Vývoj cen nemovitostí v ČR v letech 2020-2026

Cenu nemovitosti ovlivňuje více faktorů. Prvním z nich je lokalita, kterou se rozumí nejen město či konkrétní čtvrť, ale i blízkost k dopravním uzlům, školám a obchodům. Dalším významným faktorem je velikost a dispozice nemovitosti – větší a lépe uspořádané domy či byty jsou obvykle dražší. Stav nemovitosti, včetně kvality stavebních materiálů a úrovně údržby, také hraje důležitou roli. 

Situaci na trhu nemovitostí rovněž určují ekonomické faktory. Především nastavení úrokových sazeb hypoték ovlivňuje dostupnost financování a tím i poptávku po nemovitostech. V obdobích levných hypoték poptávka i cena nemovitostí roste. Dopad na nemovitostní trh mohou mít také změny v legislativě, stavebních předpisech či daních.

Nakonec je tu i sociální aspekt, jako jsou demografické změny a životní styl obyvatel, které mohou ovlivnit atraktivitu různých typů nemovitostí. Všechny tyto faktory dohromady vytvářejí komplexní obraz, který určuje konečnou cenu nemovitosti.

Predikce vývoje cen nemovitostí v roce 2026

Český realitní trh čeká v roce 2026 pravděpodobně mírný růst. Ceny rezidenčních nemovitostí by se mohly zvýšit o 5 až 8 %. Konkrétní vývoj se však bude lišit podle regionu, lokality i typu a kvality nemovitosti.

Poptávka po bydlení zůstane velmi silná. Největší přetlak bude patrný zejména v Praze a Brně, kde počet dokončených novostaveb dlouhodobě nestačí pokrýt zájem kupujících.

Hlavním impulzem k nákupu bude pokračující růst cen nemovitostí. Nové rezidenční projekty přibývají pomalu, především kvůli složitým a zdlouhavým povolovacím procesům. Někteří developeři navíc na konci loňského roku oznámili dočasné pozastavení připravovaných projektů. Důvodem byly vysoké a obtížně akceptovatelné ceny stavebních prací a materiálů. Omezená výstavba tak bude i nadále vytvářet tlak na růst cen.

Vývoj úrokových sazeb hypotečních úvěrů by měl mít na realitní trh pouze omezený dopad. Výrazné zlevnění hypoték se neočekává a některé predikce naopak počítají v roce 2026 s mírným růstem sazeb.

Růst cen novostaveb se promítne i do zdražování starších nemovitostí. Přesto zůstane pořízení bytu ve starším cihlovém nebo panelovém domě cenově dostupnější alternativou.

Vývoj cen nemovitostí v únoru 2026

Únor 2026 přinesl na český trh s byty rozmanitý vývoj, kdy ceny v průměru rostly v 9 ze 13 sledovaných krajských měst. Zatímco některé regiony zaznamenaly skokové posílení, u jiných došlo k citelné korekci směrem dolů. Nejdynamičtější růst v únoru vykázaly Jihlava, Pardubice a Ústí nad Labem, zatímco největší pokles postihl Olomouc a Ostravu.

Nejrychlejší růst zaznamenala Jihlava, kde průměrná cena za metr čtvereční po lednovém oslabení opět prudce vzrostla o 4,9 % na 67 628 Kč/m². Velmi silný měsíc mají za sebou také Pardubice s nárůstem o 4,8 % na 85 925 Kč/m² a Ústí nad Labem, kde se cena zvýšila o 4,7 % na 47 940 Kč/m². Výrazněji si polepšil i Hradec Králové, který vzrostl o 3,8 % na 96 295 Kč/m².

Mírnější růst pokračoval v Plzni (2,5 %, 87 383 Kč/m²) a ve Zlíně (2,3 %, 86 434 Kč/m²). Největší města si v únoru udržela stabilitu s jen velmi pozvolným nárůstem: v Brně ceny stouply o 0,7 % na 120 574 Kč/m², v Českých Budějovicích o 0,6 % na 82 776 Kč/m² a v Praze se průměr zvedl jen o 0,3 % na 150 819 Kč/m².

Na opačné straně žebříčku se ocitla Olomouc, která zaznamenala největší propad o 3,9 % na 90 155 Kč/m². Výraznější pokles postihl také Ostravu, kde se ceny snížily o 3 % na 68 490 Kč/m². Jen mírné korekce pak vykázaly Karlovy Vary (-0,7 %, 70 885 Kč/m²) a Liberec (-0,3 %, 78 075 Kč/m²).

Vývoj cen nemovitostí v lednu 2026

Leden 2026 přinesl na český trh s byty převážně růstový trend. Průměrné ceny za metr čtvereční meziměsíčně vzrostly v 11 ze 13 sledovaných krajských měst. Nejvyšší dynamiku si udržely Hradec Králové, Ústí nad Labem a Olomouc. Ke korekci cen došlo pouze v Jihlavě a Karlových Varech.

Nejrychlejší růst zaznamenal Hradec Králové, kde průměrná cena za metr čtvereční vzrostla o 5 % na 92 748 Kč za m². Výrazně ožil také trh v Ústí nad Labem, kde ceny stouply o 4,4 % na 45 798 Kč za m². V Olomouci se ceny zvýšily o 4,1 % na 93 840 Kč za m².

Silné tempo růstu potvrdily i České Budějovice s nárůstem o 3,9 % na 82 306 Kč za m² a Pardubice, kde ceny vzrostly o 3,8 % na 81 966 Kč za m². Nad dvouprocentní hranicí se pohyboval růst v Liberci 2,4 %, Ostravě 2,4 % a Zlíně 2,3 %. Mírnější tempo vykázala největší města. V Brně ceny vzrostly o 1,5 % na 119 728 Kč za m² a v Praze o 1 % na 150 388 Kč za m². Nejpomaleji rostla Plzeň s nárůstem o 0,6 % na 85 241 Kč za m².

K poklesu došlo v lednu pouze ve dvou městech. Nejvýraznější korekci zaznamenala Jihlava, kde průměrná cena klesla o 4 % na 64 444 Kč za m². Mírný pokles o 0,6 % nastal v Karlových Varech, kde se cena snížila na 71 371 Kč za m².

Víte, že ceny bytů v Česku rostou rychleji než průměr Evropské unie?

Vývoj cen nemovitostí v roce 2025

Rok 2025 se do historie českého realitního trhu zapsal jako rok velkého „probuzení“. Po období stagnace a vyčkávání z let 2023 a 2024 se kupující definitivně smířili s tím, že žádný dramatický pád cen nenastane. Podle dat České bankovní asociace a dalších analytických portálů byl uplynulý rok ve znamení silné poptávky, která vyhnala ceny nemovitostí na nová maxima.

Ceny bytů rostly napříč celým trhem. Novostavby si v první polovině roku připsaly 4,9 % a v Praze průměrná cena za metr čtvereční v nových projektech poprvé překročila hranici 167 tisíc Kč. Regiony však nezaostávaly. Průměrná cena starších cihlových bytů se dostala nad 80 tisíc Kč za metr čtvereční.

Největší překvapení ale přinesl segment rodinných domů. V některých lokalitách zdražily téměř o pětinu, což v praxi znamenalo, že průměrný dům během roku podražil o více než milion Kč.

Hypoteční trh zažil v roce 2025 svou renesanci. Přestože úrokové sazby klesaly jen velmi pomalu a banky je většinu roku držely nad hranicí 4,5 %, objem nově sjednaných úvěrů vystoupal na 321 miliard Kč. Jde o nejlepší výsledek od rekordního roku 2021. Trh táhla především odložená poptávka. Lidé, kteří nákup nemovitosti několik let odkládali, se rozhodli k nákupu i za cenu vyšších splátek, často motivováni obavou z dalšího zdražování.

Vývoj cen nemovitostí 2024

V roce 2024 český realitní trh zaznamenal výrazné oživení. Celkové prodeje nemovitostí vzrostly podle dat ČBA o 34 %, přičemž novostavby vykázaly dokonce 51% nárůst. Tento trend naznačuje návrat k úrovním aktivity před krizí v roce 2022. Největší podíl na prodejích měly Praha a Středočeský kraj, zejména v segmentu novostaveb.

Ceny nemovitostí v roce 2024 rostly rychleji – v průměru o 10,7 %. To znamená, že na konci roku byly průměrné ceny nemovitostí o 10,7 % vyšší než o rok dříve. Největší růst zaznamenaly starší byty v Praze, jejichž ceny vzrostly o 18 %. Za růstem cen stály především Praha, Brno a Středočeský kraj.

Dostupnost bydlení se však nadále zhoršovala, protože růst cen nemovitostí převyšoval růst příjmů obyvatel. Dlouhodobě přetrvává nedostatek dokončených bytů, což dále prohlubuje nerovnováhu na trhu.

Přečtěte si: Na západě jsou nemovitosti dražší než v Česku. Lidé na ně ale snáze dosáhnou

Vývoj cen nemovitostí 2023 

Rok 2023 se zapsal do historie jako rok poklesu. Prodalo se nejméně bytů a domů od roku 2015, konkrétně 55 180 bytů a 34 769 domů. Ve srovnání s rokem 2022 se prodalo o 9 % méně bytů, o 17 % méně domů a o 19 % méně chat a chalup. Ceny bytů v roce 2023 meziročně klesly o 5,8 %, zatímco ceny rodinných domů zůstaly na stejné úrovni. Poklesu se vyhnuly pouze pozemky, jejichž ceny v průměru vzrostly o 7,2 %.

Vývoj cen nemovitostí 2022

Rok 2022 byl charakterizován prudkým růstem cen nemovitostí. Ceny bytů meziročně vzrostly o více než 16 %, zatímco ceny domů se zvýšily o 11 % oproti roku 2021. Tento rok byl také poznamenán výrazným poklesem prodeje nemovitostí a snížením poptávky kvůli vysokým úrokovým sazbám hypotečních úvěrů.

Vývoj cen nemovitostí 2021

V roce 2021 pokračovala vysoká poptávka po nemovitostech, což vedlo k dalšímu výraznému růstu cen. Podle Českého statistického úřadu vzrostly meziročně ceny bytů o 22,2 % a ceny rodinných domů o 19,2 %. Rok 2021 byl rekordní nejen v růstu cen, ale i v počtu prodaných nemovitostí, kdy se prodalo 73 605 bytů a 55 941 domů.

Vývoj cen nemovitostí 2020

Rok 2020 byl pro realitní trh mimořádný. Poptávka po nemovitostech několikanásobně převýšila nabídku, což vedlo k nárůstu cen nemovitostí o 8 % oproti roku 2019. Průměrná cena za metr čtvereční bytu poprvé překročila 50 000 Kč. Češi utratili za nemovitosti 470 miliard korun, což bylo o 72 miliard více než v roce 2019. Celkem se prodalo 46 799 bytů za 149,5 miliardy korun

Vliv inflace na ceny nemovitostí

Dlouhodobé statistiky ukazují, že tempo růstu cen nemovitostí v České republice výrazně převyšuje inflaci. Výjimkou byly pouze roky spojené s koronavirovou krizí a vypuknutím války na Ukrajině, kdy došlo k rekordnímu růstu cen v ekonomice. Inflace je jedním z klíčových faktorů ovlivňujících ceny nemovitostí. Pokles inflace má přímý dopad na budoucí růst cen nemovitostí. Když inflace klesá, dochází ke snížení úrokových sazeb u hypoték, což podporuje poptávku po nemovitostech. Vyšší poptávka pak přirozeně žene ceny nemovitostí vzhůru.

Vývoj úrokových sazeb a cen nemovitostí

Jak vyplývá z předchozího odstavce, ceny nemovitostí jsou ovlivněny nejen inflací, ale také s ní úzce souvisejícími úrokovými sazbami. Například v roce 2023, kdy ČNB nastavila přísné podmínky pro schvalování úvěrů a dlouhodobě udržovala vysoké úrokové sazby, výrazně klesl počet realizovaných realitních transakcí. Na trhu převažovali kupující platící hotově bez využití úvěru. Nízká poptávka vedla k postupnému poklesu cen nemovitostí. Začátkem roku 2024 se však situace na realitním trhu změnila, když ČNB snížila úrokové sazby a uvolnila limity pro čerpání hypoték. Počet zájemců začal narůstat a ceny nemovitostí pozvolna rostou.