Prolomení hranice při 5% úrokové sazbě u hypoték

Plánujete pořízení vlastního bydlení a vyčkáváte na levnější hypotéky? Na nic nečekejte, nyní je totiž nejlepší doba na výhodný nákup nemovitosti. Na trhu je v tuto chvíli dostatek zajímavých nabídek bytů i rodinných domů a s prodávajícími je stále možné vyjednávat o slevě. 

Již v příštím roce se situace na trhu začne radikálně měnit, u hypoték zřejmě dojde k prolomení psychologické 5% hranice a na realitním trhu výrazně přibude kupujících. Prodávající si zejména u kvalitních nabídek budou moci opět začít vybírat z více zájemců a ceny nemovitostí zřejmě porostou. 

„V uplynulých třech letech šel realitní i hypoteční trh z extrému do extrému. Ještě v roce 2021 se na volné nemovitosti doslova stály fronty a prodávající si mohli diktovat podmínky. Tento rok byl rekordní i z pohledu zájmu o financování bydlení, kdy české banky poskytly nové hypotéky za 368 miliard korun. Po rychlém zvýšení hypotečních sazeb ve druhé polovině roku 2022 zájem o nemovitosti opadl. Z realitního trhu se totiž během krátké chvíle ve velkém vytratili lidé, kteří by měli zájem financovat vlastní bydlení hypotékou. Dominantní postavení získali kupující platící v hotovost,“ shrnuje nedávný vývoj na trhu Miroslav Majer, CEO fintech startupu hyponamíru.cz. 

Aktuální situace na hypotečním trhu

Úrokové sazby hypotečních úvěrů dosáhly svého vrcholu na přelomu let 2022 a 2023. Od začátku letošního roku sazby jen nepatrně klesají. V září se úroky u hypoték podle statistiky ČBA Hypomonitor přiblížily k hranici 5,7 %, což byla nejnižší hodnota za poslední rok. 

Dobrou zprávou je ustupující inflace. Růst cen již podle očekávání České národní banky pozvolna klesá a v příštím roce by se inflace podle aktuální prognózy mohla dostat na kýženou hodnotu 2,1 %. Jakmile centrální banka přistoupí ke snižování sazeb, banky získají prostor pro zlevňování hypoték. 

Zmírnění podmínek pro získání hypotéky

„Už nyní vidíme, že zájem o hypotéky začíná pomalu ožívat. Pozitivním impulsem byla jednoznačně červencová deaktivace limitu DSTI a také zajímavější akce bank. U nejlepších nabídek se dnes sazba výrazně přiblížila k pěti procentům“, uvádí Libor Vojta Ostatek, hypoteční expert společnosti Broker Trust. 

Kdy očekávat prolomení 5% hranice?

Při příznivém vývoji inflace by mohla centrální banka začít snižovat základní úrokové sazby již na přelomu letošního roku. Aktuálně je základní 2T repo sazba na úrovni 7 %, což je nejvyšší hodnota od roku 1999. 

Pokud se v následujících měsících bankovní rada ČNB rozhodne základní úrokové sazby snižovat, bude postupovat velmi opatrně. Pokles sazeb nebude rychlý a razantní, ale pozvolný a značně opatrný. Na přelomu roku lze očekávat snížení základní úrokové sazby o 0,25 procentního bodu. 

Libor Vojta Ostatek k tomu dodává: „Nelze očekávat razantní propad úrokových sazeb hypoték. Reálně by v příštím roce mohly klesnout pod 5 %, ale po většinu roku budou výrazně nad 4 %. Úspora za čekání na pokles sazeb tedy nemá zásadní přidanou hodnotu. Mnohem větší přínos má využití současné situace na realitnímu trhu. Jakmile sazby prolomí 5% hranici, na trh přijdou noví zájemci a nynější výhodná pozice kupujících začne slábnout. Nabídka nemovitostí se zúží, prodávající budou opět více sázet na růst cen a jejich ochota jednat o slevách znatelně ochladne.“

Aktuální vývoj realitního trhu

Trh s nemovitostmi je v porovnání s předchozími lety stále v útlumu. Nabídka volných bytů a rodinných domů výrazně převyšuje současnou poptávku. Nabídkové ceny nemovitostí víceméně stagnují a další plošné snižování cen je za současné situace málo pravděpodobné.

Na ceně rozhodně nebudou ztrácet kvalitní nemovitosti. Jedná se především energeticky úsporné novostavby a zrekonstruované nemovitosti v dobré lokalitě. Jejich reálné ceny budou spíše dále mírně růst. 

Pokračující mírný růst cen je patrný také u stavebních pozemků, kterých je dlouhodobě zejména v atraktivních lokalitách nedostatek. 

Zajímavé individuální slevy dnes nabízejí především ti majitelé nemovitostí, kteří s prodejem spěchají. 

Nejžádanější jsou menší byty ve městech

S rostoucími cenami Češi mnohem více přemýšlí nejen nad samotnou energetickou náročností nemovitosti, ale také dalšími výdaji souvisejícími s bydlením. Významnou položkou v rodinném rozpočtu je například doprava do města. 

Z velkého průzkumu hyponamíru.cz k vývoji realitního trhu v prvním pololetí roku 2023 vyplynulo, že mezi nejžádanější dnes patří právě byty ve městech. Vzhledem k současným vyšším reálným cenám roste poptávka po menších jedno či dvoupokojových bytech. 

Oproti minulým letům je naopak patrný nižší zájem o nemovitosti v delší dojezdové vzdálenosti do zaměstnání, obchodů nebo zdravotnických zařízení. Hůře prodejné jsou i starší nemovitosti, které vyžadují zásadnější opravy či celkovou rekonstrukci. 

Dražší je také život v podnájmu

Rostoucí ceny nemovitostí táhnou vzhůru i výši tržního nájemného. Právě cena nájmu je často sledovaným parametrem při úvahách o pořízení vlastního bydlení na hypotéku. Bydlení v podnájmu má kromě vyšší ceny i další úskalí. 

Pokud si pronajímáte byt od soukromé osoby, zpravidla získáte smlouvu na jeden rok s možností dalšího prodloužení. Nemáte tedy žádnou jistotu, že v oblíbené lokalitě budete moci zůstat bydlet dlouhodobě. 

Proč nákup nemovitosti déle neodkládat?

Mnozí zájemci o vlastní bydlení s nákupem váhají. Vyplatí se tedy čekat na levnější hypotéky? Ať se to na první pohled nemusí zdát, současná doba je nákup nemovitosti ideální. 

„I když jsou hypotéky dražší než v minulosti, v následujících letech půjdou sazby dolů. Při správném načasování refixace či refinancování docílíte výhodnější sazby a nižší měsíční splátky hypotéky. Plošné snižování cen je ve střednědobém i dlouhodobém pohledu málo pravděpodobné, takže ve výsledku i při koupi na hypotéku s nynější vyšší úrokovou sazbou vyděláte. V současné době lze nemovitost koupit bez tlaku, protože za kupujícím nestojí dlouhá řada zájemců,“ vyjmenovává na závěr několik výhod včasného nákupu nemovitosti Miroslav Majer.