Hypotéku je možné v průběhu splácení převést na jinou osobu či nemovitost. Přečtěte si, jaké jsou nejčastější důvody převodu hypotéky, jaké podmínky je nutné splnit a na co si dát pozor.
I když hypotéka představuje dlouhodobý závazek, neznamená to, že ji nemůžete v průběhu jejího splácení převést na jinou osobu či nemovitost. Důvody k převodu hypotéky bývají různé. Například při prodeji nemovitosti se můžete s kupujícím dohodnout, že stávající úvěr převezme a bude ho dále splácet. „S převzetím hypotéky se běžně setkáváme i v rámci vzájemného vypořádání majetku při rozvodu manželů či rozchodu partnerů. K převedení hypotéky dochází také v případě úmrtí, kdy na právoplatného dědice přechází povinnost úvěr splatit,“ doplňuje Miroslav Majer, CEO fintech startupu hyponamíru.cz. Nyní si podrobně vysvětlíme, jak převést hypotéku na jinou osobu.
K převodu hypotéky na jinou osobu je vždy nutný souhlas banky, která úvěr poskytla. Při prodeji nemovitosti zatížené hypotékou banka posuzuje, zda kupující splňuje podmínky pro získání úvěru a zda bude schopný ho bez problémů splácet. Kupující musí být také ochoten převzít hypotéku za podmínek, které si sjednal prodávající.
Miroslav Majer k tomu dodává: „Banka nahlíží na navrhovanou osobu jako na běžného žadatele o hypotéku. Předložit je potřeba především doklady ověřující totožnost žadatele, dokumenty potvrzující zdroj a výši jeho příjmů a také výši všech stávajících finančních závazků. S požadovanými dokumenty vás seznámí hypoteční specialista. Pokud kupující splní podmínky banky, může být hypotéka převedena.“
Při převodu hypotéky na jinou osobu je nutné vyřešit i otázku finančního vyrovnání. Banka si od kupní ceny odečte aktuální výši nesplacené hypotéky a po provedení změny v katastru nemovitostí zašle zbývající část peněz na účet prodávajícího.
Koupě nemovitosti i se stávající hypotékou se vyplatí tehdy, je-li úroková sazby přebírané hypotéky oproti nově sjednanému úvěru výhodnější. Důležité je zohlednit i další parametry hypotéky, jako je například celková výše úvěru, doba splatnosti nebo sjednaná doba fixace.
Prokazování schopnosti splácet hypotéku se nevyhnou ani ti, kteří se při rozvodu či rozchodu s partnerem rozhodnou převzít na sebe stávající společný úvěr. Pokud jsou splněny veškeré podmínky banky, upraví se úvěrová smlouva a dojde k převedení hypotéky.
K převodu hypotéky dochází i v případě úmrtí blízké osoby, která měla sjednaný úvěr. „Povinnost splatit úvěr přechází v tomto případě na zákonné dědice. V případě úmrtí je potřeba zajistit, aby z účtu odcházely splátky hypotéky po celou dobu trvání dědického řízení. Pro případ úmrtí se vyplatí sjednat spolu s hypotékou pojištění schopnosti splácet, přímo od banky nebo zvlášť od finančního poradce. Nesplacená část úvěru je v tomto případě zaplacena z pojištění,“ dodává Miroslav Majer.
Štafetová hypotéka označuje situaci, kdy je možné převést splácení klasické hypotéky na jinou osobu, například na dítě. Rodiče si nejprve vezmou hypotéku na sebe, aby dítěti pomohli s pořízením vlastního bydlení. Jakmile potomek dosáhne dostatečného příjmu, může hypotéku převzít. Příjem při žádosti dokládají rodiče, případně jejich partneři, a smlouvu podepisují společně s plnoletými potomky.
Banky poskytují hypotéky pouze oproti zástavě nemovitosti. Do zástavy můžete vložit nejen kupovanou, ale také jinou vhodnou nemovitost. V případě potřeby můžete banku během splácení úvěru požádat o výměnu nemovitosti v zástavě. „Zástavou jiné než kupované nemovitosti si lze například zajistit finance na pořízení družstevního bytu, zahrady nebo jiné nemovitosti, které banka neakceptuje jako zástavu,“ doplňuje Miroslav Majer.
U nově zastavované nemovitosti si dopředu ověřte, zda je dokončena a řádně zkolaudována. Na nemovitosti rovněž nesmí váznout zástavní právo jiné osoby či instituce, nesmí k ní být zřízena věcná břemena (pozn. především věcná břemena dožití a užívání, nevadí věcná břemena ČEZu, RWE apod.), ani jinak omezen právní stav nemovitosti.
Banku je nutné o výměnu nemovitosti v zástavě požádat. Žádost musí být podepsaná alespoň jedním z účastníků úvěrové smlouvy. „Banky dále vyžadují odhad nemovitosti nově vkládané do zástavy, obvykle ne starší než jeden rok. Potřeba je rovněž výpis z katastru nemovitostí a snímek z katastrální mapy (pozn. neplatí pro byty),“ uvádí Miroslav Majer.
Banka následně veškerou dokumentaci posoudí a v případě schválení vyzve majitele zastavované nemovitosti k podpisu zástavní smlouvy a návrhu na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí. Současně je podepsán dodatek k úvěrové smlouvě. Po podpisu těchto dokumentů vložíte zástavní právo na katastr nemovitostí. Po provedení změny předložíte bance list vlastnictví se zapsanou novou zástavou. Nová nemovitost v zástavě musí být pojištěna, proto si nezapomeňte sjednat pojištění nemovitosti.
| ☝️ Hypotéka si vyžaduje zástavu nemovitosti | 🏠 Lze požádat o výměnu nemovitosti v zástavě |
| ❌ Na nemovitost nesmí být zřízena věcná břemena | 💲 Je požadován nový odhad nemovitosti |
| 📃 Je nutný výpis z katastru nemovitostí | 💼 Předložení bance listu vlastnictví |
| ➕ Sjednání pojištění nemovitosti | ✒️ Podpis dodatku k úvěrové smlouvě |
Jakmile od vás banka získá list vlastnictví se zapsaným zástavním právem a pojistnou smlouvu k nové nemovitosti, dostanete od ní potvrzení o zániku zástavního práva k původní nemovitosti a návrh na výmaz, na jehož základě katastr nemovitostí zástavní právo zruší.
Posledním krokem je devinkulace pojistné smlouvy původní nemovitosti. Pojišťovna na základě potvrzení zruší vinkulaci pojištění ve prospěch banky. „Počítejte s tím, že výměna zástavy obvykle zabere 2 až 3 měsíce. Důvodem jsou především lhůty katastru nemovitostí pro zápis nového zástavního práva a doba potřebná k posouzení možnosti výměny nemovitosti bankou,“ dodává Miroslav Majer.
Pokud uvažujete převzít sjednanou hypotéku, je důležité důkladně zvážit všechna pro a proti. Při převzetí hypotéky na sebe totiž přijímáte úvěr za podmínek, které měl předchozí majitel nemovitosti. To znamená, že převezmete dobu splácení, výši měsíčních splátek, aktuální úrokovou sazbu, stejně jako délku fixace. Je proto nutné pečlivě posoudit, zda tyto podmínky odpovídají vašim finančním možnostem a dlouhodobým plánům.
Připravte se na to, že banka bude požadovat doložit určité dokumenty pro převod hypotéky. Mezi nejdůležitější patří doklady totožnosti, kupní smlouva nebo smlouva o převodu nemovitosti a dokumenty potvrzující výši příjmů. Banka si také může vyžádat další dokumenty podle specifických podmínek dané hypotéky.
Při převodu stávající hypotéky na jinou osobu, například při prodeji nemovitosti, mohou lidé očekávat poplatky spojené s administrativou a posouzením nové osoby bankou. Tyto poplatky se liší v závislosti na konkrétní bance, ale obvykle nejsou příliš vysoké. Při převodu nemovitosti na jinou osobu je také nutné počítat s poplatky za změny ve smlouvě a katastru nemovitostí. Celková částka za převod hypotéky se proto může lišit podle konkrétních podmínek.
Stávající hypotéku můžete převést i do jiné banky. V tomto případě mluvíme o refinancování hypotéky. Vhodný okamžik k refinancování nastává tehdy, když vám konkurence nabídne výrazně nižší úrokovou sazbu nebo jiné výhodnější podmínky. Převodu hypotéky do jiné banky se podrobně věnuje článek Jak na správné refinancování hypotéky.
