Pozvolna klesající úrokové sazby hypoték, oživení zájmu o nemovitosti a dražší pojištění nemovitosti i domácnosti. Jaké další změny přinese rok 2024?
Závěr roku je tradičně časem bilancování a vyhlížení roku následujícího. Na poli hypoték a realit se končící rok 2023 zapíše k těm horším. Úrokové sazby hypoték se totiž po celý rok držely velmi vysoko a zájem Čechů o pořízení vlastního bydlení byl v porovnání s předchozími roky znatelně slabší. Vyhlídky do nového roku jsou již ovšem mnohem optimističtější.
„Vývoj hypotečního trhu v roce 2024 bude záviset na více faktorech. Rozhodující bude vývoj inflace, která by měla začít v následujících měsících výrazněji ustupovat. Jakmile začne centrální banka snižovat základní úrokové sazby, získají banky větší prostor pro zlevňování hypoték. Příznivější sazby povedou k postupnému oživení poptávky po úvěrech na bydlení i zájmu o nemovitosti. K prodeji je dnes dostatek zajímavých nemovitostí a kupující zejména v první polovině roku 2024 stále budou moci vyjednávat o ceně,“ uvádí Miroslav Majer, CEO fintech startupu hyponamíru.cz.
Česká ekonomika se v roce 2023 pohybovala na hraně recese. Přetrvávající vysoká míra inflace se negativně podepsala na spotřebě domácností. Lidé se snažili šetřit na řadě položek od energií přes potraviny až po výdaje za kulturu či dovolené.
A nejen to. Vysoká inflace byla také důvodem, proč centrální banka držela základní úrokové sazby na vysoké úrovni. Dvoutýdenní repo sazba setrvala po celý rok 2023 na úrovni 7 %, což bylo nejvíce od roku 1999.
V roce 2024 nás podle prognózy České národní banky čeká zásadní obrat. Celková roční inflace by se měla dostat na hodnotu 2,6 %, tedy na dohled od 2% inflačního cíle. Ještě v prvních měsících nového roku pravděpodobně uvidíme vyšší čísla inflace, protože řada firem právě v tuto dobu přeceňuje své výrobky a služby. Očekává se rovněž navýšení cen za energie a potraviny, což jsou významné položky v každém rodinném rozpočtu. V celkovém součtu ovšem bude inflace výrazně nižší než v roce 2023.
Kdo stále odkládá pořízení vlastní nemovitosti na příznivější dobu, již netrpělivě vyhlíží, co přinese rok 2024 na trhu hypoték. Dobrou zprávou je, že růst úrokových sazeb je v tuto chvíli na nějaký čas za námi. V prvních měsících roku se jako nejpravděpodobnější scénář jeví stagnace úrokových sazeb hypoték.
K tomuto vývoji se přiklání i Miroslav Majer, který uvádí: „ČNB podle nás na začátku příliš razantně snižovat sazby nebude a první korekce se do sazeb hypoték zřejmě ani nepromítnou. Zlevňování hypotečních úvěrů tedy bude velmi pozvolné. Prolomení 5% hranice bychom se mohli dočkat ve druhé polovině roku 2024. Sazby na konci roku kolem 4,5 % budou úspěchem“.
Ke stabilizaci na hypotečním trhu zřejmě dojde již v druhé polovině příštího roku. Sazby budou pozvolna dále klesat a počty i objemy nově sjednaných hypoték naopak porostou.
Nepropásněte pokles úrokových sazeb hypoték! Využijte službu Hlídač hypotéky, která za vás zdarma hlídá nejlepší podmínky vaší hypotéky.
Po skokovém růstu úrokových sazeb řada zájemců o vlastní bydlení nedosáhla na hypotéku z důvodu nesplnění úvěrových ukazatelů DSTI a DTI. První zmíněný ukazatel byl zrušen již s účinností od 1. července 2023. Od ledna 2024 nebudou muset banky uplatňovat ani ukazatel DTI (pozn. limit maximální výše celkového dluhu žadatele vůči jeho ročnímu příjmu). V platnosti zůstane již jen pravidlo stanovující maximální poměr výše hypotéky vůči hodnotě zastavené nemovitosti (tzn. parametr LTV).
„Zrušení parametrů ověřujících bonitu klienta může vést k velké rozdílnosti v tom, co banky budou moci klientům nabídnout, což obecně trhu pomůže. Reakci bank na tuto změnu ovšem nelze očekávat hned, ale spíše s časovým odstupem v průběhu roku. Přenastavit vnitřní procesy bank ze dne na den není totiž úplně snadné, a proto tyto změny budou mít delší dopad,“ dodává Miroslav Majer.
Zájem o hypotéky v příštím roce vzroste, což se promítne i v celkovém objemu nově sjednaných hypoték. Podle odhadu hyponamíru.cz si Češi v roce 2024 sjednají hypotéky za zhruba 160 miliard korun. I když se bude jednat o lepší výsledek než v roce 2023, nepůjde o žádný raketový růst.
Miroslav Majer k očekávanému vývoji dodává: „Současná nálada je taková, že lidé se sjednáním hypotéky vyčkávají až do poslední možné chvíle a s nadějí očekávají pád sazeb, které se ovšem nekoná. Aktuálně se tady sjednávání úvěrů extrémně natahuje v čase.“
Jakmile začnou úrokové sazby klesat, stane se opět velkým tématem refinancování hypoték. I když novela zákona o spotřebitelském úvěru v příštím roce znevýhodní přechod k jiné bance v době trvání fixace, je otázkou, zda tato nová sankce zájemce od refinancování odradí. Při odchodu k jiné bance v době fixace si budou moci banky účtovat „poplatek“ ve výši 0,25 % z předčasně splacené části celkové výše úvěru za každý započatý rok zbývající do konce fixačního období, maximálně však 1 %. Stávajících smluv se toto nové opatření dotkne až od začátku nové fixace.
„Aktuální poplatky za předčasné splacení hypotéky v rámci fixace jsou u stávajících smluv pouze v řádu několika stokorun, což není dostatečná hráz, která by zachytila masivní vlnu refinancování. Je otázkou, jak se s tím banky poperou. Může to vést až ke zrušení delších fixací, což může trh s hypotékami výrazně změnit. Jaká opatření banky přijmou? Která banka v tom uvidí příležitost a bude chtít získat část trh? To jsou hlavní otázky pro rok 2024,“ dodává Miroslav Majer.
V roce 2024 lze očekávat digitalizaci hypoték prostřednictvím projektu Hyponation. Jedná se o sdružení lídrů hypotečního trhu, kteří spojili síly a společně budou usilovat o urychlení digitalizace v oblasti hypoték. Dá se tak očekávat, že se hypotéky více zautomatizují. „V poslední době se také rozmáhají alternativní možnosti financování jako je například MOOY,“ doplňuje Miroslav Majer.
Pozvolný obrat trendu lze očekávat i na nemovitostním trhu. I když se nyní stále nacházíme ve fázi stagnace realitního trhu, v nejbližších měsících odstartuje fáze stabilizace na trhu realit. Nejlepší příležitost k nákupu nemovitosti bude hned v prvních měsících nového roku. Na trhu stále dominují prodávající a kupující mohou úspěšně vyjednávat o ceně.
Vývoj realitního trhu nejvíce ovlivní klesající úrokové sazby hypotečních úvěrů. Na trh se totiž opět začne pozvolna vracet větší množství kupujících, kteří financují nákup právě hypotékou. S oživením poptávky po nemovitostech se dají do pohybu i ceny.
Zatímco ještě do roku 2022 rostly ceny prakticky všech typů nemovitostí, v novém roce tomu tak nebude. Mírný růst cen v řádu jednotek procent lze očekávat zejména u novostaveb ve městech. Prostor pro případné pobídky kupujících je již prakticky vyčerpán. Pokud totiž měl developer možnost poskytnout slevu nebo jinou výhodu, udělal to již v průběhu roku 2023.
Stagnaci či mírný růst cen pravděpodobně zaznamenají starší, ale stále velmi kvalitní byty a rodinné domy ve městech nebo jejich těsné blízkosti.
Další pokles cen nelze vyloučit u rodinných domů ve špatném technickém stavu a v delší dojezdové vzdálenosti od města. I přes částečný pokles jsou ceny u většiny stavebních materiálů výše než před pandemií koronaviru a válkou na Ukrajině. Vlivem inflace zaplatí lidé výrazně více i za stavební práce. Sečteno, podtrženo, rekonstrukce vyjde draho a mnohdy je výhodnější připlatit si o něco více za nákup nemovitosti v dobrém technickém stavu nebo novostavby.
Samostatnou kapitolou jsou ceny stavebních pozemků. Vzhledem k jejich dlouhodobému nedostatku jejich ceny dále porostou.
Vysoká inflace se propsala i do ceny pojištění. Češi si oproti minulým letům připlatí jak za pojištění nemovitosti, tak i pojištění domácnosti. Důvodem jsou nejen rostoucí náklady pojišťoven, ale především růst cen stavebních materiálů a prací.
U pojištění majetku je důležité pojistnou smlouvu pravidelně aktualizovat, aby nebyl váš byt, dům nebo jiná nemovitost takzvaně podpojištěna. V ideálním případě proveďte revizi stávajících smluv jednou za dva roky. Pokud máte za sebou rozsáhlejší rekonstrukci, nebo jste investovali statisíce například do pořízení fotovoltaiky či tepelného čerpadla, aktualizujte pojistku hned na začátku roku 2024.
