezpečnostním normám
• Statické poruchy, jejichž oprava může znamenat neplánované zásahy do stavby

Jak minimalizovat rizika?

Než se pustíte do rekonstrukce – nebo ještě lépe, než starší nemovitost koupíte – doporučuje se nechat zpracovat:

• Stavebně-technický průzkum
• Statický posudek
• Měření vlhkosti zdiva
• Posouzení stavu rozvodů (elektřiny, vody, odpadu)
• Kontrolu krovu a střešní krytiny

Lokalita a dostupnost

Při výběru mezi novostavbou a starší nemovitostí hraje lokalita klíčovou roli. Novostavby v ČR se nejčastěji staví na okrajích měst nebo v nově rozvíjených satelitních oblastech. Starší bydlení se nachází ve stabilizovaných čtvrtích blíže centru, kde je již plně rozvinutá infrastruktura.

Novostavby: moderní čtvrti, ale horší dostupnost

Nové rezidenční projekty vznikají tam, kde je dostupný stavební pozemek, což bývá častěji na okraji města. Tyto lokality často nabízejí více zeleně a moderní urbanistické řešení, ale na druhou stranu mohou mít horší dopravní dostupnost a omezenou občanskou vybavenost – školy, obchody či služby zde často přibývají postupně.

Starší nemovitosti: zavedená infrastruktura, ale omezené možnosti

Bydlení ve starších zástavbách znamená lepší občanskou vybavenost, dostupné služby a pohodlné spojení do centra města. V docházkové vzdálenosti se nacházejí školy, obchody i zdravotnická zařízení. Nevýhodou může být vyšší hlučnost, méně parkovacích míst a absence moderních prvků, jako jsou cyklostezky či dětská hřiště.

Starší nemovitosti jsou levnější

Ceny stejně velkých bytů se mohou výrazně lišit podle lokality. V atraktivních čtvrtích může být starší byt až o 30 % levnější než novostavba. Naopak v prémiových lokalitách může mít starší nemovitost dokonce vyšší cenu než nový byt na městském okraji.

Uvažujete o pronájmu? Zajímejte se o investiční potenciál

Novostavby obvykle nabízejí lepší dlouhodobé zhodnocení, protože se u nich předpokládá delší životnost, nižší náklady na provoz a menší potřeba nákladných oprav. Na druhou stranu zrekonstruované byty mohou mít vyšší investiční hodnotu díky své poloze – často se nacházejí v atraktivních městských částech, kde nové projekty nevznikají.

Shrnutí: Co je lepší volba?

Při rozhodování mezi novostavbou a starší nemovitostí záleží především na vašich prioritách. Pokud chcete bydlet co nejdříve, využívat nejmodernější stavební materiály a ušetřit na provozních nákladech bez nutnosti rozsáhlých oprav, pak je vhodnou volbou novostavba. Nabídne vám také vyšší standard technologií a obvykle menší starosti s údržbou. 

Naopak pokud upřednostňujete určitou lokalitu, kde novostavby nejsou k dispozici, a nevadí vám investovat čas i peníze do rekonstrukce, pak je starší nemovitost zajímavější. Nákup staršího domu či bytu bývá obvykle finančně dostupnější, poskytuje prostor pro úpravy dle vlastních představ a může mít také svůj genius loci.