Jak nastavit hypotéku, aby odpovídala vašim možnostem? Podívejte se, co je anuitní splátka, jak se počítá a jakou zvolit dobu splatnosti a fixace úrokové sazby.
Hypotéka patří k největším finančním závazkům, které v životě přijmete. Úvěr na bydlení budete splácet roky, takže je zásadní zvolit si takovou měsíční splátku, která vás finančně nevyčerpá. Abyste se mohli rozhodnout zodpovědně, je dobré rozumět tomu, jak se hypotéka počítá a splácí.
Vysvětlíme princip anuitní splátky, přiblížíme nejčastější poplatky u hypoték a možnosti refinancování hypotéky. Dozvíte se, co ovlivňuje výši splátky hypotéky, jaký je rozdíl mezi úrokovou sazbou a RPSN u hypotéky, a na co si dát pozor při volbě doby splatnosti hypotéky a fixace hypotéky.
„Naprostá většina hypoték v České republice je založena na principu anuitní splátky. To znamená, že po celou dobu fixace hypotéky budete platit každý měsíc stejnou, neměnnou částku – vaši anuitní splátku. Tato splátka se skládá ze dvou hlavních složek: úroku a jistiny,“ vysvětluje Miroslav Majer, CEO fintech startupu Hyponamíru.cz.
Existují ale i další způsoby splácení:
Tyto alternativní modely jsou spíše výjimečné a banky je nabízí jen na vyžádání nebo ve specifických případech. Pro většinu klientů zůstává anuitní splácení nejběžnější volbou.
V prvních letech splácení hypotéky tvoří největší část splátky úroky. Úrok je odměna pro banku za poskytnutí úvěru a jeho výše je odvozena od sjednané úrokové sazby hypotéky. Menší část splátky na začátku směřuje na snižování samotné jistiny.
Postupem času se tento poměr mění. S každou uhrazenou splátkou klesá dlužná jistina, a tím pádem i výše úroku v dalších splátkách. Naopak, část splátky, která jde na umoření jistiny, se postupně zvyšuje. Přesto celková výše anuitní splátky po dobu fixace zůstává neměnná.
Při výpočtu anuitní splátky se vychází z matematického vzorce, jehož přesnou podobu pro základní orientaci znát nemusíte. Důležité je vědět, že výše splátky hypotéky je ovlivněna především třemi faktory: výší půjčené částky, úrokovou sazbou hypotéky a dobou splatnosti hypotéky.
Pokud se chcete seznámit s postupem výpočtu anuitní splátky, navštivte stránky Matematicko-fyzikální fakulty Univerzity Karlovy, kde je celý proces detailně popsán.
Čím vyšší hypotéku si sjednáte, tím vyšší budou i její měsíční splátky. Výši požadovaného úvěru si určujete sami, přičemž maximální výše hypotéky není pevně daná. Závisí na několika klíčových faktorech – především na hodnotě zastavované nemovitosti a vašich finančních možnostech, zejména na výši příjmů a stávajících závazcích.
Miroslav Majer k výši úvěru dodává: „Banky aktuálně poskytují hypotéky do výše 80 % hodnoty nemovitosti (tzn. LTV – Loan to Value). U žadatelů do 36 let je tato hranice stanovena až na 90 %. Banky mohou zohledňovat i další dva úvěrové parametry – DTI a DSTI. V tuto chvíli nejsou hranice těchto ukazatelů ze strany ČNB závazné, mají pouze formu doporučení.“
Úroková sazba je základním parametrem každého úvěru a má zásadní vliv na výši splátky hypotéky. Udává procentuální podíl, který zaplatíte bance za poskytnutý úvěr za určité období, obvykle za jeden rok. Úrokové sazby hypoték se liší podle nabídky jednotlivých bank. Čím vyšší je úroková sazba, tím vyšší bude nejen měsíční splátka, ale i celková částka zaplacená na úrocích.
Co ovlivňuje výši úrokové sazby hypotéky?
Většina Čechů při sjednávání hypotéky preferuje pevnou úrokovou sazbu. Ta je stanovena na určité období (fixaci) a po celou tuto dobu se její výše nemění.
Naopak variabilní úroková sazba není fixována a její výše se průběžně mění podle vývoje tržních sazeb (nejčastěji PRIBOR). Výše měsíční splátky se tak může v průběhu splácení měnit, což přináší větší nejistotu.
Při sjednávání nové hypotéky, refixaci nebo refinancování té stávající si můžete zvolit délku fixace úrokové sazby – nejčastěji na 3, 5, 7 nebo 10 let. To, zda je výhodnější kratší, nebo delší fixace hypotéky, nelze jednoznačně určit. Záleží na aktuální situaci na trhu, vašich finančních možnostech, plánech do budoucna i vztahu k riziku.
Kratší fixace nabízí větší flexibilitu, ale zároveň přináší riziko, že se po jejím skončení splátka zvýší. Jsou výhodné zejména v období klesajících úrokových sazeb.
Naopak delší fixace poskytuje jistotu stabilní splátky po delší dobu, obvykle však za cenu nižší flexibility. Využívá se hlavně v době nízkých sazeb, kdy si chcete zajistit výhodné podmínky hypotéky na co nejdelší období.
„V současnosti lidé nejčastěji volí kratší fixace do tří let. Důvodem je očekávání, že sazby v příštích letech klesnou. Při rozhodování je důležité zohlednit nejen aktuální sazby a výhled do budoucna, ale i vlastní finanční situaci. Nejlepší je vše probrat s hypotečním specialistou, který pomůže najít nejvhodnější řešení,“ doporučuje Miroslav Majer.
Zatímco úroková sazba hypotéky vyjadřuje cenu za samotné půjčení peněz, pro zjištění skutečných nákladů na úvěr je důležité sledovat RPSN, tedy roční procentní sazbu nákladů. RPSN u hypotéky totiž zahrnuje nejen úrok, ale i další poplatky spojené s úvěrem.
Možné poplatky hypotéky:
Hodnota RPSN poskytuje komplexnější obraz o tom, kolik vás bude hypotéka celkově stát v ročním vyjádření. Nejnižší úroková sazba hypotéky nemusí vždy znamenat nejvýhodnější nabídku, pokud jsou s ní spojeny vysoké poplatky.
Život může přinést řadu nečekaných situací, které vám zkomplikují splácení hypotéky. Přečtěte si, co nabízí a jak sjednat pojištění schopnosti splácet.
Doba splatnosti hypotéky, tedy období, po které budete úvěr splácet (obvykle 20–30 let), má zásadní vliv na výši vaší měsíční splátky hypotéky. Delší doba splatnosti rozloží úvěr do více splátek, čímž sníží měsíční zátěž. To je výhodné, pokud potřebujete nízké měsíční výdaje. Nicméně celkově zaplatíte na úrocích více (kolik zaplatím navíc při prodloužení splatnosti?).
Naopak kratší doba splatnosti znamená vyšší měsíční splátky, ale celkové náklady na úrocích budou nižší. Delší splatnost se vyplatí, pokud je pro vás prioritou nízká měsíční splátka hypotéky. Kratší doba splatnosti je vhodná, pokud máte vyšší příjmy a chcete úvěr splatit rychleji a ušetřit na úrocích.
Nejčastější chyby při volbě délky splatnosti:
Detailní rozpis všech splátek popisuje splátkový nebo také amortizační kalendář hypotéky. Ukazuje, kolik z každé splátky jde na úrok a kolik na jistinu.
Co znamená amortizační kalendář hypotéky? Je to přehled, který ilustruje, jak se v průběhu splácení mění poměr mezi úroky a jistinou u anuitní splátky. V přehledné formě zjistíte, kolik celkem zaplatíte na úrocích a kolik na jistině. Banky ho obvykle poskytují, ale pro orientační výpočet lze využít i online kalkulačky.
Zvažte všechny možnosti a poraďte se s odborníkem.
