Dotované hypotéky pomáhaly developerům zvýšit zájem o novostavby v době vysokých úrokových sazeb. Zjistěte, zda se vám taková nabídka vyplatí i dnes.
Vysoké úrokové sazby v letech 2022 a 2023 výrazně srazily poptávku po hypotékách. V reakci na ochlazení trhu tehdy někteří developeři v Česku začali nabízet takzvané dotované hypotéky. Ty měly zvýšit dostupnost nového bydlení, a to i za cenu, že část splátek dočasně převzali sami developeři.
„Dotovaná hypotéka je klasický hypoteční úvěr, u kterého developer po určitou dobu dotuje kupujícím měsíční splátky. V době vysokých sazeb to byla jedna z cest, jak podpořit prodeje. Dnes už ale s ohledem na oživení trhu tyto nabídky vídáme spíše výjimečně,“ říká Miroslav Majer, CEO fintech startupu Hyponamíru.cz.
Dotovaná hypotéka je zvýhodněný úvěr. Developer pomocí finanční dotace sníží měsíční splátky hypotéky těm, kteří se rozhodnou koupit nemovitost z jeho portfolia. Úrokové sazby u dotovaných hypoték mohou být o několik procentních bodů nižší než aktuální tržní sazby.
Dotované hypotéky mohou fungovat různými způsoby. Nejčastěji to vypadá tak, že si zájemce sjedná hypotéku u banky za běžných podmínek a s aktuální úrokovou sazbou. Developer, od kterého si kupuje nemovitost, se pak zaváže, že mu po určitou dobu – třeba dva roky nebo po celou první fixaci – bude přispívat na splátky. Tím kupujícímu sníží měsíční náklady a pomůže mu zvládnout první období splácení.
Finanční dotace může být vyplácena dvěma způsoby. Buď developer přímo uhradí rozdíl bance formou jednorázové platby, takže klient se od začátku podílí na splácení sníženou splátkou. Nebo naopak dotaci poskytuje přímo klientovi – ten pak splácí běžnou splátku a developer mu pravidelně posílá částku, která rozdíl pokrývá. Výsledkem je pro kupujícího stejný efekt: dočasně nižší splátky hypotéky.
Představme si klienta, který si sjedná hypoteční úvěr ve výši 4 miliony korun se splatností 27 let. Při tržní úrokové sazbě 5,9 % by jeho měsíční splátka činila 24 710 Kč. Díky dotaci od developera však klient po dobu prvních dvou let (fixace) platí splátku odpovídající sazbě 2,89 %, tedy 17 797 Kč měsíčně. Rozdíl 6 913 Kč představuje měsíční úsporu, kterou klient díky dotované hypotéce získává.
Za celé dva roky trvání této zvýhodněné sazby tak celková úspora dosáhne 165 912 Kč.
Při koupi nemovitosti je důležité sledovat, zda je skutečně nabízena za odpovídající cenu. Dotace od developera totiž může být už započítána v prodejní ceně bytu či domu. Pokud je kupní cena vyšší než u srovnatelných nemovitostí, může být celkový přínos dotované hypotéky sporný – a nabídka pak spíše než skutečnou úsporu představuje promyšlený marketingový tah.
Při porovnání dotované vs. běžné hypotéky se zajímejte nejen o výši úrokové sazby, ale sledujte ukazatel RPSN. Ten zahrnuje veškeré náklady spojené s hypotékou. Důležité je rovněž sledovat podmínky pro udržení dotované sazby.
V letech 2022 a 2023, kdy tržní úrokové sazby hypoték atakovaly hranici 6 %, nabízeli někteří developeři v rámci dotovaných hypoték akční sazby v blízkosti 3 %. Úspora na měsíčních splátkách tak byla výrazná a pomohla rozhýbat prodeje v době slabé poptávky. Dnes je ale situace jiná – úrokové sazby klesly přibližně na 4,5 % a došlo k oživení trhu. Developeři proto ztrácejí motivaci dotované hypotéky dále nabízet.
A co ti, které letos čeká refixace či refinancování dotované hypotéky? I když tržní úrokové sazby postupně klesají, jsou stále výš než dotované sazby, takže měsíční splátky těmto klientům vzrostou.
Dotovanou hypotéku můžete získat jen při koupi nemovitosti v developerském projektu, který tuto možnost nabízí. Podmínky dotované hypotéky se mohou lišit projekt od projektu a developer od developera. Mezi nejčastější požadavky patří financování části kupní ceny z vlastních zdrojů, sjednání pojištění nemovitosti a dodržení smluvních podmínek stanovených developerem.
Ucelený přehled společností nabízejících dotovanou hypotéku neexistuje, jedná se o iniciativu soukromých developerů. Informace o aktuálních nabídkách proto najdete přímo na webových stránkách konkrétních společností či realitních projektů.
„Žádost o dotovanou hypotéku se v zásadě neliší od žádosti o běžný hypoteční úvěr. Doklady potřebné k získání dotované hypotéky zahrnují standardní dokumenty prokazující totožnost, výši příjmů a celkovou bonitu žadatele, stejně jako dokumentaci k vybrané nemovitosti,“ uvádí Marek Pavlík, CEO portálu hypotecnikalkulacka.cz.
Banka standardně posuzuje úvěruschopnost žadatele a rovněž musí dodržovat závazné limity úvěrových ukazatelů od České národní banky. Kromě hypoteční smlouvy se uzavírá i smlouva s developerem, ve které jsou podrobně popsány podmínky finanční kompenzace.
Nejčastější chyby při žádosti o dotovanou hypotéku vznikají kvůli neúplným podkladům nebo chybně vyplněným údajům. Důležité je tedy správně vyplnit žádost a doložit vše, co banka požaduje.
Přečtěte si, jaká doklady jsou potřeba k vyřízení hypotéky.
Developeři nabízejí dotované hypotéky v rámci svých realitních projektů. Finanční podpora se většinou vztahuje na konkrétní byty nebo domy v novostavbách. Často jde o nemovitosti, o které není tak velký zájem.
Výše dotace i konkrétní podmínky se liší podle projektu – každý developer si je nastavuje individuálně a zpravidla platí jen po omezenou dobu, nejčastěji na první dva až tři roky fixace.
Hlavní výhodou dotované hypotéky je úspora peněz. Splácení dotované hypotéky je snazší. Díky finanční podpoře od developera jsou totiž měsíční splátky hypotéky výrazně nižší. Taková dotace pomáhá zpřístupnit vlastní bydlení i lidem, kteří jeho pořízení odkládají kvůli vysokým úrokovým sazbám.
Nevýhodou dotované hypotéky je omezený výběr nemovitostí, protože se nabídka váže jen na konkrétní developerské projekty. Zájemci o vlastní bydlení se tak musí přizpůsobit lokalitě a typu bydlení, které developer nabízí.
Další nevýhodou je dočasnost – nižší úroková sazba nebo snížené splátky platí jen po omezenou dobu. Po jejím uplynutí se měsíční zatížení může výrazně zvýšit.
V neposlední řadě je třeba počítat s možnými poplatky spojenými s vyřízením dotace. Celkově je proto důležité zvážit, zda počáteční úspora převáží nad uvedenými omezeními a budoucími náklady.
Refinancování dotované hypotéky je možné, ale může být spojeno s rizikem ztráty podpory. Komplikace nastávají především tehdy, pokud nová banka neakceptuje podmínky dotace poskytnuté developerem. Je proto důležité pečlivě zvážit, zda se refinancování skutečně vyplatí.
U dotované hypotéky si můžete jednou ročně z daní odečíst zaplacené úroky. Na začátku kalendářního roku vám banka zašle přehled o jejich výši, který pak využijete ve svém daňovém přiznání.
Ačkoliv přímá státní dotace hypoték aktuálně neexistuje, oblast financování bydlení se neustále vyvíjí. Budoucí změny zákonů mohou ovlivnit daňové úlevy, regulaci hypotečního trhu nebo podporu vybraných skupin obyvatel. Vyplatí se proto sledovat aktuální vývoj, který může mít dopad i na fungování dotovaných hypoték nabízených developery.
